나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53926 [14] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 7층715호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센트럴 · 평가일 2024.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "고덕국제화계획지구 일반산업단지" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 산업단지 내 공장, 오피스텔 등이 소재함.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 남측 근거리에 평택지제역(1호선, SRT)이 소재하는 등 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 27층건내 제5층 511호 외 16개호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 타일붙임 및 도배 마감 등,
창호 : 시스템 창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로서,

기호(1 - 6, 8- 17) : 거실및침실, 욕실, 현관, 다락 등
기호(7) : 침실, 주방, 거실, 욕실, 현관 등

으로 이용중임.

※ 폐문부재 등으로 내부 확인을 하지 못하였으며, 건축물현황도 등을 기초하여 표기하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 시스템에어컨, 승강기설비, 화재탐지설비, 화재경보 및 소화전설비, 스프링클러, 보안설비(CCTV), 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 업무시설, 판매시설, 문화및집회시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 중로2류, 서측으로 중로3류에 접하며 동측의 경기대로에 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

장당동 154 :준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.-2026.6.20.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 평택지원 2024타경53926 (14)

소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 7층 715호

건물용도: 오피스텔 (업무시설)

토지면적: 6.56㎡ (약 1.98평)

건물면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

감정가: 180,000,000원 (1억 8천만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

준공년도: 2021년 11월 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "고덕국제화계획지구 일반산업단지" 동측 인근에 위치하며, 주위에는 근린생활시설, 산업단지 내 공장, 오피스텔 등이 소재합니다. [cite: INPUT]

평택 고덕 아이파크는 삼성전자 평택캠퍼스 동문 근처에 위치해 있으며, KTX가 정차하는 평택지제역까지 차량으로 약 5분 거리에 있습니다. 이를 통해 강남 수서까지 약 20분 만에 도달 가능합니다. 또한, 지제역 인근에는 복합환승센터가 건설될 예정입니다.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. [cite: INPUT] 남측 근거리에는 평택지제역(1호선, SRT)이 소재하여 교통 상황이 무난합니다. [cite: INPUT]

광역급행버스 M5438을 이용하면 강남역과 양재역으로 이동할 수 있으며, BRT 평택 간선급행버스도 개통 예정입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

남측으로 중로2류, 서측으로 중로3류에 접하며 동측의 경기대로에 연계됩니다. [cite: INPUT]

본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구)으로 지정되어 있습니다. [cite: INPUT]

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수되는 권리

등기부등본상 을1 순위 근저당권(서울축산업협동조합, 148,000,000원)이 말소기준권리이며, 본 건은 임의경매로 진행되어 낙찰 시 모든 권리는 말소될 예정입니다. [cite: INPUT] 인수되는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

현재 파악된 임차인 최하령은 보증금 0원, 차임 0원으로 전입일자 2022년 4월 19일이나 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. [cite: INPUT] 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 채무 총액

등기부 채권 총액은 약 275억 1,811만 2,535원입니다. [cite: INPUT]

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 건이 위치한 장당동은 고덕국제화계획지구 및 일반산업단지와 인접하여 근린생활시설, 공장, 오피스텔 등이 혼재된 지역입니다. [cite: INPUT] 특히 삼성전자 평택캠퍼스가 인근에 위치하여 관련 종사자들의 배후수요가 풍부합니다.

4.2. 상업 및 업무 기능

건축물대장상 본 건물은 업무시설, 판매시설, 문화 및 집회시설로 이용 가능하며, 오피스텔로서의 주거 및 업무 기능을 수행합니다. [cite: INPUT] 단지 내 상업시설 및 주변의 편의시설(CGV, 코스트코, 이마트 등) 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 및 내부 상태

본 건은 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조로 된 27층 건물 내 7층에 위치한 오피스텔입니다. [cite: INPUT] 건물 내에는 위생, 급배수, 난방, 시스템 에어컨, 승강기, 보안 설비(CCTV) 등이 갖추어져 있습니다. [cite: INPUT] 다만, 폐문부재로 인해 내부 확인이 이루어지지 못했습니다. [cite: INPUT]

5.2. 편의 및 근린시설

주변에 근린생활시설이 있으며, CGV 평택고덕, 평택프리미엄아울렛, 코스트코 평택점, 이마트 평택점 등 다양한 상업시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교육 및 문화 시설

명확한 교육 시설 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 오피스텔 단지 내 편의시설 외 대규모 주거 단지로서의 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 내부 상태

폐문부재로 인해 정확한 내부 상태 및 마감재 확인이 불가하여, 잠재적인 수리 또는 보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 토지거래허가구역

본 건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다(지정 기간: 2023.6.21. ~ 2026.6.20.). [cite: INPUT] 해당 구역 내 토지 거래 시에는 관할 시·군·구청장의 허가를 받아야 합니다. 이는 계약 절차에 추가적인 시간과 확인이 필요함을 의미합니다.

6.3. 소음 및 냄새 가능성

한 후기에서 1호선 철도 소음이 밤늦게까지 들리고, 인근 사료 공장으로 인해 가끔 냄새가 난다는 언급이 있습니다. 이 부분은 현장 방문 시 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 평택 고덕 아이파크 내 7층 오피스텔로, 신축 건물에 해당하며 입지 및 교통 여건이 우수합니다. 삼성전자 평택캠퍼스와 인접하여 풍부한 배후수요를 확보하고 있으며, KTX 평택지제역을 통한 수도권 접근성이 좋습니다. 모든 권리관계가 말소되어 낙찰 시 깨끗한 등기부 취득이 가능합니다. [cite: INPUT] 다만, 내부 상태 미확인, 토지거래허가구역 지정, 그리고 일부 이용자 후기에서 언급된 소음 및 냄새 가능성은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 삼성전자 평택캠퍼스 인접, 평택지제역(SRT/1호선) 접근성 용이.

* 풍부한 배후수요: 산업단지 및 삼성전자 종사자를 통한 임대 수요 기대.

* 깔끔한 권리관계: 모든 선순위 권리가 말소되는 임의경매 물건.

* 신축 건물: 2021년 준공된 비교적 신축 오피스텔.

* 브랜드 가치: HDC현대산업개발의 '아이파크' 브랜드 아파트/오피스텔.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보를 종합적으로 고려할 때, 유사 면적(21.16㎡)의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 9월 3일: 10층, 180,000,000원 (1억 8천만원)

* 2024년 2월 14일: 14층, 140,000,000원 (1억 4천만원) [cite: INPUT]

감정가 180,000,000원과 최근 실거래가 180,000,000원(10층)을 고려할 때, 본 건(7층)의 현재 시세는 감정가 수준으로 판단됩니다. 내부 미확인, 토지거래허가구역 지정 등의 리스크 요인을 감안하여, 예상 입찰가는 감정가를 중심으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 190,000,000원

(상기 예상 입찰가는 일반적인 투자 기준으로, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 법원 집행관 보고서, 권리 분석 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.