나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53926 [8] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 6층610호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센트럴 · 평가일 2024.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "고덕국제화계획지구 일반산업단지" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 산업단지 내 공장, 오피스텔 등이 소재함.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 남측 근거리에 평택지제역(1호선, SRT)이 소재하는 등 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 27층건내 제5층 511호 외 16개호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 타일붙임 및 도배 마감 등,
창호 : 시스템 창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로서,

기호(1 - 6, 8- 17) : 거실및침실, 욕실, 현관, 다락 등
기호(7) : 침실, 주방, 거실, 욕실, 현관 등

으로 이용중임.

※ 폐문부재 등으로 내부 확인을 하지 못하였으며, 건축물현황도 등을 기초하여 표기하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 시스템에어컨, 승강기설비, 화재탐지설비, 화재경보 및 소화전설비, 스프링클러, 보안설비(CCTV), 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 업무시설, 판매시설, 문화및집회시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 중로2류, 서측으로 중로3류에 접하며 동측의 경기대로에 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

장당동 154 :준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.-2026.6.20.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 평택지원 2024타경53926 (8)

* 소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 6층610호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 180,000,000원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 채권자: 서OOO

* 특이사항: 공동담보

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 6.56㎡ (약 1.98평)

* 토지지분: 6.56㎡ (약 1.98평)

* 건물면적 (전용면적): 21.16㎡ (약 6.40평)

* 건물지분: 21.16㎡ (약 6.40평)

1.3. 건물 정보

* 건축년도: 2021년

* 구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조

* 건물 규모: 27층 건물 중 6층 610호

* 주요 용도: 업무시설 (오피스텔)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "고덕국제화계획지구 일반산업단지" 동측 인근에 위치합니다.

* 주위에는 근린생활시설, 산업단지 내 공장, 오피스텔 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

* 본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

* 남측 근거리에 평택지제역(1호선, SRT)이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구)에 해당합니다.

* 도로는 남측 중로2류, 서측 중로3류에 접하며, 동측의 경기대로와 연계됩니다.

* 가축사육제한구역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2023.6.21.-2026.6.20.)으로, 향후 거래 시 허가 절차가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 총채무액

* 말소기준권리는 을1 근저당권 (서울축산업협동조합)입니다.

* 등기부상 채무 총액은 약 27,518,112,535원으로 매우 높습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 736,000원

* 전입일자: 2022-04-22

* 확정일자: 2024-02-20

* 배당신고일자: 2025-01-22

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원 (낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

3.3. 등기부 요약

* 등기부상 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 제공된 정보 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경 및 용도

* 본건이 위치한 고덕국제화계획지구 일대는 주거, 상업, 산업 시설이 복합적으로 개발되는 지역입니다.

* 주변에 근린생활시설, 산업단지 내 공장 등이 분포하고 있어 배후 수요가 존재합니다.

4.2. 건물 상태 및 구조

* 평택고덕아이파크는 2021년 준공된 신축 오피스텔입니다.

* 본건은 102동 6층 610호이며, 철근콘크리트구조로 이루어져 있습니다.

* 폐문부재로 인해 내부 정확한 상태 확인은 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 이용할 수 있습니다.

* KTX 및 1호선 환승역인 평택지제역이 인접하여 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

* 단지 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 관련)

* 본건은 고덕국제화계획지구 일반산업단지 인근에 위치하고 있습니다.

* 현재까지 확인된 정보상 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장 등)이 인접해 있다는 내용은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 총 채무액

* 등기부상 채무 총액이 275억 원 이상으로 매우 높아, 경매 진행 및 소유권 이전 과정에서 추가적인 법적 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 복잡한 권리 관계

* 다수의 권리가 설정되어 있어 권리 분석이 복잡합니다. 비록 대부분 말소될 예정이나, 경매 절차 진행 중 변동사항이 발생할 수 있습니다.

6.3. 건물 내부 확인 불가

* 현장 방문 시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 실제 내부 상태, 하자 여부 등은 명확히 파악되지 않아 잠재적 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.4. 토지거래허가구역

* 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 잔금 납부 후 소유권 이전 시 관할 관청의 허가를 받아야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 평택시 장당동에 위치한 신축 오피스텔로, 고덕국제화계획지구 내 산업단지 인근에 자리하고 있어 직주근접성이 좋은 입지를 갖추고 있습니다.

* 평택지제역과의 접근성이 뛰어나 교통이 편리하며, 비교적 최근에 준공된 건물이라는 장점이 있습니다.

* 다만, 등기부상 매우 높은 채무 총액과 복잡한 권리 관계는 잠재적인 위험 요소로 작용할 수 있습니다.

* 또한, 내부 확인 불가로 인한 현황 파악의 한계와 토지거래허가구역이라는 점은 매수 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 평택 고덕국제신도시 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 산업단지 인근에 위치하여 안정적인 임대 수요 확보가 기대됩니다.

* 2021년 준공된 신축 오피스텔로서 비교적 양호한 컨디션을 기대할 수 있습니다.

* 낙찰자는 권리 관계에서 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 180,000,000원입니다.

* 최근 유사 면적(21.16㎡)의 실거래 사례를 분석한 결과, 2024년 2월 14층 오피스텔이 140,000,000원에 거래되었고, 2025년 9월 10층 오피스텔이 180,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건은 6층으로, 10층 및 14층 거래 사례와 층수 차이가 있습니다.

* 감정가와 유사 면적 최고 실거래가를 고려하고, 층수 및 내부 상태 미확인 등의 불확실성을 감안할 때, 현 시세 및 감정가를 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하로, 약 160,000,000원 ~ 180,000,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다. (인수 보증금은 0원임)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.