나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10525 [2] 충청남도 천안시 서북구 성정동 1433 프라지움10차아파트 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충남 · 평가일 2026.04.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건 기호(1~3)은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 " 롯데마트" 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 공동주택, 도시형생활주택, 상업·업무시설 및 숙박시설 등으로 형성되어 있는바, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건 기호(1~3)까지 제반 차량 진.출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있어 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

기호(1~3): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층/지하5층 건물 내 제1층 제102호,103호,104호로서, (사용승인일: 2018.08.24) 외벽 : 석재타일, 복합판넬, 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 몰탈위 페인트, 인테리어, 타일 등 마감, 창호 : 강화유리, 샤시창호입니다.

이용상태

기호(1): '의원(현황 공실상태)'으로 이용중입니다. 기호(2): '제2종근린생활시설(인터넷컴퓨터게임시설제공업소/상호 아치트PC)'로 이용중입니다. 기호(3): '일반음식점(상호 휴(休)이자카야)'으로 이용중입니다.

설비내역

기호(1~3): 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 냉난방설비(일부), 승강기설비, 지하주차장설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, "공동주택, 업무시설, 근린생활시설 건부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 대로, 동측으로 중로, 북측으로 소로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지구), 대로1류(폭 35m~40m)(대로1-6)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다. 기타:없습니다.

물건 비고

인터넷컴퓨터게임시설제공업소 (상호 아치트 PC)로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 개요

사건번호: 천안지원 2026타경10525 (2)

용도: 근린상가

감정가: 750,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

* 물건 상세

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성정동 1433 프라지움10차아파트 1층103호

신주소: 충청남도 천안시 서북구 성정공원3길 14

* 건물 정보

건물면적: 86.37㎡ (약 26.13평)

건물지분: 86.37㎡ (약 26.13평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

사용승인일: 2018.08.24

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지상15층/지하5층 건물 내 제1층 제103호

내·외벽 마감: 석재타일, 복합판넬, 몰탈위 페인팅 등 / 몰탈위 페인트, 인테리어, 타일 등

창호: 강화유리, 샤시창호

* 토지 정보

토지면적: 17.35㎡ (약 5.25평)

토지지분: 17.3454㎡ (약 5.25평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 이용상태: 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 건부지

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

대상 물건은 충청남도 천안시 서북구 성정동에 위치한 "롯데마트" 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 오피스텔, 공동주택, 도시형생활주택, 상업·업무시설 및 숙박시설 등이 복합적으로 형성되어 있어 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통 및 도로

차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

물건지 남측으로는 대로, 동측으로는 중로, 북측으로는 소로에 각각 접해 있어 우수한 도로 접근성을 확보하고 있습니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지구) 등으로 지정되어 있으며, 다양한 폭의 도로에 접해 있는 이점이 있습니다.

3. 권리분석

* 경매 및 채권자 정보

사건번호: 천안지원 2026타경10525 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOO

* 권리 내역

* 소유권보존: 박기완 (2018-08-29)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (2018-08-29, 금567,600,000원)

* 가압류: 농협은행주식회사 (2022-12-23, 금1,457,224,857원)

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-06-20)

* 임의경매: 농업협동조합자산관리회사 (2026-03-30, 1,906,412,421원)

* 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2018년 8월 29일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당입니다.

* 총 등기부채권액

등기부상 총 채권액 합계는 2,024,824,857원입니다.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

* 업종 현황

본건 부동산은 프라지움10차아파트 건물 내 1층 102호, 103호, 104호를 포함하는 것으로 추정됩니다. 현재 각 이용 현황은 다음과 같습니다.

* 기호(1) (102호 추정): 의원 (현황 공실 상태)

* 기호(2) (103호): 제2종근린생활시설 (인터넷컴퓨터게임시설제공업소, 상호 아치트 PC)

* 기호(3) (104호 추정): 일반음식점 (상호 휴(休)이자카야)

본 물건의 주요 이용 용도는 인터넷컴퓨터게임시설제공업소(PC방)입니다.

* 지역 특성

본 물건이 위치한 천안시 서북구 성정동 일대는 주거, 상업, 업무 기능이 혼합된 복합 상권입니다. 롯데마트와 인접한 위치는 유동인구 확보에 긍정적이며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 지역 상권의 활성화 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

* 편의시설

인근에 대형마트인 롯데마트가 위치하여 장보기 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 매우 용이합니다. 또한, 다양한 상업 및 업무시설이 주변에 밀집해 있어 관련 서비스 이용이 편리합니다.

* 주거 및 업무 환경

대상지 주변으로는 오피스텔, 공동주택, 도시형생활주택 등 다수의 주거 시설이 분포하고 있어 잠재적인 소비자 및 임차 수요가 존재합니다. 또한, 다양한 업종의 상업 시설이 활발하게 운영되고 있어 활기찬 업무 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 불확실성

현장 조사 시 임대차 관계 확인이 불가하여, 현재 점유 중인 임차인(PC방, 이자카야)의 정확한 보증금, 차임, 대항력 유무 등을 파악하는 데 어려움이 있습니다. 인수되는 보증금 합계는 0원으로 신고되었으나, 만약 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 예상치 못한 금전적 부담을 안게 될 수 있습니다. 이에 대한 철저한 사전 조사가 반드시 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 중 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상인 경우: 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 공실 및 운영 위험

건물 내 '의원'으로 이용되던 102호는 현재 공실 상태로 확인되었습니다. 상가 공실은 고정적인 임대 수익 발생에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 공실 해소를 위한 추가적인 노력이 필요할 수 있습니다. 또한, PC방 및 일반음식점과 같은 업종은 경기 변동, 경쟁 심화, 관련 규제 변경 등 외부 요인에 따라 수익성이 영향을 받을 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

* 다수 이용 현황

본 건은 1층 102호, 103호, 104호를 포함하는 것으로 파악되며, 103호는 PC방, 104호는 일반음식점으로 운영 중이고 102호는 공실입니다. 각 호실별 영업 상태 및 계약 관계가 상이할 수 있으므로, 전체 면적을 통합하여 운영하거나 개별적으로 임대하는 전략 수립 시 이러한 차이점을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구의 주요 상업 지역에 위치하며, 롯데마트 인근이라는 우수한 입지 조건을 자랑합니다. 상가 건물 내부에 자리하고 있으며, 현재 PC방과 일반음식점이 영업 중이고 일부 공실도 존재하는 상황입니다. 2018년 사용승인된 건물로 건축된 지 오래되지 않아 시설 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 임대차 관계의 불확실성과 공실 발생은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 권리관계 측면에서는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정이므로, 권리상 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 롯데마트 인근, 대로변 접근성 우수.

* 복합 상권: 주거, 상업, 업무시설이 혼재하여 잠재적 수요 풍부.

* 신축급 건물: 2018년 사용승인으로 건물 노후도 낮음.

* 다양한 업종 활용 가능: 현재 운영 중인 업종 외 공실 부분도 타 업종으로 활용 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 750,000,000원

본 물건은 인수할 임차인의 보증금이 없는 것으로 파악되었습니다 (인수 보증금 합계 0원).

입찰가 산정 시에는 향후 공실 해소 가능성, 임대료 상승 잠재력, 주변 시세 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, 현장 조사 결과 및 권리분석상의 특이사항을 반영하여 신중하게 결정하는 것이 중요합니다. (구체적인 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 답사 및 추가적인 시장 분석이 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.