나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53926 [11] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 7층712호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센트럴 · 평가일 2024.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "고덕국제화계획지구 일반산업단지" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 산업단지 내 공장, 오피스텔 등이 소재함.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 남측 근거리에 평택지제역(1호선, SRT)이 소재하는 등 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 27층건내 제5층 511호 외 16개호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 타일붙임 및 도배 마감 등,
창호 : 시스템 창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로서,

기호(1 - 6, 8- 17) : 거실및침실, 욕실, 현관, 다락 등
기호(7) : 침실, 주방, 거실, 욕실, 현관 등

으로 이용중임.

※ 폐문부재 등으로 내부 확인을 하지 못하였으며, 건축물현황도 등을 기초하여 표기하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 시스템에어컨, 승강기설비, 화재탐지설비, 화재경보 및 소화전설비, 스프링클러, 보안설비(CCTV), 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 업무시설, 판매시설, 문화및집회시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 중로2류, 서측으로 중로3류에 접하며 동측의 경기대로에 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

장당동 154 :준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.-2026.6.20.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2024타경53926 (11)

* 소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 7층712호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 18,000만원

* 토지면적: 6.56㎡ (약 1.98평)

* 토지지분: 6.56㎡ (약 1.98평)

* 건물면적: 21.16㎡ (약 6.39평) (전용면적/분양면적)

* 건물지분: 21.16㎡ (약 6.39평) (전용면적/분양면적)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서OOO

* 특이사항: 공동담보, 특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "고덕국제화계획지구 일반산업단지" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 산업단지 내 공장, 오피스텔 등이 소재합니다.

* 교통상황: 본건 건물까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 남측 근거리에 평택지제역(1호선, SRT)이 소재하는 등 교통상황은 무난합니다.

* 건물의 구조: 본건은 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조의 27층 건물 내 102동 7층 712호입니다.

* 외벽 마감: 석재붙임 마감 등

* 내벽 마감: 타일붙임 및 도배 마감 등

* 창호: 시스템 창호 등임.

* 이용상태: 본건은 오피스텔로서, 거실 및 침실, 욕실, 현관, 다락 등으로 이용 중입니다. (폐문부재 등으로 내부 확인은 못하였으며, 건축물현황도 등을 기초하여 표기)

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 시스템에어컨, 승강기설비, 화재탐지설비, 화재경보 및 소화전설비, 스프링클러, 보안설비(CCTV), 지하주차장 등이 되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 가장형의 토지로서 업무시설, 판매시설, 문화 및 집회시설 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 남측으로 중로2류, 서측으로 중로3류에 접하며 동측의 경기대로에 연계됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m), 중로3류(폭 12m-15m), 가축사육제한구역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간:2023.6.21.-2026.6.20.)입니다.

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타 참고사항: 임대관계 미상입니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

* 말소기준권리: 을1 (2022.03.21. 접수, 서울축산업협동조합 근저당)

* 등기부채권 총액: 약 27,518,112,535원

* 주요 권리내역 (말소 예정):

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (등기일자: 2022-03-21)

* 을1: 근저당 (서울축산업협동조합, 14,800만원) - 말소기준권리

* 을2: 근저당 (케이비증권주식회사, 1,300,000만원) - 말소

* 갑3: 가압류 (드림저축은행, 63,573만원) - 말소

* 갑4: 가압류 (중소기업은행, 13,397만원) - 말소

* 갑5: 압류 (평택세무서장) - 말소

* 갑7: 가압류 (농협은행, 각 32,366만원, 33,100만원) - 말소

* 갑8: 가압류 (농협은행, 각 22,520만원, 37,204만원) - 말소

* 갑10: 가압류 (중소기업은행, 4,622만원) - 말소

* 갑11: 가압류 (주식회사한국투자저축은행외 10명, 1,230,225만원) - 말소

* 갑12: 임의경매 (서울축산업협동조합, 21,642,962만원) - 말소 (본건 경매 개시 결정)

* 임차인 현황:

* 임차인 : 박

* 보증금 : 500만원

* 차임 : 73.6만원

* 전입일자(사업일자) : 2023-07-11

* 확정일자 : 2025-01-31

* 배당신고일자 : 2025-01-31

* 대항력 : 없음

* 비고 :

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 평택고덕아이파크는 "고덕국제화계획지구 일반산업단지" 동측 인근에 위치하며, 근린생활시설, 산업단지 내 공장, 오피스텔 등이 혼재되어 있습니다.

* 입지: 업무시설, 판매시설, 문화 및 집회시설 등이 복합적으로 개발된 지역입니다.

* 교통: 남측으로 평택지제역(1호선, SRT)이 가까워 광역 교통망 이용이 편리합니다.

* 건물 특성: 2021년 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통 편의: 평택지제역을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 직주근접: 인근 산업단지에 근무하는 직장인 수요를 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부확인 불가: 폐문부재 등으로 인해 건물 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 내부 상태에 따라 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 본 물건 소재지는 2023년 6월 21일부터 2026년 6월 20일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. (경매 취득 시에는 해당되지 않을 수 있으나, 향후 거래 시 확인 필요)

* 공용부분 관리비: 집합건물의 특성상, 연체된 공용부분 관리비가 인수될 수 있으므로 사전에 확인이 필요합니다.

* 혐오시설 유무: 외부 지도 서비스 등을 통한 주변 지역 혐오시설 유무 확인이 필요합니다. (현재 제공된 정보로는 확인되지 않음)

1.6. 종합 의견

본 물건은 평택 고덕지구에 위치한 신축 오피스텔로, 산업단지 및 광역 교통망(평택지제역) 접근성이 우수하여 투자 가치가 있습니다. 등기부상 다수의 권리 관계가 설정되어 있었으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인이 있으나 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없으므로 권리 분석상 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 내부 확인이 불가하고 토지거래허가구역이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 오피스텔 (2021년 준공)

* 평택 고덕지구 핵심 입지

* 평택지제역(KTX, 1호선) 인접, 우수한 교통 환경

* 인근 산업단지 배후 임대 수요 풍부

* 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담 제로

* 일괄매각으로 토지 사용 권리 확보

1.8. 예상 입찰가

최근 제공된 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 동일한 면적(21.16㎡)의 오피스텔이 2024년 2월 14층에서 14,000만원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 18,000만원으로, 건물 연식(2021년) 및 입지를 고려할 때 감정가가 과도하다고 보기는 어렵습니다. 그러나 7층이라는 층수와 내부 미확인 등은 입찰가 산정에 신중을 기하게 합니다.

시장 상황 및 잠재적 리스크를 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 16,000만원 ~ 17,000만원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 추천합니다. 이는 감정가 대비 약 89% ~ 94% 수준이며, 실거래가 14,000만원보다는 높지만 감정가 수준에 근접하는 보수적인 예측입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.