나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10593 [1] 충청남도 천안시 직산면 모시리 253-38 동보영구임대아파트 101동 10층1030호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: H선한 · 평가일 2026.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 직산읍 모시리 소재 천안제4일반산업단지 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 공장 등이 혼재한 공장지대임.

교통상황

본건 아파트단지 내 지상 및 지하주차장까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 대중 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 슬라브지붕 12층 중 10층 1030호로 사용승인일은 1997년 4월 8일이고, 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 타일, 창호는 PVC새시 이중창임.

이용상태

아파트(거실겸 방, 주방, 화장실, 현관, 발코니 등)임.

설비내역

급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상부지는 부정형의 토지로서 인접도로와 대체로 평탄한 아파트용지임.

인접 도로상태등

본 단지는 서측으로 소로에 접하며, 단지내 도로와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상아파트 내부는 화재로 인하여 대부분의 내부설비가 철거되었고, 임대관계 는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

천안지원 2026타경10593 (1)

본 건은 충청남도 천안시 직산면 모시리 253-38 동보영구임대아파트 101동 10층1030호에 소재하는 아파트입니다.

토지 전체 면적은 23.18㎡ (약 7.01평)이며, 건물 면적은 25.73㎡ (약 7.78평)입니다.

토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 19,200,000원입니다.

경매 채권자는 한OOOOOOO (한국주택금융공사)입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 직산읍 모시리 소재 천안제4일반산업단지 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트단지와 공장 등이 혼재된 공장지대로 형성되어 있습니다.

단지 내 지상 및 지하 주차장까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

가까운 거리에 버스 정류장이 위치하여 시내 및 주요 지역으로의 대중교통 이용이 비교적 용이합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2011년 08월 01일 접수된 이은주 소유권 이전 등기이며, 이후 이원용, 홍준표 소유권 이전 등기가 있습니다.

말소기준권리보다 후순위인 2020년 07월 15일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (채권액 14,300,000원)이 있으며, 이는 말소기준권리에 해당합니다.

말소기준권리보다 선순위 권리는 확인되지 않으며, 매각으로 인해 말소되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나 구체적인 내용은 기재되어 있지 않습니다.

임의경매 개시 결정은 2026년 04월 08일 한국주택금융공사에 의해 이루어졌습니다.

현재까지 확인된 등기부채권 총액은 14,300,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 직산면은 천안제4일반산업단지와 인접하여 산업 단지 종사자들을 위한 주거 수요가 존재할 수 있습니다.

단지 주변으로 소규모 상업 시설, 은행, 편의점, 음식점 등이 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있는 것으로 파악됩니다.

서북구청, 파출소, 학교 등이 인근에 위치하고 있으며, 1분 거리에 호수공원이 있어 산책 등 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

별도의 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 나타나지 않았으나, 아파트 단지와 공장이 혼재된 지역 특성상 산업 시설의 영향은 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 아파트는 1997년 4월 8일에 사용 승인된 철근콘크리트 벽식구조의 12층 건물 중 10층에 위치합니다.

내부는 거실 겸 방, 주방, 화장실, 현관, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

건물에는 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

주변에 버스 정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 인근 도로망을 통해 차량 이동도 용이합니다.

생활 편의 시설 접근성이 양호하며, 근린 공원이 가까워 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

토지이용계획상 자연녹지지역에 해당하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 본 아파트 내부의 대부분 내부 설비가 화재로 인해 철거되었다는 점입니다. [기타참고사항] 이는 입주 전 상당한 규모의 내부 수리 및 복구 비용 발생을 예상하게 합니다.

임대 관계가 불명확하여 인수할 임차인이 있을 가능성은 낮으나, 실제 점유 관계는 추가 확인이 필요합니다. (단, 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있어 임차인 부담은 없을 것으로 보입니다.)

건물이 1997년에 준공되어 연식이 상당하므로, 노후화에 따른 시설 유지보수 및 주거 만족도 저하 가능성을 고려해야 합니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역에 해당하여 향후 토지 활용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 천안시 직산면의 아파트 단지 내에 위치하며, 주변 산업단지 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다.

다만, 내부 화재로 인한 설비 철거 및 연식 노후화는 상당한 수리비 발생 가능성을 시사하는 큰 단점으로 작용합니다. [기타참고사항]

경매 물건으로서 권리상 큰 문제는 없어 보이며, 말소기준권리보다 후순위 근저당 및 임의경매 채권자가 동일하여 낙찰 시 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

재건축 또는 재개발 사업과의 연관성은 현재로서는 불분명하며, 투자 가치는 전적으로 내부 복구 비용 및 향후 시세 상승 가능성에 달려있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 저렴한 감정가 대비 넓은 면적.

* 천안제4일반산업단지 인근으로 배후 수요 가능성.

* 주변 편의시설 및 교통 접근성 양호.

* 권리상 안전한 물건.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 19,200,000원

본 물건은 화재로 인한 내부 설비의 철거로 인해 상당한 수준의 원상복구 비용이 발생할 것으로 예상됩니다. 이에 따라 입찰가를 산정함에 있어 수리비용을 충분히 고려해야 합니다.

전용면적 25.73㎡ (약 7.78평)의 아파트 감정가 1,920만원은 매우 낮은 수준이지만, 내부 복구 비용이 감정가를 상회할 가능성도 배제할 수 없습니다.

따라서, 내부 복구 예상 비용을 산출한 후, 이를 감안하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

보수적인 접근으로 감정가를 기준으로 하되, 내부 수리비를 감안하여 15,000,000원 ~ 18,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정할 것을 권고합니다. (단, 실제 입찰 시 시장 상황 및 경쟁률을 면밀히 분석하여 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.