나이스옥션 법원경매 평택 2026타경50142 [2] 경기도 평택시 고덕면 해창리 1277-1 고덕에스티브이지식산업센터 9층940호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 박근주 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕면 해창리 소재 <한국지역난방공사 평택지사> 동측 인근 에 위치하며, 본건 주위는 지식산업센터, 업무용빌딩, 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 지역으로서 제반 입지여건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 은 보통임

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 제9층 제939호 외 1개호로서 2022.06.30일 사용승인되었으며, 외벽 : 강화유리 및 일부 샌드위치복합판넬 마감 등, 내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호 : 페어글래스 창호 등임.

이용상태

본건 기호(1,2)는 현재 지식산업센터(기호1)은 공실, 기호2)는 폐문) 로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러 설비, 시 스템에어컨, 승객용 승강기 및 화물용 승강기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필 일단의 평탄히 조성된 가장형 토지로서, 공장(지식산업센터) 및 지원시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 약 12m, 서측 및 동측으로 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 2)토지: 준주거지역 , 지구단위계획구역(고덕국제화지구) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 가축사육제한구역(일부제한 500m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 택지개발지구<택지개발촉진법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 및 기타 상세사항은 미상임.

물건 비고

폐문상태.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 평택지원 2026타경50142 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 상세

토지면적: 15.87㎡ (약 4.8평)

토지지분: 15.8682㎡ (약 4.8평)

건물면적: 56.17㎡ (약 17 평)

건물지분: 56.17㎡ (약 17 평)

1.3. 용도 및 매각대상

용도: 지식산업센터

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 기타 기본 정보

감정가: 260,000,000원

특이사항: 유동화물건

주의사항: 폐문상태

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 평택시 고덕면 해창리 소재 한국지역난방공사 평택지사 동측 인근에 위치합니다.

주변은 지식산업센터, 업무용빌딩, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건 및 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건까지 차량의 출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로 접근성은 북측 약 12m, 서측 및 동측 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있어 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로3류, 중로3류로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 택지개발지구로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25.)에 해당하나, 이는 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한정됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 관계

본건은 집합건물로, 등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 2022-09-16 접수, 소유권이전1번신탁등기말소 (권리자: 정 )

* 2022-09-16 접수, 근저당권 (권리자: 국민은행, 금액: 267,600,000원). 본건의 말소기준권리입니다.

* 2026-01-23 접수, 임의경매 (권리자: 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사, 금액: 513,240,000원)

3.2. 채권 총액 및 말소 기준 권리

등기부상 채권 총액은 267,600,000원이며, 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다.

말소기준권리보다 후순위인 을구 1번 근저당권과 갑구 3번 임의경매 개시 결정 등기는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 분석

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

따라서 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있습니다. (상세 내용은 지상권 개요 참조)

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 소재한 고덕면 해창리 일대는 평택시의 주요 개발 축인 고덕국제화지구의 일부로, 신규 지식산업센터와 업무용 빌딩, 근린생활시설 등이 활발히 조성 및 운영되고 있는 지역입니다.

이는 지역 경제 활성화 및 산업 집적 효과를 기대할 수 있는 잠재력을 보여줍니다.

4.2. 주변 시설 현황

본건 인근에는 다양한 근린생활시설(식당, 카페 등) 및 업무시설이 위치하여 종사자들의 편의를 지원하고 있습니다.

주변 지역은 신흥 개발 지역의 특성상 주거 단지 및 상업 시설이 복합적으로 발달하고 있으며, 대규모 산업단지와의 연계성도 고려할 수 있습니다. (지도 검색 결과, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.)

5. 생활정보

5.1. 근로자 편의 시설

주변에 다양한 상업시설과 근린생활시설이 있어 근무자들의 식사, 휴식, 금융 등 일상적인 편의를 제공합니다.

건축물 자체에 시스템 에어컨, 승객 및 화물용 승강기 등 기본적인 편의 설비가 구비되어 있습니다.

5.2. 기타 생활 인프라

본건은 북측 약 12m, 서측 및 동측 약 6m의 도로와 접하며, 차량 접근성이 양호합니다.

대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인근에 위치하여 접근성이 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 확인 리스크 (폐문)

현재 폐문 상태로, 내부 점검 및 정확한 이용 상태 확인에 어려움이 있습니다.

현장 방문 시 내부 구조, 상태, 관리 상태 등을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

6.2. 채무 및 권리 관련 리스크

감정가 대비 등기부 채권 총액(국민은행 근저당 2.67억 + 경매 신청 채권액 5.13억 = 총 7.8억)이 상당히 높은 편입니다.

이는 경매 진행 과정에서 유찰 가능성 또는 낮은 낙찰가율을 시사할 수 있으나, 구체적인 채무 변제 현황 및 경매 진행 상황을 지속적으로 모니터링해야 합니다.

6.3. 토지 이용 관련 리스크

가축사육제한구역, 택지개발지구 지정 등은 향후 토지 이용 계획 변경이나 개발에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

다만, 현재 건물이 지식산업센터로 사용 중이므로 단기적인 이용 제한 리스크는 크지 않을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 평택 고덕국제화지구 내에 위치한 지식산업센터로, 신흥 개발 지역의 미래 가치와 함께 산업 및 업무 시설로서의 기능을 갖추고 있습니다.

건물은 비교적 최신 연식(2022년 사용승인)이며, 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

다만, 폐문 상태로 인한 현장 확인의 어려움과 높은 채무 총액은 투자 시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 고덕국제화지구의 지속적인 개발 및 첨단 산업 유치에 따른 미래 가치 상승 기대

* 지식산업센터라는 부동산 상품의 안정적인 임대 수익 및 시세 차익 가능성

* 비교적 최신 건물 연식으로 인한 유지보수 비용 절감 효과

* 향후 주변 배후 수요 증가에 따른 가치 상승 잠재력

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정은 현재 제공된 정보만으로는 정확한 분석이 어렵습니다.

통상적으로 감정평가액을 기준으로 삼되, 시장 상황, 건물 상태, 주변 시세, 본 건의 현장 상태(폐문) 및 향후 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

또한, 인수되는 임차 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 권리 관계의 복잡성 및 채무 규모를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사와 상세한 권리 분석, 시장 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.