나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53926 [3] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 5층513호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센트럴 · 평가일 2024.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "고덕국제화계획지구 일반산업단지" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 산업단지 내 공장, 오피스텔 등이 소재함.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 남측 근거리에 평택지제역(1호선, SRT)이 소재하는 등 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 27층건내 제5층 511호 외 16개호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 타일붙임 및 도배 마감 등,
창호 : 시스템 창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로서,

기호(1 - 6, 8- 17) : 거실및침실, 욕실, 현관, 다락 등
기호(7) : 침실, 주방, 거실, 욕실, 현관 등

으로 이용중임.

※ 폐문부재 등으로 내부 확인을 하지 못하였으며, 건축물현황도 등을 기초하여 표기하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 시스템에어컨, 승강기설비, 화재탐지설비, 화재경보 및 소화전설비, 스프링클러, 보안설비(CCTV), 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 업무시설, 판매시설, 문화및집회시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 중로2류, 서측으로 중로3류에 접하며 동측의 경기대로에 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

장당동 154 :준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.-2026.6.20.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2024타경53926 (3)

소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 5층 513호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 180,000,000원

토지면적/토지지분: 6.56㎡ (약 2.0평)

건물면적(전용면적): 21.16㎡ (약 6.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOO

건축년도: 2021년

토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2023.6.21.-2026.6.20.)

특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "고덕국제화계획지구 일반산업단지" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 산업단지 내 공장, 오피스텔 등이 소재합니다.

* 교통 상황: 본건 건물까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 남측 근거리에 평택지제역(1호선, SRT)이 소재하는 등 교통상황은 무난합니다.

* 도로 상태: 남측으로 중로2류, 서측으로 중로3류에 접하며 동측의 경기대로에 연계됩니다.

* 주변 시설: 고덕국제화계획지구 인근에 위치하여 산업단지 관련 시설 및 주거, 상업 시설이 혼재되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (서울축산업협동조합)

* 등기부채권 총액: 27,518,112,535원 (총 채무액이 매우 높아 채무자 간 복잡한 이해관계가 존재할 수 있습니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건 권리분석 상, 매각으로 소멸되지 않는 별도의 권리(예: 존속하는 지상권 등)는 확인되지 않았습니다. (일반적으로 말소기준권리 하의 등기는 매각으로 소멸됩니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 736,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-05-02

* 확정일자: 2024-02-22

* 배당신고일자: 2025-01-22

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원 (임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 산업단지 배후지로서의 오피스텔 수요가 예상되며, 주변 근린생활시설 및 상업 시설 이용이 편리합니다.

* 활용 가능성: 산업단지 종사자, 평택지제역 이용객 등 다양한 수요층을 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 평택지제역(SRT, 1호선)까지 대중교통 및 자가용으로 약 10-15분 내외 거리에 있어 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 인근에 마트, 병원, 식당 등 근린생활시설이 있으며, 평택시청 등 공공기관 접근성도 양호합니다.

* 건축물 설비: 위생, 급배수, 난방, 시스템 에어컨, 승강기, 화재탐지/경보/소화전, 스프링클러, 보안설비(CCTV), 지하주차장 등 기본적인 편의 및 안전 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변 환경: 고덕국제화계획지구 내 산업단지와 주거, 상업 시설이 혼재된 지역으로, 혐오시설에 대한 특별한 언급은 없으나 산업단지 인접 지역임을 인지해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 채무 총액: 등기부 상 총 채무액이 매우 높아 경매 진행 과정이나 낙찰 후 소유권 이전 등에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본 물건이 다른 부동산과 공동으로 담보 설정된 경우이므로, 다른 담보물의 경매 결과나 채권자들의 우선순위에 따라 본 물건의 매각 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

* 현장 내부 확인 불가: 폐문부재 등으로 인해 내부 상태, 점유 관계 등을 직접 확인하지 못하여, 실제 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 2026년 6월 20일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 낙찰 후 거래 시 허가를 받아야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 장당동에 위치한 평택고덕아이파크 오피스텔로, 2021년 준공된 신축 건물입니다. 평택지제역 및 주요 산업단지와의 접근성이 우수하여 직주근접성이 뛰어나며, 주변 개발 계획과 함께 꾸준한 임대 수요가 기대되는 지역입니다.

권리관계 측면에서는 다수의 채권과 높은 채무 총액이 확인되나, 말소기준권리 하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

다만, 공동담보 물건이라는 점, 내부 확인이 불가하다는 점, 그리고 토지거래허가구역이라는 점은 경매 입찰 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 평택지제역(SRT) 인접 및 고덕국제화계획지구, 산업단지와의 접근성

* 신축 건물: 2021년 준공으로 상품성 및 관리 용이성 확보

* 안정적인 임대 수요: 산업단지 배후 및 역세권 프리미엄으로 꾸준한 임대 수익 기대

* 가치 상승 잠재력: 평택 지역 개발 호재 및 교통망 확충에 따른 미래 가치 상승 기대

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본건의 전용면적은 21.16㎡ (약 6.4평)입니다.

* 최근 매매 사례 중, 2025년 9월 3일에 동일 면적(21.16㎡)의 10층 오피스텔이 18,000만원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가와 일치합니다.

* 2024년 2월 14일에는 동일 면적(21.16㎡)의 14층 오피스텔이 14,000만원에 거래되었습니다.

* 2024년 2월 5일, 35.19㎡ 면적의 20층 오피스텔이 27,000만원에 거래되었으나, 면적이 달라 직접 비교는 어렵습니다.

* 최근 시세는 1.4억원에서 1.8억원 사이로 형성되어 있으며, 층수 및 거래 시점에 따라 변동이 있습니다. 본건은 5층으로, 10층 거래가(1.8억원)와 14층 거래가(1.4억원) 사이의 가치를 가질 수 있습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 180,000,000원

* 최근 거래가 범위: 140,000,000원 ~ 180,000,000원

* 현재 시세를 고려할 때, 감정가 수준인 1.8억원을 중심으로 입찰가를 결정하는 것이 합리적으로 판단됩니다. 다만, 5층이라는 층수와 2024년 2월 1.4억 거래 사례를 고려하여, 경쟁률이 높지 않다면 감정가보다 약간 낮은 수준에서 접근하는 것도 고려할 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 180,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.