나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10525 [3] 충청남도 천안시 서북구 성정동 1433 프라지움10차아파트 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충남 · 평가일 2026.04.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건 기호(1~3)은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 " 롯데마트" 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 공동주택, 도시형생활주택, 상업·업무시설 및 숙박시설 등으로 형성되어 있는바, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건 기호(1~3)까지 제반 차량 진.출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있어 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

기호(1~3): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층/지하5층 건물 내 제1층 제102호,103호,104호로서, (사용승인일: 2018.08.24) 외벽 : 석재타일, 복합판넬, 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 몰탈위 페인트, 인테리어, 타일 등 마감, 창호 : 강화유리, 샤시창호입니다.

이용상태

기호(1): '의원(현황 공실상태)'으로 이용중입니다. 기호(2): '제2종근린생활시설(인터넷컴퓨터게임시설제공업소/상호 아치트PC)'로 이용중입니다. 기호(3): '일반음식점(상호 휴(休)이자카야)'으로 이용중입니다.

설비내역

기호(1~3): 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 냉난방설비(일부), 승강기설비, 지하주차장설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, "공동주택, 업무시설, 근린생활시설 건부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 대로, 동측으로 중로, 북측으로 소로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지구), 대로1류(폭 35m~40m)(대로1-6)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다. 기타:없습니다.

물건 비고

일반음식점(상호 휴 이자카야)로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 천안지원 2026타경10525 (3)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성정동 1433 프라지움10차아파트 1층104호

용도: 근린상가

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층/지하5층 건물 내 제1층 제104호

사용승인일: 2018년 08월 24일

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적

토지면적: 17.35㎡ (약 5.25평)

토지지분: 17.3454㎡ (약 5.25평)

건물면적: 86.37㎡ (약 26.13평)

건물지분: 86.37㎡ (약 26.13평)

1.3. 가격

감정가: 750,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 "롯데마트" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 오피스텔, 공동주택, 도시형생활주택, 상업·업무시설 및 숙박시설 등이 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

건물은 남측으로 대로, 동측으로 중로, 북측으로 소로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2018년 08월 29일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을1) 입니다.

총 등기부채권액: 2,024,824,857원.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (단, 지상권은 소멸되지 않는 권리에 해당될 수 있으나, 해당 물건에는 없음)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김민교

보증금: 0원

차임: 1,500,000원

전입일자(사업일자): 2022-11-22

확정일자: 2023-05-17

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주식회사수청

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-05-03

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 현황 및 용도

본 물건은 근린상가 용도로 이용 중이며, 현재 "일반음식점(상호 휴 이자카야)"으로 이용 중에 있습니다.

건물 자체의 주된 용도는 공동주택이나, 1층에 상가로 구분되어 있으며, 타 호실은 의원, PC방 등으로 이용되고 있습니다.

4.2. 주변 상권

롯데마트 동측 인근에 위치하여 쇼핑 및 기타 편의시설 접근성이 좋습니다.

주변 지역은 오피스텔, 공동주택 등 주거 시설과 상업·업무 시설이 혼합된 지역으로, 안정적인 배후수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

주변에 다양한 주거 형태(오피스텔, 공동주택)와 상업·업무시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

롯데마트가 인근에 위치하여 기본적인 쇼핑 편의를 제공합니다.

5.2. 교통 접근성

대로, 중로, 소로에 각각 접하고 있어 차량을 통한 접근이 용이합니다.

인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

주식회사수청 임차인은 보증금 및 차임이 미상으로, 추후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 대항력은 없으나 확인이 필요합니다.

김민교 임차인은 대항력은 없으나 월 1,500,000원의 차임이 존재하므로, 현장 확인 및 임대차 관계 명확화가 필요합니다.

6.2. 주변 환경

주변에 유흥시설이 많고 취한 사람들이 자주 목격된다는 지역 주민의 의견이 있습니다. 이는 상가의 업종 선택이나 이미지에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 기타

건물 전체에 대한 미납 관리비 및 공실 현황 등에 대한 추가적인 조사가 필요합니다. 현재 '의원'으로 이용 중인 다른 호실이 공실 상태라는 점은 공실 위험성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 성정동에 위치한 프라지움10차아파트 단지 내 근린상가로, 롯데마트 인근의 상업 및 주거 혼합 지역에 자리하고 있습니다. 교통 접근성이 양호하며, 주변에 다양한 생활 편의시설과 주거 배후수요를 갖추고 있습니다. 현재 '휴 이자카야'로 정상 영업 중인 것으로 파악됩니다.

권리관계는 말소기준권리인 근저당권 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수되는 부담은 없습니다. 다만, 임차인 중 보증금 및 차임이 미상인 주식회사수청에 대한 확인과, 차임이 있는 김민교 임차인에 대한 명도 협의가 필수적입니다. 또한, 주변 유흥시설의 존재 및 기타 호실의 공실 가능성은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 접근성: 대로, 중로, 소로에 인접하여 차량 접근이 용이합니다.

* 안정적인 배후수요: 오피스텔, 공동주택 등 다수의 주거 시설과 상업 시설이 혼재합니다.

* 즉시 수익 가능성: 현재 일반음식점으로 영업 중으로, 권리 승계 또는 직접 운영 시 바로 수익 창출이 가능합니다.

* 발전 가능성: 천안시 서북구 지역의 상업 활동 중심지에 위치하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 7억 5천만원입니다. 인수 보증금은 0원이므로, 감정가에서 직접적인 부담을 제외한 금액을 고려할 수 있습니다.

그러나 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사가 선행되어야 합니다.

* 주변 유사 상가의 최근 실거래가 및 시세 분석

* 현재 운영 중인 '휴 이자카야'의 실제 매출 및 수익성 분석

* 임차인 명도에 소요될 예상 비용 및 기간 추정

* 주변 유흥시설로 인한 부정적 영향 및 건물 전체의 공실률 분석

상기 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 결정이 필요합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.