나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53926 [9] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 6층615호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센트럴 · 평가일 2024.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "고덕국제화계획지구 일반산업단지" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 산업단지 내 공장, 오피스텔 등이 소재함.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 남측 근거리에 평택지제역(1호선, SRT)이 소재하는 등 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 27층건내 제5층 511호 외 16개호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 타일붙임 및 도배 마감 등,
창호 : 시스템 창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로서,

기호(1 - 6, 8- 17) : 거실및침실, 욕실, 현관, 다락 등
기호(7) : 침실, 주방, 거실, 욕실, 현관 등

으로 이용중임.

※ 폐문부재 등으로 내부 확인을 하지 못하였으며, 건축물현황도 등을 기초하여 표기하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 시스템에어컨, 승강기설비, 화재탐지설비, 화재경보 및 소화전설비, 스프링클러, 보안설비(CCTV), 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 업무시설, 판매시설, 문화및집회시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 중로2류, 서측으로 중로3류에 접하며 동측의 경기대로에 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

장당동 154 :준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.-2026.6.20.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매물건 개요

사건번호: 평택지원 2024타경53926 (9)

소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 6층615호

용도: 오피스텔

감정가: 180,000,000원 (1억 8천만원)

토지면적: 6.56㎡ (약 1.98평)

건물면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOO

특이사항: 공동담보, 특수물건정보: 공동담보

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "고덕국제화계획지구 일반산업단지" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 산업단지 내 공장, 오피스텔 등이 소재하는 복합 지역입니다.

* 교통상황: 본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 남측 근거리에는 평택지제역(1호선, SRT)이 소재하여 광역 교통망 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 남측으로 중로2류, 서측으로 중로3류에 접하고 있으며, 동측의 경기대로와 연계되어 있습니다.

* 토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구)으로 지정되어 있으며, 중로2류 및 중로3류 도로에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2023.6.21.-2026.6.20.)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 건물 정보

* 구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 27층 건물 중 6층 615호입니다.

* 외벽: 석재붙임 마감 등.

* 내벽: 타일붙임 및 도배 마감 등.

* 창호: 시스템 창호 등입니다.

* 이용상태: 본건은 오피스텔로서, 내부 구조는 거실 및 침실, 욕실, 현관, 다락 등으로 이용 중입니다. (폐문부재로 내부 확인 불가, 건축물현황도 기초)

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 시스템에어컨, 승강기설비, 화재탐지설비, 화재경보 및 소화전설비, 스프링클러, 보안설비(CCTV), 지하주차장 등이 완비되어 있습니다.

* 준공일: 2021년 11월 22일 (사용승인일 기준)

1.4. 권리분석

* 말소기준권리: 을구 1번 근저당권 (서울축산업협동조합, 2022-03-21 접수)이며, 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 것으로 예상됩니다.

* 소멸예정 권리: 을구 2번 (케이비증권주식회사), 갑구 3번 (드림저축은행), 갑구 4번 (중소기업은행), 갑구 5번 (평택세무서장), 갑구 7번 (농협은행), 갑구 8번 (농협은행주식회사), 갑구 10번 (중소기업은행), 갑구 11번 (주식회사한국투자저축은행외 10명), 갑구 12번 (서울축산업협동조합) 등이 모두 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 현재 파악된 권리분석상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 임진윤

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-09

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 참고: 임차인의 내부 상태 점검 및 관련 서류 확인이 필요합니다.

1.5. 상권분석

* 지역 특성: 고덕국제화계획지구 일반산업단지 인근에 위치하여 산업단지 종사자 및 관련 업종 종사자를 주요 배후 수요로 확보할 수 있습니다.

* 주변 환경: 근린생활시설, 판매시설, 문화시설 등이 혼재되어 있어 업무 및 생활 편의성이 양호합니다.

* 최근 매매 동향:

* 2025년 9월: 21.16㎡, 18,000만원 (직거래)

* 2024년 2월: 21.16㎡, 14,000만원 (중개거래)

* 2024년 2월: 35.19㎡, 27,000만원 (중개거래)

* 비슷한 면적(21.16㎡)의 경우, 2024년 2월 14,000만원에서 2025년 9월 18,000만원으로 시세가 상승한 것으로 보입니다. 감정가 18,000만원은 최근 시세와 유사한 수준입니다.

1.6. 생활정보

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 평택지제역(SRT, 1호선)이 근거리에 있어 서울 및 타 지역으로의 접근성이 우수합니다.

* 주거환경: 현대적인 오피스텔 건물로, 시스템 에어컨, 보안 설비 등 현대 생활에 필요한 시설을 갖추고 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 건물 내부 확인 불가: 폐문부재 등으로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 내부 상태는 현황과 다를 수 있으므로, 현장 방문 및 확인이 필수적입니다.

* 높은 채무 총액: 등기부등본상 채무 총액이 약 275억원 이상으로 매우 높게 기재되어 있어, 소유주의 재정 상태가 매우 불안정함을 시사합니다. 다만, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 토지이용계획상의 제약: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 경매 매각 시에는 일반적으로 해당되지 않을 수 있습니다. 그러나 관련 규정을 확인하는 것이 좋습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 신축(2021년 준공)된 오피스텔로, 고덕국제화계획지구 일반산업단지 인근에 위치하여 배후 수요가 풍부하고 평택지제역과의 접근성이 우수하다는 장점이 있습니다. 건물 내부 확인은 불가했으나, 감정가와 유사한 수준의 최근 실거래가가 형성되어 있어 시장 가치가 일정 수준 유지되고 있다고 판단됩니다. 다만, 높은 채무 총액과 내부 미확인 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 비교적 최신 연식으로 상품성이 우수합니다.

* 교통 및 입지: 평택지제역 인접 및 산업단지 인근으로 직주근접 수요 기대.

* 시장 가치: 최근 실거래가와 감정가가 유사하여 합리적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

* 임차인 리스크 없음: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

1.10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 180,000,000원입니다.

최근 21.16㎡ 면적의 오피스텔 실거래 사례는 2025년 9월 180,000,000원이며, 2024년 2월 140,000,000원에 거래된 사례도 있습니다.

최근 시세 및 감정가를 고려할 때, 보수적인 접근을 위해서는 감정가 수준인 180,000,000원을 기준으로, 경쟁 상황 및 추가 확인 사항(내부 상태 등)을 종합적으로 고려하여 180,000,000원 ~ 190,000,000원 범위에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

인수되는 임차인의 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 별도 고려하지 않아도 됩니다.

최종 입찰가 결정 전, 반드시 현장 방문을 통해 내부 상태를 확인하고, 권리관계 및 주변 시세를 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.