나이스옥션 법원경매 상주 2025타경186 [2] 경상북도 상주시 무양동 177 동보고층아파트 106동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대경 · 평가일 2025.06.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 상주시 낙동면 운평리 소재 ""신평리마을"" 남동측 근거리에 위치하며,
부근 일대는 농가주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근의 도로 여건 등으로 보아 제반 교통사정은
보통시됨.

형태 및 이용상태

* 기호(1) : 부정형의 토지로 북하향 완경사지이며, 현황 창고 등 부지로 이용중임.
* 기호(2) : 부정형의 토지로 북동하향 및 북서하향 급경사지대이며, 현황 자연림 상태의
임야임.

인접 도로상태

* 기호(1) : 지적도상 맹지이나 남서측으로 폭 약 3미터 내외의 비포장 도로가 개설되어
있음.
* 기호(2) : 남측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

* 기호(1) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종)){가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률}, 고속국도법상의 접도구역(상주-청원 고속도로)
{고속국도법}, 영농여건불리농지.
* 기호(1) : 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종))
{가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 고속국도법상의 접도구역
(상주-청원 고속도로){고속국도법}, 보전산지{산지관리법}, 임업용산지
{산지관리법}, 준보전산지{산지관리법}임,

제시목록 외의 물건

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조 [<기호(1)토지 지상> (ㄱ) : ""창고 등"" ∼ (ㄷ) :
""비닐하우스""]

공부와의 차이

본건 토지 중 기호(1)토지의 의뢰목록상 지목은 과수원이나, 현황 창고 등 부지로
이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 토지 중 기호(2)토지의 지상에는 이전이 가능한 것으로
판단되는 컨테이너박스가 소재하니 참고하시기 바랍니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 상주시 냉림동 소재 ""상산초등학교"" 서측 인근에 위치하는
""동보고층아파트"" 106동 2층 206호단위 세대로서 부근 일대는 공동주택, 단독주택,
근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근의 도로 여건 등으로 보아 제반 교통사정은
보통시됨.

건물의 구조

(가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 중 2층 206호 단위세대로서
(사용승인일자 : 1991.07.29)
- 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
- 내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감.
- 바닥 : 장판지 및 타일 등 마감.
- 창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 및 가스보일러에 의한
개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 자체 지반은 등고 평탄하며, 현황 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로를 이용하여 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

* 기호(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m∼10m)(2020-07-01)
(소로2-43호선)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(2020-07-01)(소로3-1호선)
(접함), 중로2류(폭 15m∼20m)(2020-07-01)(중로2-5호선)(접함), 가축사육
제한구역(절대제한지역(전 축종)){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률},
* 기호(2) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m∼10m)(2020-07-01)
(소로2-43호선)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(2020-07-01)(소로3-1호선)
(접함), 가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종)){가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률}임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 상주지원 2025타경186 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 최OO

1.2. 소재지 및 물건 현황

소재지: 경상북도 상주시 무양동 177 동보고층아파트 106동 2층206호

용도: 아파트 (집합건물)

별도 토지 소재지: 경상북도 상주시 낙동면 운평리 소재 ""신평리마을"" 남동측 근거리

별도 토지 현황: 기호(1) 창고 등 부지, 기호(2) 자연림 상태의 임야

1.3. 면적 정보

아파트 (전유부분): 60.64㎡ (약 18.34평)

아파트 (공급면적 추정): 약 78.08㎡ (약 23.62평) - 전체 건물 면적 및 세대수 기준 추정치

아파트 부지 지분: 36.52㎡ (약 11.05평)

별도 토지: 면적 정보 제공 없음 (기호 1, 2)

1.4. 감정가 및 매각 조건

총 감정가: 97,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

말소기준권리: 2018-03-02 근저당권 (최일권)

총 채권액: 130,000,000원

2. 입지조건

2.1. 아파트 단지 입지 (무양동)

본건 아파트(동보고층아파트 106동 2층 206호)는 경상북도 상주시 무양동 177번지에 위치하며, 주변 일대는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

2.2. 별도 토지 입지 (낙동면 운평리)

감정평가서상 별도로 평가된 토지는 경상북도 상주시 낙동면 운평리 신평리마을 남동측 근거리에 위치하며, 부근에는 농가주택, 농경지, 임야 등이 형성되어 있습니다.

2.3. 교통 및 접근성

아파트 단지: 차량 접근이 용이하며, 인근 도로 여건상 제반 교통사정은 보통 수준입니다. 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로를 이용하여 진출입합니다.

별도 토지: 차량 접근이 가능하며, 인근 도로 여건은 보통 수준입니다. 기호(1) 토지는 지적도상 맹지이나 남서측으로 약 3미터 내외의 비포장 도로가 개설되어 있으며, 기호(2) 토지는 남측으로 약 3미터 내외의 포장도로와 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

집합건물 등기부상 다수의 소유권 이전 및 근저당권, 임의경매 개시결정 등기 등이 기재되어 있습니다.

주요 권리로는 2018년 3월 2일 접수된 최일권 근저당권(130,000,000원)이 말소기준권리이며, 2025년 6월 11일 접수된 최일권의 임의경매개시결정(130,000,000원)이 말소될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리인 2018-03-02자 근저당권보다 선순위 권리 없이, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. (물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리 해당사항 없음)

3.3. 임차인 현황

본건 아파트의 임대 관계는 미상입니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 임대관계가 불명확하므로 주의가 필요합니다.

별도 토지의 임대관계 또한 미상입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 아파트 주변 편의시설 (학교, 근린생활시설)

본건 아파트 단지는 상산초등학교 서측 인근에 위치하며, 부근 일대에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 별도 토지 주변 환경 (농경지, 임야 등)

별도 토지가 위치한 낙동면 운평리 지역은 농가주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 농촌 및 산간 지역의 특성을 보입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 건물 노후도 (1991년 준공)

본건 아파트는 1991년 7월 29일 사용 승인된 건물로, 약 35년의 건축 연령을 가지고 있어 건물 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

5.2. 별도 토지의 개발 제한 및 현황

별도 토지는 현황 창고 등 부지 및 임야 상태로 이용 중이며, 기호(1) 토지는 지적도상 맹지일 가능성이 있고, 기호(2) 토지 지상에는 이전 가능한 컨테이너박스가 소재합니다. 토지이용계획상 보전관리지역, 농림지역, 보전산지 등으로 지정되어 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

5.3. 토지 이용계획상의 제약

아파트 부지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으나, 별도 토지는 보전관리지역, 농림지역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 제약이 따릅니다. 또한, 두 지역 모두 가축사육제한구역(절대제한지역) 및 고속국도법상의 접도구역(상주-청원 고속도로)에 포함되는 구역이 있어 건축 및 개발 행위에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

5.4. 미확인 임대차 관계 (임대관계 미상)

본건 아파트와 별도 토지의 임대관계가 모두 미상으로 조사되었습니다. 임대차 관계 확인 없이 진행 시 예상치 못한 명도 또는 보증금 관련 문제가 발생할 수 있으므로, 인수되는 보증금이 없더라도 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6. 종합 의견

본건은 상주시에 위치한 아파트와 별도로, 농촌 지역에 소재한 토지들을 일괄 매각하는 물건입니다. 아파트의 경우 연식이 있으나 기본적인 주거 환경은 갖추고 있습니다. 다만, 별도로 포함된 토지의 경우 입지, 현황, 토지이용계획상 제한 등 복합적인 요소를 고려해야 하므로, 단순한 아파트 투자 목적보다는 토지 가치 및 활용 방안에 대한 심도 깊은 분석이 요구됩니다. 미확인 임대차 관계 또한 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회 (별도 토지 포함 일괄 매각)

* 아파트의 경우, 적절한 가격에 취득 시 주거용 또는 임대용으로 활용 가능

* 별도 토지(창고 부지, 임야)의 경우, 향후 지역 개발 또는 용도 변경 가능성에 따른 시세 차익 기대

8. 예상 입찰가

본건의 총 감정가는 97,000,000원입니다. 현재 파악된 권리관계 및 물건 현황, 잠재적 리스크(건물 노후, 별도 토지 이용 제한, 미확인 임대차) 등을 종합적으로 고려할 때, 적정 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다. 구체적인 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 유사 물건 낙찰가, 별도 토지의 정확한 면적 및 활용 가능성 등에 대한 추가적인 시세 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.