나이스옥션 법원경매 울산 2024타경8487 [1] 울산광역시 남구 야음동 564-1 태양한신아파트 1동 7층704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서현 · 평가일 2024.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 야음동 소재 "도산초등학교" 북측 인근에 위치하는 태양한신
아파트 1동 7층 704호로서, 주위는 아파트 단지, 단독주택, 다가구주택 및 근린생활
시설 등으로 형성되어있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 일반적인 교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 12층건 내 7층 704호로서,
외벽: 몰탈위 페인트칠 마감,
내벽: 벽지바름, 일부 내장 타일붙임 등,
창호: 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급,배수 설비, 소화전설비, 승강기시설, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 공동주택(아파트) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 및 주차장시설 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(도산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-03-30)(도산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기타
본건의 공부상 동 명칭은 "1동" 이나, 현칭 및 외벽 표기는 "101동"으로 표기되어
있는 바 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

본 건 건물은 공부상 '1동'이나, 현황상 '101'동이므로 응찰시 별도 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경8487 (1)

소재지: 울산광역시 남구 야음동 564-1 태양한신아파트 1동 7층704호

용도: 아파트

감정가: 170,000,000원

토지면적: 34.48㎡ (약 10.43평)

토지지분: 34.48㎡ (약 10.43평)

건물면적: 84.83㎡ (약 25.67평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO (최은진)

1.1. 입지조건

본건은 울산광역시 남구 야음동에 소재한 태양한신아파트 1동 7층 704호입니다. "도산초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역을 형성하고 있습니다. 차량 출입이 용이하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 인근 가로망 상태 및 주차장 시설 또한 보통 수준입니다. 토지는 사다리형의 공동주택 부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 소로2류 및 소로3류 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 절대보호구역(도산초등학교) 등 관련 법규에 따른 제한 사항이 존재합니다.

1.1. 1. 건물 동 명칭 특이사항

본 건 건물의 공부상 동 명칭은 '1동'이나, 현황 및 외벽 표기는 '101동'으로 되어 있습니다. 응찰 시 반드시 현황을 별도로 확인해야 합니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 권리관계가 비교적 명확하며, 낙찰 시 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.2. 1. 임차인 현황

* 임차인 배현석: 보증금 0원, 차임 0원. 2017년 10월 13일 전입하였으며, 대항력은 없습니다.

* 임차인 최은진: 보증금 170,000,000원, 차임 0원. 2017년 10월 13일 전입, 2017년 7월 13일 확정일자를 받았으나, 대항력은 없습니다. (최은진은 본 건 경매의 채권자로 확인됩니다.)

1.2. 2. 등기부 현황 및 말소기준권리

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2019년 12월 16일 접수된 팬오션의 가압류(금 63,939,092원)입니다. 이 가압류보다 늦게 등기된 2021년 9월 16일자 박현주 가압류, 2024년 10월 17일자 최은진 강제경매 개시 결정 등은 모두 낙찰과 함께 소멸됩니다. 따라서 인수해야 할 별도의 부담이나 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 야음동 일대는 주거지역을 기반으로 하는 생활 상권이 형성되어 있습니다. 도산초등학교가 인근에 있어 교육 관련 편의 시설 이용이 용이하며, 아파트 단지 및 주택가 내 상가들이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민들의 일상생활에 필요한 소매점, 학원, 병원 등이 주로 분포하는 전형적인 배후 주거지 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

아파트 명칭: 태양한신아파트

사용승인일: 1989년 12월 4일

세대수: 총 241세대 (2개동)

건물 층수: 최고 14층, 본건은 7층

면적 정보:

* 전용면적: 84.83㎡ (약 25.67평)

* 분양면적: 본 건물의 개별 세대에 대한 분양면적 수치는 제공되지 않았습니다. 일반적으로 84.83㎡ 전용면적 아파트는 33평형대로 통용됩니다.

주차시설: 총 172대 주차 가능 (지상 5대, 지하 4대 - 아파트 정보상 수치 오류 가능성 있으나 총 주차 대수는 172대입니다.)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

주변 교육시설: 도산초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 정보 및 검색 결과, 본건과 직접적으로 관련된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 동 명칭 불일치: 공부상 '1동'과 현황상 '101동'의 차이가 있어, 현장 방문 시 정확한 호수 확인이 필수적입니다.

* 최근 시세 변동성: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 3월 1층이 1억 6천7백만원에 거래된 반면, 2026년 2월 11층은 1억 9천2백만원에 거래되었습니다. 이러한 층수별 가격 차이를 고려하여 본건 7층의 적정 가치를 판단해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 울산광역시 남구 야음동에 위치한 태양한신아파트 경매 물건으로, 도산초등학교 인근의 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 낙찰 후 인수할 권리나 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다. 다만, 공부와 현황 간 동 명칭이 상이한 점은 현장 확인이 반드시 필요합니다. 최근 실거래가가 감정가를 상회하고 있어 시세 차익의 가능성이 있지만, 층수에 따른 가격 차이를 고려한 신중한 입찰 접근이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 관계가 깨끗하여 인수할 권리 및 추가적인 부담이 없습니다.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세 차익 기대감이 있습니다.

* 도산초등학교가 인접해 있어 학군 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 주거 지역에 위치하여 장기적인 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 170,000,000원

최근 실거래가: 167,000,000원(1층, 2026.03) ~ 192,000,000원(11층, 2026.02)

본 건은 7층으로, 최근 고층 매물(11층 1억 9천2백만원)과 저층 매물(1층 1억 6천7백만원)의 중간 정도 가치를 고려할 수 있습니다. 감정가 1억 7천만원 대비 최근 시세가 높은 점을 감안할 때, 7층의 적정 시세를 1억 8천만원 ~ 1억 8천5백만원 선으로 추정할 수 있습니다.

경매 특성상 입찰 경쟁률, 현장 조사 결과, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 175,000,000원 ~ 185,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.