나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1114 [2] 경상북도 청도군 화양읍 진라리 244-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 별빛 · 평가일 2025.11.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 청도군 화양읍 진라리 소재 "진라지" 북측(기호 1,2), 북서측(기호 4), 북동측(기호 5~8) 인근에 각각 위치하며, 주위일대는 농촌취락지대로서 농가주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 출입 가능하며, 인근 교통시설과의 접근성등을 고려할때 제반교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호1,2) 남측으로 완만한 경사를 이루는 부정형의 토지로서, 기호1) 주거기타(창고 부지), 기호2) 단독주택부지로 이용중입니다. 기호 4) 남측 하향 완경사지에 자체 지반 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 과수원으로 이용중입니다. 기호 5) 남서측으로 완만한 경사를 이루는 부정형의 토지로서, 과수원 및 일부 도로로 이용중입니다. 기호 6) 남서측으로 완만한 경사를 이루는 부정형의 토지로서, 주거나지 및 일부 도로 로 이용중입니다. 기호 7) 남측으로 완만한 경사를 이루는 부정형의 토지로서, 과수원 및 일부 도로로 이용중입니다. 기호 8) 남서측으로 완만한 경사를 이루는 부정형의 토지로서, 자연림 및 묘지로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호 1) 지적도상 맹지이나, 서측으로 폭 약3미터의 콘크리트 포장도로와 접합니다. 기호 2) 지적도상 맹지이나, 남측으로 폭 약3미터의 콘크리트 포장도로와 접합니다. 기호 4) 지적도상 맹지로서 북측 인접필지를 통하여 접근이 가능합니다. 기호 5,6) 북서측으로 폭 약3미터의 콘크리트 포장도로와 접합니다. 기호 7) 지적도상 맹지이나, 서측으로 폭 약3미터의 콘크리트 포장도로와 접합니다. 기호 8) 임야도상 맹지이나, 서측으로 폭 약3미터의 콘크리트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2,4,6) 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거보호형(화양07)), 가축사육제한 구역(2020-12-30)(절대사육제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 기호5,7) 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거보호형(화양07)), 가축사육제한구역 (2020-12-30)(절대사육제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지, 기호8) 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형(화양20)), 성장관리계획구역(주거 보호형(화양07)), 가축사육제한구역(2020-12-30)(절대사육제한지역(전 축종)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 준보전 산지(준보전산지)<산지관리법>입니다.

제시목록 외의 물건

별첨 "지적 및 건물개황도"에 도시한 바와 같이 제시외건물 ㄱ)이 소재합니다.

공부와의 차이

기호 4,5,7)은 공부상 지목이 "전", 기호 6)은 "대", 기호 8)은 "임야"이나 현황이 기호 4)는 과수원, 기호 5,7)은 과수원 및 도로, 기호 6)은 일부 도로, 기호 8)은 일부 묘지 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기 타: 기호 4,5,7)지상에 과수목이 식재되어 있으며, 기호8)지상에 분묘가 21기 소재하니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 3) 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 건물로서 [사용승인일: 2017.01.12] 외벽: 콘크리트위 페인트 및 징크판넬 마감, 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감, 바닥: 강화마루 및 일부 타일 등 마감, 창호: 샷시2중창 입니다. 기호 ㄱ) 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서 벽체: 판넬 마감, 바닥: 콘크리트 마감, 창호: 샷시창 입니다. 기호 ㄴ) 판넬조 판넬지붕 단층 건물로서 벽체: 판넬 마감, 바닥: 콘크리트 마감입니다. 기호 ㄷ) 파이프조 강판지붕 단층 건물로서 무벽체입니다.

이용상태

기호 3)1층: 단독주택(방2, 거실,주방, 욕실2, 화장실1, 보일러실 등) 2층: 단독주택(방2, 욕실1) 기호 ㄱ) 창고(내 창고1) 기호 ㄴ) 창고 기호 ㄷ) 계사

설비내역

기호 3) 위생 및 급배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비, 태양광발전설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도"에 도시한 바와 같이 제시외건물 ㄴ,ㄷ)이 소재합니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기 타: 해당사항 없습니다.

물건 비고

일괄매각.
목록2. 지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경1114 (2)

* 소재지: 경상북도 청도군 화양읍 진라리 244-3

* 용도: 단독주택

* 감정가: 248,488,960원 (약 2억 4,849만원)

* 토지면적: 688.00㎡ (약 208평)

* 건물면적: 96.84㎡ (약 29평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 청OOO (등기부상 청도농업협동조합으로 추정)

* 특이사항: 중복병합사건, 분묘기지권, 지적도상 맹지 (목록2)

* 주의사항: 일괄매각. 목록2는 지적도상 맹지임.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 청도군 화양읍 진라리에 위치하며, 주위는 농촌취락지대로 농가주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다. "진라지" 북측, 북서측, 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 교통상황: 본건 및 인근까지 차량 출입이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 지적도상 맹지에 해당되나, 서측 또는 남측으로 폭 약 3미터의 콘크리트 포장도로와 접한 필지가 있어 접근이 가능합니다. 다만, 일부 필지의 경우 북측 인접 필지를 통하여 접근이 가능하여 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역에 속하며, 가축사육제한구역(절대사육제한지역)으로 지정되어 있습니다. 또한 일부 필지는 영농여건불리농지 및 준보전산지로 이용되고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1, 2017년 1월 19일 접수된 청도농업협동조합의 근저당권(114,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리는 등기부상 확인되지 않습니다. 매각으로 인해 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸될 것으로 보입니다. 단, 감정평가서 요약에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라고 기재되어 있으나, 상세 내용은 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

* 임차인 관련 주의사항: 임차인의 보증금 및 차임이 미상이나, 실제 거주 또는 점유하고 있는 임차인이 있을 수 있으므로 현장 조사를 통해 실제 점유 관계를 반드시 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

* 주변 연립,다세대,빌라 매매/임대 정보: 해당 지역은 주로 단독주택 및 농경지 위주로 형성되어 있어, 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보는 제한적입니다. 주변 단독주택의 경우, 유사 면적 및 건축 연도의 물건들이 대략 2억 2천만원에서 2억 8천만원 사이에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

* 편의시설: 대규모 상업 시설, 병원, 학교 등은 청도읍 또는 인근 도시 지역에 집중되어 있습니다. 본건 소재지인 화양읍 진라리 지역은 농촌 생활 환경으로, 기본적인 편의 시설은 있으나 도심에 비해 제한적입니다.

* 혐오시설: 본건 인근에 특별히 보고된 혐오시설은 없으나, 농촌 지역의 특성상 축사 등 농업 관련 시설이 존재할 수 있습니다. 과거 경산시와 연접한 경계 지역에 소각장, 자원회수 시설 등이 추진되었으나, 이는 본건과 직접적인 관련은 없습니다.

5. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 본건 토지(기호 8) 지상에 21기의 분묘가 소재하고 있어 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다. 이는 토지 사용 및 처분에 상당한 제약을 초래할 수 있는 중대한 리스크 요소입니다.

* 맹지: 목록 2번 토지는 지적도상 맹지로, 차량 진입 및 토지 활용에 어려움이 있을 수 있습니다. 일부 필지가 약 3미터 폭의 도로에 접해 있으나, 그 활용도 및 접근성의 명확성 여부는 추가 확인이 필요합니다.

* 제한사항: 본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(절대사육제한지역), 준보전산지 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 제한이 따릅니다.

* 임차인 정보 미상: 임차인 현황 보증금 합계가 0원이고 임대 관계가 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 저항 및 추가 인수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 중복병합사건: 여러 경매 사건이 병합되어 진행되므로, 복잡한 절차 및 이해관계가 얽혀 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 2017년에 사용 승인된 비교적 신축인 단독주택과 넓은 토지를 일괄 매각하는 물건입니다. 농촌 지역의 조용하고 한적한 환경을 선호하는 분들에게 적합할 수 있습니다. 그러나 지적도상 맹지라는 점과, 특히 21기라는 다수의 분묘가 소재하여 분묘기지권 발생 가능성이 매우 높다는 점은 큰 단점으로 작용합니다. 이러한 잠재적 리스크로 인해 일반적인 주택 거래보다 낮은 가격으로 취득할 수 있는 가능성이 있습니다.

7. 투자 포인트

* 비교적 신축인 단독주택: 2017년 사용 승인된 건물로, 주택 자체의 노후도가 낮습니다.

* 넓은 토지 면적: 688㎡ (약 208평)의 토지를 소유하게 되어 향후 활용 가능성이 있습니다.

* 낮은 취득 가능성: 분묘기지권 및 맹지라는 중대한 하자 요인으로 인해 경쟁이 치열하지 않을 수 있어, 상대적으로 낮은 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 철저한 권리 분석: 말소기준권리 이하의 권리는 소멸될 것으로 보이나, 지상권 등 예상치 못한 권리 인수 여부는 반드시 최종 확인이 필요합니다.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 248,488,960원입니다. 주변 유사 물건의 시세가 2억 2천만원에서 2억 8천만원 범위로 형성되어 있으나, 본건은 다수의 분묘가 소재하고 지적도상 맹지라는 중대한 하자 요인을 안고 있습니다. 이러한 리스크를 고려할 때, 일반적인 시세보다는 낮은 가격에 입찰하는 것이 합리적입니다.

분묘기지권의 범위, 존속 기간, 분묘의 관리 상태 등을 면밀히 조사하고, 맹지 문제 해결 방안을 다각도로 검토한 후, 실제 낙찰 가능성 및 인수 부담을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

리스크를 감안한 예상 입찰가는 감정가의 60% ~ 80% 수준인 약 1억 5천만원 ~ 2억원 사이에서 형성될 가능성이 있습니다. 다만, 이는 시장 상황, 경쟁 구도, 현장 조사 결과에 따라 크게 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.