나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10722 [2] 충청남도 천안시 서북구 입장면 도림리 341-2 한성아파트상가 125동 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대륜 · 평가일 2026.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충남 천안시 서북구 입장면 도림리 소재 "한성아파트" 내 상가동의 구분상가로, 주위는 농지를 중심으로 중소규모 공장과 근린생활 시설등이 위치하고 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트 경사슬래브지붕 지하1층 지상 3층 건물의 1층 103호 및 107호로 외벽 : 타일붙임 마감 등 내벽 : 인테리어 소재 마감 등 창호 : 샷시창호

이용상태

근린생활시설 (미용실 및 중개사무소)로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비 및 공용화장실 이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 아파트 단지의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지전체를 기준으로 남측으로 2차로의 포장도로에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 주거개발진흥지구 , 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터1000m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대차 관계등은 미상임. 기호(2)는 지분평가로 지분별 위치 판단에 대한 주의가 필요함.

물건 비고

지분 매각으로 공유자 우선매수는 1회에 한함(1회에 한하여 허용).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2

* 사건번호: 천안지원 2026타경10722 (2)

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 입장면 도림리 341-2 한성아파트상가 125동 1층 107호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 75,993,000원

* 토지면적: 33.75㎡ (약 10.21평)

* 토지지분: 16.87295㎡ (약 5.10평)

* 건물면적: 49.45㎡ (약 14.96평)

* 건물지분: 24.726㎡ (약 7.48평)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 홍OO

* 특이사항: 공유자우선매수신고, 지분매각, 공동담보

* 주의사항: 지분 매각으로 공유자 우선매수는 1회에 한하여 허용됩니다.

* 건축물구조: 철근콘크리트 경사슬래브지붕 지하1층 지상 3층 건물 중 1층 107호

* 건축승인일: 1998년 7월 2일

* 사용승인일: 1999년 12월 4일

3. 입지조건

* 주위환경: 본건은 충청남도 천안시 서북구 입장면 도림리 소재 "한성아파트" 상가동 내 위치하며, 주변은 농지를 중심으로 중소규모 공장과 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 단지 전체를 기준으로 남측으로 2차로의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터 1000m 이내 지역)에 해당합니다.

4. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 6월 12일 접수된 천안서부새마을금고 근저당 (을7, 91,000,000원) 및 2024년 12월 24일 접수된 홍성일 근저당 (을10, 150,000,000원)이 등기부등본상 존재하나, 경매개시결정(2026년 4월 28일, 홍성일)에 따라 경매 절차가 진행 중이며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권은 일반적인 안내이며, 본건에 해당 여부는 별도 확인 필요).

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 구체적인 임대차 관계는 미상입니다. 인수될 보증금은 없으나, 임대차 관계가 미상이므로 주의가 필요합니다.

5. 상권분석

* 상권 특성: 주위는 농경지와 중소규모 공장이 있으며, 근린생활시설이 산재된 지역입니다.

* 현황 이용: 본건은 현재 미용실 및 중개사무소로 이용 중인 근린생활시설입니다.

* 잠재 고객: 주변 공장, 상가 종사자 및 거주민, 아파트 단지 내 이용객 등을 잠재 고객으로 볼 수 있습니다.

6. 생활정보

* 편의시설: 인근 시내버스 승강장이 소재하여 교통 이용이 편리합니다. 주변의 상세 편의시설 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 주변 환경: 아파트 단지 내 상가로, 주거 지역과 함께 공장, 농지 등이 혼재되어 있습니다.

7. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본건은 토지와 건물의 일부 지분만 매각 대상이므로, 전체 소유자와의 협의 및 관리, 처분 과정에서 이견이 발생할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수: 공유자가 해당 물건에 대해 우선매수 신고를 할 경우, 최고가 매수인이 낙찰받지 못할 수 있습니다. (1회에 한함).

* 임대차 관계 미상: 임차인이 존재할 가능성은 낮으나(인수 보증금 0원), 임대차 관계가 정확히 확인되지 않은 점은 잠재적 리스크가 될 수 있습니다.

* 지역 특성: 주변에 농지와 공장이 혼재되어 있어, 지역 환경이나 향후 개발 방향에 따라 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 입장면 소재 한성아파트 상가동 내 위치한 근린상가 지분 경매 물건입니다. 감정가는 75,993,000원이며, 토지와 건물 지분을 함께 매각합니다. 지분 매각으로 인한 공유자와의 관계 설정 및 공유자 우선매수 가능성은 주의해야 할 사항입니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없어 보이며, 현재 미용실 및 중개사무소로 이용 중입니다. 주변 환경은 농지와 공장이 혼재되어 있으나, 차량 접근성 및 대중교통 이용이 가능한 입지입니다.

9. 투자 포인트

* 소액 투자 가능: 상가 지분 투자를 비교적 적은 금액으로 시작할 수 있습니다.

* 활용도: 현재 근린생활시설로 이용 중이며, 업종 변경을 통해 추가 수익 창출 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 장기적인 관점에서 주변 지역의 개발 계획 등을 고려한 투자가 가능합니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 75,993,000원이며, 인수해야 할 보증금은 없습니다. 지분 매각이라는 점, 공유자 우선매수 가능성, 주변 상권의 현재 상황 및 향후 발전 가능성, 공실 위험 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 일반적인 상가 경매 물건의 경우 감정가의 70~80% 수준에서 낙찰이 이루어지기도 하나, 본 물건의 지분 특성과 입지 조건을 면밀히 분석하여 수익률 및 투자 목표에 맞는 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 실사, 주변 시세 조사, 임대 수익률 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.