나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12770 [3] 충청남도 천안시 동남구 신방동 886-8 3층302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대로 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 동남구 신방동 소재 상신사거리 북측 인근 대로변에 위치하며, 주위는 "대로변 상업 ·업무지대 및 대규모 아파트지대"로서, 상가지로서의 제반여건은 무난시됨.

교통상황

본건이 속한 건물의 지상 및 지하주차장까지 제반차량의 접근이 가능하며, 대중교통사정은 보통시(視)됨.

건물의 구조

< 기호1 > 철근콘크리트구조 슬래브지붕 12층 건물 내 3층 301호로서, 사용승인일 : 2011. 12. 13 외벽 : 석재패널붙임 및 강화유리 내벽 : 몰탈위 페인팅 창호 : 페어글래스 등 < 기호2 및 3 > 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물 내 1층 102호 등 으로서, 사용승인일 : 2011. 12. 13 외벽 : 석재패널붙임 및 강화유리 내벽 : 몰탈위 페인팅 창호 : 페어글래스 등

이용상태

< 기호1 > 최근( 10월 )까지는 '스타디카페'이었으나, 평가일현재 '공실'(空室) 임. < 기호2 > '롯데리아' 매장. < 기호3 > '학산건설 사무실'.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 지상 및 지하주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

< 기호1의 대지권 목적토지 > 장방형, 평지이며, '상업·업무용 건부지'로 이용중임. < 기호2,3의 대지권 목적토지 > 부정형, 평지이며, '상업·업무용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

< 기호1의 대지권 목적 토지 > 서측으로는 '대로1류( 폭35~40m ')에 접하고, 북측 및 동측으로는 '소로2류( 폭8~10m )'에 접함. < 기호2,3의 대지권 목적 토지 > 서측으로는 '대로1류( 폭35~40m )'에 접하고, 남측으로는 '소로1류'( 폭10~12m ) 및 동측으로는 '소로2류( 폭8~10m )'에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

< 기호1의 대지권 목적토지 > 용도지역 : '도시지역, '제2종 일반주거지역'. 기반시설 : 도시계획도로( 대로1류, 소로2류 에 각 접함 ) 타법령상 제한 : '가축사육제한구역'( 가축분뇨의관리및이용에관한법률 )., '상대보호구역'( 교육환경보호에관한법률 ). < 기호2 및 3의 대지권 목적토지 > 용도지역 : '도시지역, '제2종 일반주거지역'. 기반시설 : 도시계획도로( 대로1류, 소로1류 에 각 접함. 소로2류에 저촉 ) 타법령상 제한 : '가축사육제한구역'( 가축분뇨의관리및이용에관한법률 )., '상대보호구역'( 교육환경보호에관한법률 ).

공부와의 차이

< 전유부분의 면적 > 기호1 및 기호2의 '건축물대장상 전유부분 표시면적'과, '집합건물 등기사항전부증명서'상의 전유부분 표시면적'간에 차이 있음. -- 상세(詳細)는 '평가의견( 가격산출근거 )'란 기재 내용 참조 요망.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > " 미 상 " 임.

물건 비고

학산건설 사무실로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경12770 (3)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 신방동 886-8, 3층 302호

용도: 근린상가 (업무시설, 제1종, 2종 근린생활시설)

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물 내 3층 302호

사용승인일: 2011년 12월 13일

감정가: 868,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자 (경매 신청인): 천안신용협동조합

토지면적: 121.93㎡ (약 36.88평)

건물면적: 223.16㎡ (약 67.51평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

공동담보: 해당 물건은 공동담보로 진행됩니다.

기타: 학산건설 사무실로 이용 중.

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

* 충청남도 천안시 동남구 신방동 상신사거리 북측 인근 대로변에 위치합니다.

* 주위는 대로변 상업·업무지대 및 대규모 아파트 단지 지역으로 상가로서의 입지 여건은 양호합니다.

교통상황:

* 차량 접근성이 용이하며, 건물 내 지상 및 지하 주차장 이용이 가능합니다.

* 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

인접 도로상태:

* 대로1류(폭 35~40m), 소로2류(폭 8~10m), 소로1류(폭 10~12m) 도로에 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 용도지역: 도시지역, 제2종 일반주거지역

* 타 법령상 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역 (교육환경보호에 관한 법률)

3. 권리분석

말소기준권리:

* 을1 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2011년 12월 20일 접수, 채권금액 520,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (등기부 요약 상 표기됨)

인수되는 권리 (임차인 외):

* 인수 보증금 합계: 0원. 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 학 건설 (주식회사)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 사업 개시일: 2016년 07월 27일

* 확정일자: 2025년 12월 15일

* 대항력: 없음

* 비고: 현재 학산건설 사무실로 이용 중입니다.

* 주의: 임차인은 대항력이 없으나, 실제 점유 사용 중이므로 명도 진행 시 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

등기부 요약:

* 소유권 보존: 주식회사 학산 (2011년 12월 19일)

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2011년 12월 20일, 520,000,000원) - 말소기준권리

* 압류: 천안시 (2025년 08월 14일) - 말소

* 임의경매: 천안신용협동조합 (2025년 11월 25일, 1,241,494,205원) - 말소

* 총 등기부 채권액: 520,000,000원 (말소기준권리 기준)

4. 상권분석

주변 환경:

* 상신사거리 인근 대로변에 위치하며, 주변은 상업·업무시설 및 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리합니다.

* 일반적인 상업 지역으로서 상가로서의 입지 조건은 무난합니다.

건물 이용 현황 (물건 302호 기준):

* 해당 호실 (302호)은 현재 '학산건설 사무실'로 이용 중입니다.

* 인접 호실 정보: 301호는 최근 '스타디카페'에서 현재 '공실' 상태이며, 102호는 '롯데리아' 매장으로 운영 중입니다.

5. 생활정보

건물 특징:

* 철근콘크리트 구조로 안정성이 확보된 건물입니다.

* 건물 내 편의시설로 급배수, 위생, 소방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 지상 및 지하 주차 공간이 마련되어 있어 차량 이용자의 편의를 제공합니다.

주변 편의시설:

* 대규모 아파트 단지 인근으로 주거 편의 시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

명도 관련:

* 대항력 없는 임차인 '학산건설'이 현재 사무실로 이용 중이므로, 명도 완료 시점 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

건물 상태 및 공실:

* 전유부분의 면적 표시(건축물대장 vs 등기사항전부증명서) 간 차이가 존재합니다. 상세 내용은 평가 의견서를 참조해야 합니다.

* 인접 호실(301호)은 현재 공실 상태로, 공실률 증가 가능성에 대한 고려가 필요합니다.

토지이용 제한:

* 제2종 일반주거지역에 속해 있어, 업종 제한 또는 향후 용도 변경에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

공동담보 물건:

* 동일 채무에 대한 여러 담보 물건이 존재할 수 있으며, 이는 경매 진행 및 물건 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 동남구의 대로변에 위치한 근린상가로, 주변 상업·업무 및 주거 밀집 지역의 이점을 가지고 있습니다. 차량 접근성이 우수하고 기본적인 건물 설비도 잘 갖추어져 있습니다. 그러나 현재 대항력 없는 임차인이 점유 중이며, 일부 공실이 있고, 공부상 면적 차이가 있는 점은 명도 및 운영 과정에서 추가적인 검토와 주의가 필요합니다. 제2종 일반주거지역이라는 점도 향후 활용 방안에 영향을 줄 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 주요 대로변에 위치한 우수한 입지 조건.

* 상업, 업무, 주거 밀집 지역으로 잠재 수요 풍부.

* 2011년 준공으로 비교적 현대적인 건물 상태.

* 주변 대규모 아파트 단지로부터의 배후 수요 확보 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 868,000,000원입니다. 예상 입찰가 산정은 인수되는 보증금(0원)을 제외하고, 해당 물건의 현황, 권리 관계, 주변 시세, 명도 비용, 공실률, 향후 수익률 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 상세한 시장 조사 및 수익성 분석 없이는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.