나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12770 [2] 충청남도 천안시 동남구 신방동 886-8 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대로 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 동남구 신방동 소재 상신사거리 북측 인근 대로변에 위치하며, 주위는 "대로변 상업 ·업무지대 및 대규모 아파트지대"로서, 상가지로서의 제반여건은 무난시됨.

교통상황

본건이 속한 건물의 지상 및 지하주차장까지 제반차량의 접근이 가능하며, 대중교통사정은 보통시(視)됨.

건물의 구조

< 기호1 > 철근콘크리트구조 슬래브지붕 12층 건물 내 3층 301호로서, 사용승인일 : 2011. 12. 13 외벽 : 석재패널붙임 및 강화유리 내벽 : 몰탈위 페인팅 창호 : 페어글래스 등 < 기호2 및 3 > 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물 내 1층 102호 등 으로서, 사용승인일 : 2011. 12. 13 외벽 : 석재패널붙임 및 강화유리 내벽 : 몰탈위 페인팅 창호 : 페어글래스 등

이용상태

< 기호1 > 최근( 10월 )까지는 '스타디카페'이었으나, 평가일현재 '공실'(空室) 임. < 기호2 > '롯데리아' 매장. < 기호3 > '학산건설 사무실'.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 지상 및 지하주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

< 기호1의 대지권 목적토지 > 장방형, 평지이며, '상업·업무용 건부지'로 이용중임. < 기호2,3의 대지권 목적토지 > 부정형, 평지이며, '상업·업무용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

< 기호1의 대지권 목적 토지 > 서측으로는 '대로1류( 폭35~40m ')에 접하고, 북측 및 동측으로는 '소로2류( 폭8~10m )'에 접함. < 기호2,3의 대지권 목적 토지 > 서측으로는 '대로1류( 폭35~40m )'에 접하고, 남측으로는 '소로1류'( 폭10~12m ) 및 동측으로는 '소로2류( 폭8~10m )'에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

< 기호1의 대지권 목적토지 > 용도지역 : '도시지역, '제2종 일반주거지역'. 기반시설 : 도시계획도로( 대로1류, 소로2류 에 각 접함 ) 타법령상 제한 : '가축사육제한구역'( 가축분뇨의관리및이용에관한법률 )., '상대보호구역'( 교육환경보호에관한법률 ). < 기호2 및 3의 대지권 목적토지 > 용도지역 : '도시지역, '제2종 일반주거지역'. 기반시설 : 도시계획도로( 대로1류, 소로1류 에 각 접함. 소로2류에 저촉 ) 타법령상 제한 : '가축사육제한구역'( 가축분뇨의관리및이용에관한법률 )., '상대보호구역'( 교육환경보호에관한법률 ).

공부와의 차이

< 전유부분의 면적 > 기호1 및 기호2의 '건축물대장상 전유부분 표시면적'과, '집합건물 등기사항전부증명서'상의 전유부분 표시면적'간에 차이 있음. -- 상세(詳細)는 '평가의견( 가격산출근거 )'란 기재 내용 참조 요망.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > " 미 상 " 임.

물건 비고

롯데리아 매장으로 이용. 목록1 및 목록2의 건축물대장상 전유부분 표시면적과 집합건물 등기사항전부증명서상의 전유부분 표시면적간에 차이 있음.(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 천안지원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건으로, 사건번호는 2025타경12770 (2)입니다.

소재지는 충청남도 천안시 동남구 신방동 886-8 1층 102호이며, 용도는 근린상가입니다.

감정평가액은 97,600,000원입니다.

토지 면적은 43.36㎡ (약 13.12평)이며, 건물 면적은 79.36㎡ (약 23.99평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 채권자는 천OOO입니다.

현재 롯데리아 매장으로 이용 중이며, 건축물대장상 전유부분 표시면적과 집합건물 등기사항전부증명서상의 전유부분 표시면적 간에 차이가 있으니 감정평가서를 참조하시기 바랍니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 충청남도 천안시 동남구 신방동 소재 상신사거리 북측 인근 대로변에 위치하고 있습니다.

주위는 대로변 상업·업무지대 및 대규모 아파트지대로 형성되어 있어 상가지로서의 제반 여건이 무난한 편입니다.

건물이 소재한 토지는 서측으로 폭 35~40m의 대로 1류에 접해 있으며, 남측으로는 폭 10~12m의 소로 1류, 동측으로는 폭 8~10m의 소로 2류에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종 일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당됩니다.

주변을 종합적으로 볼 때, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2011년 12월 20일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을1)입니다.

이 외 등기된 권리로는 주식회사 학산의 소유권보존 등기(갑1), 김소정의 근저당권(을2), 천안시의 압류(갑2), 천안신용협동조합의 임의경매 개시결정 등기(갑3)가 있습니다.

이러한 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. (말소기준권리 을1, 을2, 갑2, 갑3 모두 말소 예정)

따라서, 본 경매로 취득 시 인수하게 될 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

임차인 현황 분석:

*

임차인: 김

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2018-05-09

확정일자: 2025-09-04

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

*

임차인: 이 (롯데리아천안신방점)

보증금: 50,000,000원

차임: 2,200,000원

전입일자(사업일자): 2023-06-29

확정일자: 2025-12-15

배당신고일자: 2025-12-15

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 대로변 상업·업무지대와 대규모 아파트단지가 인접한 지역에 위치하여 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리한 입지입니다.

현재 롯데리아 매장으로 성업 중인 점은 상권의 활성화를 보여주는 지표이며, 이는 향후 임차를 통한 안정적인 수익 창출 가능성을 시사합니다.

주위의 상업·업무시설과 대규모 주거단지가 복합적으로 형성되어 있어 다양한 업종의 상권 형성에 긍정적인 영향을 미칩니다.

1.4. 생활정보

물건지 인근에 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 배후 주거 수요가 풍부합니다.

상업·업무지대가 발달하여 편의시설, 금융기관, 관공서 등의 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

건물 내에는 급배수, 위생, 소방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있으며, 지상 및 지하 주차장 시설도 마련되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물대장상 전유부분 표시면적과 집합건물 등기사항전부증명서상의 전유부분 표시면적 간에 차이가 존재합니다. 이는 정확한 면적 확인 및 등기부와의 차이점을 명확히 파악하기 위해 감정평가서 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다.

현재 롯데리아 매장으로 사용 중이나, 해당 임차인의 대항력이 없는 점을 고려할 때, 명도 과정이나 향후 임차인 유치 전략에 대한 면밀한 검토가 필요할 수 있습니다.

보증금이 제시된 임차인들이 있으나, 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 천안시 신방동의 핵심 상업지역에 위치한 근린상가로, 우수한 접근성과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 잠재력이 높은 투자 대상입니다.

현재 롯데리아라는 안정적인 임차인이 영업 중이며, 모든 권리관계가 매각으로 소멸되어 권리 상 부담 없이 취득 가능합니다.

다만, 공부상의 면적 차이와 임차인 현황에 대한 추가적인 확인 및 분석은 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

주요 대로변에 위치하여 가시성 및 접근성이 뛰어납니다.

대규모 아파트 단지와 상업·업무지대가 인접하여 풍부한 고객 수요를 확보할 수 있습니다.

현재 롯데리아라는 우량 임차인이 영업 중으로, 공실 위험이 낮고 즉시 임대 수익 창출이 가능합니다.

모든 기존 권리가 말소되므로, 낙찰 후 추가적인 권리 인수 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정평가액은 97,600,000원입니다.

인수 보증금이 없으므로, 예상 입찰가 산정 시에는 감정평가액을 기준으로 시장 상황, 주변 시세, 물건의 가치 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.