나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53926 [1] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 5층511호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센트럴 · 평가일 2024.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "고덕국제화계획지구 일반산업단지" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 산업단지 내 공장, 오피스텔 등이 소재함.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 남측 근거리에 평택지제역(1호선, SRT)이 소재하는 등 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 27층건내 제5층 511호 외 16개호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 타일붙임 및 도배 마감 등,
창호 : 시스템 창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로서,

기호(1 - 6, 8- 17) : 거실및침실, 욕실, 현관, 다락 등
기호(7) : 침실, 주방, 거실, 욕실, 현관 등

으로 이용중임.

※ 폐문부재 등으로 내부 확인을 하지 못하였으며, 건축물현황도 등을 기초하여 표기하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 시스템에어컨, 승강기설비, 화재탐지설비, 화재경보 및 소화전설비, 스프링클러, 보안설비(CCTV), 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 업무시설, 판매시설, 문화및집회시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 중로2류, 서측으로 중로3류에 접하며 동측의 경기대로에 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

장당동 154 :준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.-2026.6.20.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2024타경53926 (1)

소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 5층511호

용도: 오피스텔

감정가: 180,000,000원

토지면적: 6.56㎡ (약 1.98평)

건물면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOO

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "고덕국제화계획지구 일반산업단지" 동측 인근에 위치합니다.

주변에는 근린생활시설, 산업단지 내 공장, 오피스텔 등이 소재하고 있습니다.

건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

남측으로는 평택지제역(1호선, SRT)이 소재하여 교통 상황은 무난합니다.

인접 도로 상태로는 남측으로 중로 2류, 서측으로 중로 3류에 접하며 동측의 경기대로에 연계됩니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구)으로 지정되어 있습니다.

또한, 중로 2류, 중로 3류, 가축사육제한구역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2023.6.21.-2026.6.20.)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권 및 권리관계

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 서OOO입니다.

등기부등본 요약에 따르면, 말소기준권리는 서울축산업협동조합의 근저당권(2022-03-21 접수, 금148,000,000원)입니다.

이 근저당권을 포함하여 이후 접수된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 27,518,112,535원으로 높은 편이나, 이는 매각으로 소멸되는 권리들의 합계이며 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 임차인 이민형이 등재되어 있습니다.

임차인 이민형은 보증금 0원, 차임 0원에 2022년 05월 02일 전입신고를 하였으며, 대항력은 없습니다.

따라서 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

3.3. 기타 권리사항

감정평가서요약에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 및 주변 상권

본건은 2021년 11월 22일에 사용승인된 평택고덕아이파크 오피스텔에 위치합니다.

해당 건물은 총 27층 중 5층에 해당하며, 전용면적 21.16㎡(약 6.40평)의 소형 오피스텔입니다.

건물명: 평택고덕아이파크

건축년도: 2021년

총 세대수: 1325세대

주차대수: 1778대

본 건물은 업무시설, 판매시설, 문화 및 집회시설로 복합 사용되는 용도입니다.

인근에 "고덕국제화계획지구 일반산업단지"가 있어 산업단지 종사자들의 직주근접 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

4.2. 시세 분석

최근 실거래가 정보 분석:

* 2025년 09월 03일: 전용면적 21.16㎡, 10층, 거래금액 180,000,000원 (약 8,506,000원/㎡)

* 2024년 02월 14일: 전용면적 21.16㎡, 14층, 거래금액 140,000,000원 (약 6,616,000원/㎡)

* 2024년 02월 05일: 전용면적 35.19㎡, 20층, 거래금액 270,000,000원 (약 7,673,000원/㎡) - 면적이 다른 사례

감정가는 180,000,000원으로, 동일 면적의 가장 최근 실거래가(2025년 9월)와 일치합니다.

2024년 2월 실거래가와 비교 시 가격 변동이 있는 것으로 보이나, 최근 실거래가 수준을 기준으로 판단하는 것이 합리적입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 및 설비

본건은 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조의 27층 건물 내 5층에 위치합니다.

건물 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 타일 및 도배 마감, 창호는 시스템 창호로 되어 있습니다.

내부 설비로는 위생, 급배수, 난방, 시스템 에어컨, 승강기, 화재 탐지 및 소화 설비, 스프링클러, 보안(CCTV), 지하주차장 등이 갖추어져 있습니다.

본건 내부확인은 폐문부재로 인해 진행되지 못하였으며, 건축물현황도 등을 기초하여 표기되었습니다.

5.2. 주변 편의시설 및 인프라

인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

"고덕국제화계획지구 일반산업단지"가 인접해 있어 산업단지 내 종사자들의 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

평택지제역(1호선, SRT)이 인근에 있어 수도권 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 및 확인 불가

폐문부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못하였으므로, 예상치 못한 마감재 하자, 설비 고장 등이 존재할 가능성이 있습니다. 이에 대한 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 토지거래허가구역

본건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 향후 매각 시 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요할 수 있으므로, 취득 시점에 관련 규정을 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 산업단지 인접성

인근 산업단지의 종류 및 운영 상황에 따라 소음, 분진, 악취 등 환경적인 영향을 받을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년에 준공된 신축 오피스텔로, 전용면적 21.16㎡(약 6.40평)의 소형 주거/업무 공간입니다.

평택고덕국제화계획지구 일반산업단지 인근에 위치하여 산업단지 종사자들의 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있으며, 평택지제역을 통한 우수한 교통망도 갖추고 있습니다.

건물 상태는 폐문으로 인해 직접 확인하지 못했으며, 이에 대한 잠재적 리스크를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리 부담은 없습니다.

감정가와 가장 최근의 동일 면적 실거래가가 일치하므로, 시세 수준에서의 낙찰이 예상됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물 프리미엄

2021년 준공된 신축 건물로, 노후화에 따른 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

8.2. 안정적인 직주근접 수요

인접한 산업단지로 인해 공실 위험이 낮은 임대 수요 창출이 가능합니다.

8.3. 광역 교통망 이용 편리

평택지제역(1호선, SRT)을 통해 서울 및 수도권으로의 접근성이 우수합니다.

8.4. 소형 면적 투자 매력

전용면적 21.16㎡의 소형 오피스텔로, 비교적 적은 초기 투자 비용으로 접근 가능하며 임대 회전율이 높을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 분석

본건의 감정가는 180,000,000원입니다.

동일 면적(21.16㎡)의 최근 실거래가(2025년 09월 03일)는 180,000,000원입니다.

인수해야 할 임차 보증금 및 기타 부담은 없습니다.

9.2. 적정 입찰가 산정

최근 실거래가 및 감정가 수준을 고려할 때, 본 건의 시장 가격은 180,000,000원 전후로 판단됩니다.

내부 상태 미확인 및 향후 시장 변동성 등을 고려하여, 170,000,000원 ~ 190,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

보수적인 관점에서 합리적인 목표 입찰가는 180,000,000원 수준으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.