나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53926 [10] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 6층616호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센트럴 · 평가일 2024.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "고덕국제화계획지구 일반산업단지" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 산업단지 내 공장, 오피스텔 등이 소재함.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 남측 근거리에 평택지제역(1호선, SRT)이 소재하는 등 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 27층건내 제5층 511호 외 16개호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 타일붙임 및 도배 마감 등,
창호 : 시스템 창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로서,

기호(1 - 6, 8- 17) : 거실및침실, 욕실, 현관, 다락 등
기호(7) : 침실, 주방, 거실, 욕실, 현관 등

으로 이용중임.

※ 폐문부재 등으로 내부 확인을 하지 못하였으며, 건축물현황도 등을 기초하여 표기하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 시스템에어컨, 승강기설비, 화재탐지설비, 화재경보 및 소화전설비, 스프링클러, 보안설비(CCTV), 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 업무시설, 판매시설, 문화및집회시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 중로2류, 서측으로 중로3류에 접하며 동측의 경기대로에 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

장당동 154 :준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.-2026.6.20.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2024타경53926 (10)

소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 6층616호

건물명: 평택고덕아이파크

건축년도: 2021년

용도: 오피스텔

감정가: 180,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOO

토지면적: 6.56㎡ (약 1.98평)

토지지분: 6.56㎡ (약 1.98평)

건물면적: 21.16㎡ (약 6.40평) (전용면적)

건물지분: 21.16㎡ (약 6.40평)

건물층수: 6층 (총 27층)

매각물건 총 호수: 1325호 (전체 건물 기준)

특이사항: 공동담보,

주의사항:

특수물건정보: 공동담보,

2.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "평택고덕아이파크" 102동 6층616호이며, "고덕국제화계획지구 일반산업단지" 동측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 산업단지 내 공장, 오피스텔 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 남측 근거리에는 1호선 및 SRT가 정차하는 평택지제역이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

* 인접 도로상태

건물의 남측으로 중로2류, 서측으로 중로3류 도로에 접해 있으며, 동측의 경기대로와 연결됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류, 중로3류, 가축사육제한구역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2023.6.21.-2026.6.20.)으로 지정되어 있습니다.

2.

1.3. 권리분석

* 경매개요

사건번호: 평택지원 2024타경53926

채권자: 서OOO

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

말소기준권리: 2022-03-21 접수된 서울축산업협동조합의 근저당권 (을1)

* 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류, 압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 장예진

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 736,000원

* 전입일자: 2022-04-21

* 확정일자: 2022-05-11

* 배당신고일자: 2025-01-24

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

* 등기부채권 총액

총 27,518,112,535원으로, 이는 공동담보 또는 다수의 채권이 설정된 결과로 보입니다.

2.

1.4. 상권분석

* 주변 시설

본건은 고덕국제화계획지구 일반산업단지 인근에 위치하여 산업단지 종사자들을 배후 수요로 확보할 수 있는 지역입니다. 또한, 근린생활시설 및 상업시설이 인접해 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

* 지역 특징

직주근접형 오피스텔 수요가 기대되는 지역으로, 산업단지 활성화 및 신도시 개발에 따른 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

2.

1.5. 생활정보

* 교통

1호선 및 SRT 이용이 가능한 평택지제역이 근거리에 위치하여 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

* 편의시설

단지 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 쇼핑, 외식 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경 (혐오시설 유무)

주변 지역은 산업단지 및 주거, 상업 시설이 혼재된 계획된 신도시 지역으로, 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.

1.6. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가

폐문부재 등으로 인해 내부 상태 확인이 되지 않아, 실제 현황과 공부상 내용이 다를 수 있으며, 내부 하자 등은 직접 확인이 필요합니다.

* 토지거래계약허가구역

본건 소재지가 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 경매 취득 시 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 높은 채무 총액

등기부상 채무 총액이 매우 높아, 채무 구조에 대한 면밀한 이해가 필요합니다. 다만, 본 경매 절차 상으로는 말소기준권리 이하 모든 채권이 소멸될 예정입니다.

2.

1.7. 종합 의견

본 물건은 평택 고덕국제신도시 및 산업단지 인근에 위치하여 직주근접 수요를 바탕으로 한 임대 수익 창출이 기대되는 오피스텔입니다. 2021년에 준공된 비교적 신축 건물이며, 평택지제역과의 접근성 또한 양호합니다. 권리 분석상 인수되는 부담은 없으며, 대항력 없는 임차인이 존재하나 보증금 인수 위험은 없습니다. 다만, 내부 상태 확인이 불가한 점과 토지거래허가구역이라는 점은 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

2.

1.8. 투자 포인트

* 직주근접 수요 기반 임대 수익 기대: 산업단지 및 신도시 개발에 따른 고정적인 임대 수요 확보 가능성이 높습니다.

* 신축 오피스텔: 2021년 준공으로 노후도가 낮아 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 우수한 교통 환경: 평택지제역(KTX, 1호선)을 통한 광역 이동 편리.

* 권리상 안전: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 안전한 권리 취득이 가능합니다.

2.

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 유사 면적(21.16㎡)의 14층 매물이 2024년 2월 140,000,000원에 거래된 점, 본건이 6층으로 상대적으로 낮은 층인 점, 그리고 2025년 9월 10층 매물이 180,000,000원으로 예상되는 점 등을 감안하여, 보수적인 관점에서 현재 시장 상황 및 층수 프리미엄을 고려한 예상 입찰가는 약 155,000,000원 수준으로 판단됩니다. 이는 감정가(180,000,000원) 대비 약 86% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.