나이스옥션 법원경매 상주 2025타경5420 [2] 경상북도 예천군 호명읍 산합리 1444 가동 1층146호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선진 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 예천군 호명읍 산합리 소재 "경북도서관" 북동측 인근에 위치하는 통칭 "경북신도청 시장형상가" 제가동 제1층 제145호(기호가), 146호(기호나) 구분상가로서, 부근일대는 각종 근린생활시설, 아파트 단지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입 용이하며, 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호(가,나) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 3층 건물 중 제1층 제145,146호 구분건물로서, -사용승인일: 2022.04.21 -외 벽: 치장벽돌,메탈판넬 등 마감 -내 벽: 콘크리트 노출 등 마감. -바 닥: 콘크리트 노출 및 타일 등 마감. -창 호: 새시창호 입니다.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

공동 위생설비, 급새수설비, 소화전, 화재경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로 인접지와 대체로 평탄한 ‘상업용 건부지’임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 50미터 북측으로 폭 약 20미터 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2015-12-31), 지구단위계획구역(2015-11-23), 광로2류(폭 50m~70m)(2015-12-31)(광로2-1(예))(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-12-31)(중로1-7(예))(접합), 가축사육제한구역(경북도청이전 신도시 개발예정지구 외곽경계 1km 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도청이전신도시 개발예정지구<도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 상주지원 2025타경5420 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 안OOOOOO (안동시산림조합)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 예천군 호명읍 산합리 1444 가동 1층 146호 (새주소: 경상북도 예천군 새움1로 10)

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

건물구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 3층 건물 중 제1층

사용승인일: 2022년 04월 21일

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 226,000,000원

토지면적: 46.98㎡ (약 14.21평)

건물면적: 23.32㎡ (약 7.05평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 46.9757㎡

건물지분: 23.3165㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상북도 예천군 호명읍 산합리 소재 "경북도서관" 북동측 인근에 위치하며, 통칭 "경북신도청 시장형상가" 가동 제1층 제146호입니다.

부근일대는 각종 근린생활시설, 아파트 단지 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

건물까지 차량 출입이 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

남측으로 폭 약 50미터, 북측으로 폭 약 20미터 포장도로와 각각 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로2류(폭 50m~70m), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 도청이전신도시 개발예정지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2022.05.06 근저당권)

말소기준권리: 안동시산림조합 근저당권 (접수일 2022-05-06, 채권최고액 388,000,000원)

임의경매 개시결정: 안동시산림조합 (접수일 2025-09-02, 채권액 338,522,190원)

압류: 예천군 (접수일 2025-09-16)

소유권보존: 주식회사명문 (접수일 2022-05-06)

소유권이전: 성지훈 (매매, 접수일 2022-05-06)

등기부채권 총액: 388,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 김용기

보증금: 5,000,000원

차임: 600,000원

전입일자(사업일자): 2022-12-21

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리 분석 요약

본건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들이 존재하여 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인은 대항력이 없는 것으로 판단되어, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 상가는 경북 신도시 내에 위치하며, "경북도서관" 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변에 근린생활시설과 아파트 단지가 밀집해 있어 배후수요가 기대됩니다.

4.2. 상가 공실률 현황

경북도청 신도시 내 상가 공실률이 다소 높은 편이라는 기사들이 있으며, 이는 높은 임대료, 경기 악화, 과도한 대출 이자 부담 등이 원인으로 분석됩니다.

본 물건이 위치한 "경북신도청 시장형상가"는 비교적 최근에 지어진 상가 건물로, 상권 형성 초기 단계일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

"경북도서관"이 인근에 위치하여 유동인구 유입 가능성이 있습니다.

주변에 아파트 단지가 형성되어 있어 기본적인 근린생활시설 수요를 확보하고 있습니다.

차량 접근성이 양호하며, 남측 50m, 북측 20m 도로가 있어 교통 편의성은 보통입니다.

5.2. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 검색 결과, 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 경북도청 신도시 외곽에는 광역 쓰레기 소각 시설인 "맑은누리파크"가 운영 중이나, 물건지와 직접적인 영향권 내에 있다고 보기는 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 상권 공실 위험

경북 신도시 전반의 높은 상가 공실률이 언급되고 있어, 공실 발생 시 임대 수익에 영향을 줄 수 있습니다.

신축 건물임에도 불구하고 임대 계약이 명확하지 않거나 공실 상태가 지속될 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 명도 관련

대항력 없는 임차인이 있으나, 명도 과정에서 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

임차인 김용기 씨는 대항력이 없으므로 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금은 없습니다.

6.3. 투자 심리

신도시는 개발 초기 단계에서 상가 과잉 공급 및 높은 임대료로 인한 공실 문제가 발생할 수 있으며, 이는 향후 상권 활성화에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본 물건은 경북 신도시 내에 위치한 신축 근린상가로, 비교적 작은 면적(약 7.05평)을 가지고 있습니다.

2022년 4월에 사용승인이 완료된 건물로, 외관 및 내부 시설 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

7.2. 투자 적합성

최근 개발된 신도시 지역으로, 장기적인 지역 발전 가능성은 있으나, 단기적으로는 상권 공실률 및 임대료 수준을 신중하게 고려해야 합니다.

소형 면적 상가로 소액 투자로 접근할 수 있다는 장점이 있으나, 높은 감정가 대비 실제 임대 수익률 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2022년에 준공된 신축 건물로, 노후화에 따른 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

8.2. 신도시 개발 잠재력

경북 도청 이전으로 인해 조성된 신도시 지역으로, 향후 인구 유입 및 상권 발달에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.3. 소형 면적

23. 32㎡ (약 7.05평)의 비교적 작은 면적으로, 초기 투자 비용 부담이 적을 수 있으며, 소규모 업종에 적합합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 물건의 감정가는 226,000,000원입니다.

인수되는 임차 보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 주변 시세, 상권 활성화 정도, 공실률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

경북도청 신도시의 높은 상가 공실률 및 임대료 수준을 감안할 때, 현재 감정가 수준에서 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 시세 확인 및 임대 가능성 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.