나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10824 [2] 충청남도 아산시 풍기동 211-6 삼-에이동 2층211호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2026.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 아산시 풍기동 소재 '주은아파트' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 생활편익시설, 단독주택 등이 소재하는 등 주위 제반환경 및 입지조건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려할 때 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일반철골구조 기타지붕(경사(난연성판넬)) 2층 건물 내 제2층 제210호, 211호로서 외벽: 알루미늄 복합 판넬 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등 창호: 섀시 창호 등임.

이용상태

일련번호 1),2)는 근린생활시설 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 토지로서, 건부지(상업용) 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 아스콘 포장도로를 통해 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

풍기동 211-6 :도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-05-26)(온양여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(온양동신유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, <추가기재>경계중복에 따라 용도지역이 중복 발급될 수 있으니 관련실과에 확인 바랍니다. 풍기동 211-7 :도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-05-26)(온양여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(온양동신유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>경계중복에 따라 용도지역이 중복 발급될 수 있으니 관련실과에 확인 바랍니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

--.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 매각물건내역

사건번호: 천안지원 2026타경10824 (2)

소재지: 충청남도 아산시 풍기동 211-6 삼-에이동 2층 211호

용도: 근린상가

감정가: 56,000,000원

토지면적: 69.54㎡ (약 21.03평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 54.89㎡ (약 16.60평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 아OOO

특이사항: 공동담보

주의사항:

1.2. 건축물 구조 및 이용상태

건물구조: 일반철골구조 기타지붕(경사(난연성판넬)) 2층 건물 내 제2층 제210호, 211호

이용상태: 근린생활시설 등으로 이용중임.

외벽: 알루미늄 복합 판넬

내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등

창호: 섀시 창호 등

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화설비 등이 구비되어 있음.

1.3. 토지 정보

토지형상 및 이용상태: 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 건부지(상업용) 등으로 이용중임.

인접 도로상태: 동측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 아스콘 포장도로를 통해 진출입이 가능함.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

풍기동 211-6: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(온양여자고등학교, 온양동신유치원), 철도보호지구. 경계중복에 따른 용도지역 중복 발급 가능성 있음.

풍기동 211-7: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역(온양여자고등학교, 온양동신유치원). 경계중복에 따른 용도지역 중복 발급 가능성 있음.

1.5. 공부와의 차이 및 기타

공부와의 차이: 특이사항 없음.

기타참고사항: 임대관례 및 기타 정보 없음.

2. 입지조건

2.1. 주변환경

대상물건은 충청남도 아산시 풍기동 소재 '주은아파트' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트단지, 근린생활시설 및 생활편익시설, 단독주택 등이 소재하여 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

주위 제반 환경 및 입지 조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능합니다.

인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

동측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 아스콘 포장도로를 통해 진출입이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2022년 8월 19일 접수된 아산축산업협동조합의 근저당권(채권금액 76,800,000원)입니다.

이하 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부상 권리현황

* 소유권이전2번신탁등기말소 (2016-03-25, 노석원)

* 소유권이전 (2022-08-19, 손윤서, 매매)

* 근저당권 (2022-08-19, 아산축산업협동조합, 76,800,000원) - 말소기준권리

* 가압류 (2025-05-22, 김진명외 2명, 41,185,950원) - 말소

* 임의경매개시결정 (2026-05-14, 아산축산업협동조합, 50,303,939원) - 말소

3.3. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 117,985,950원입니다.

3.4. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계: 0원

따라서 현재 파악된 임차인으로부터 인수해야 할 보증금은 없습니다.

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 개요 정보 없음.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건은 근린상가로 분류되며, 주은아파트 북측 인근에 위치하여 주거 밀집 지역 내 상권으로 판단됩니다.

주변에 아파트단지와 기타 근린생활시설이 있어 지역 주민을 대상으로 하는 업종에 적합할 것으로 보입니다.

5~6미터 폭의 도로에 접해 있어 차량 접근성은 보통 수준입니다.

4.2. 주변 편의시설 및 시설

* 주변에 아파트 단지와 주택가가 밀집해 있어 안정적인 배후 수요가 예상됩니다.

* 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 온양여자고등학교, 온양동신유치원 등 교육시설이 인근에 위치합니다.

* 검색 결과, 해당 주소지 주변에서 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 상업 환경

주변은 주거지역과 상업시설이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

아파트 단지 인근이므로 상주 인구에 기반한 소비 활동이 이루어질 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 환경

온양여자고등학교 및 온양동신유치원과 같은 교육시설이 인근에 위치하여 학군 관련 정보를 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 관련 불확실성

두 필지 모두 제2종일반주거지역에 속하나, '경계중복에 따라 용도지역이 중복 발급될 수 있으니 관련 실과에 확인 바랍니다'라는 문구가 있어, 실제 토지 이용에 관한 세부적인 용도지역 확인이 필요합니다.

6.2. 건물 노후화 가능성

제공된 정보에 건물 연식에 대한 직접적인 언급은 없습니다. 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 공동담보 물건

'공동담보' 특이사항은 여러 부동산이 동일한 채무를 담보하고 있음을 의미하며, 이는 경매물건의 가치 평가 및 채권 회수 과정에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 아산시 풍기동의 주거 밀집 지역 내에 위치한 근린상가 건물입니다.

권리분석상 인수해야 할 임차인의 보증금이 없어 비교적 깔끔한 권리관계를 가지고 있습니다.

교통 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가되며, 지역 주민을 대상으로 하는 상권으로 볼 수 있습니다.

다만, 토지이용계획의 중복 가능성에 대한 확인이 필요하며, 건물 노후도 및 정확한 시세 조사를 통해 투자 가치를 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 깔끔한 권리관계

임차인 인수 보증금이 0원으로, 낙찰 시 명도 및 권리관계 정리에 대한 부담이 적습니다.

8.2. 안정적인 배후 수요

주변에 아파트단지와 주택가가 밀집해 있어 지역 주민을 기반으로 하는 근린상가로서 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

8.3. 적정 감정가 수준

제공된 감정가는 56,000,000원으로, 주변 시세 조사 결과에 따라 낙찰가의 합리성을 판단할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정에는 주변 시세, 업종별 수익성, 경쟁 상권 분석 등이 종합적으로 고려되어야 합니다.

본건의 경우, 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 감정가 56,000,000원을 기준으로 주변 시세 및 향후 임대 수익률을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

정확한 예상 입찰가는 별도의 상세 시세 조사 및 현장 방문을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.