나이스옥션 법원경매 홍성 2026타경15125 [4] 충청남도 예산군 덕산면 옥계리 33-5 101동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진솔 · 평가일 2026.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 덕산면 옥계리 소재, ‘옥계저수지’ 동측인근에 위치하며 부근은 구분건물,단독주택,근린생활시설,농경지 등으로 형성되어 있음

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지상4층 건으로 - 외벽: 치장벽돌및 드라이비트 마감. - 내벽: 벽지 및 타일마감. - 창호: 샤시창호.

이용상태

다세대 주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 소화전 및 소방설비, 가스난방설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 평지로 집합건물용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 단지내 도로를 경유하여 왕복 2차선 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역(500m이내 소, 말,젖소,양,사슴,염소,돼지, 닭, 개, 오리, 메추리)), 공장설립제한지역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 사용승인일: 2015.09.15. 본건 동별 표시가 공부상 '101동'이나 현장건물에는 '다동'으로 표시되어 있음

물건 비고

-공부상 '101'동이나, 현황은 '다'동으로 표시됨
-도시가스 난방시설이 배관설치 되어있으나 현황은 'LPG'를 사용하는것으로 추정됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

1.1. 개요

본 물건은 홍성지원 2026타경15125 (4) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 충청남도 예산군 덕산면 옥계리 33-5번지에 소재한 다세대주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 감정평가액은 94,000,000원입니다.

1.2. 면적

* 토지 면적: 83.0625㎡ (약 25.13평)

* 건물 면적: 68.684㎡ (약 20.78평)

1.3. 주요 정보

* 건물 용도: 다세대주택

* 건축물 사용승인일: 2015년 9월 15일

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 대OOO

2.1. 주변 환경

본 물건은 충청남도 예산군 덕산면 옥계리 소재, ‘옥계저수지’ 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 구분 건물, 단독 주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 본건까지의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 양호한 편입니다. 본건 북측으로는 단지 내 도로를 통해 왕복 2차선 도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한

본건 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(일부 제한 지역) 및 공장설립제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

* 말소기준권리: 을12 근저당권 (권리자: 대성신용협동조합, 접수일자: 2017-05-12, 채권금액: 113,100,000원)

* 등기부채권 총액: 143,884,275원

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 권

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-07-04

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인하여 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 등기사항 외 법정지상권 등은 별도 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 상가 및 지역 특성

본건 주변은 주거용 건물과 단독 주택, 일부 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 전형적인 소규모 주거 단지의 상권 형태를 보입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설 위주로 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

인근에 버스정류장이 있어 시내 접근이 가능하며, 옥계저수지 인근으로 자연 환경을 누릴 수 있는 입지입니다. 기본적인 생활 편의시설은 인근 근린생활시설을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 설비 현황

위생 및 급배수 설비, 소화전 및 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 난방은 도시가스 난방시설 배관이 설치되어 있으나, 현황은 LPG를 사용하는 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황과 공부상 차이

공부상 건물 표기가 '101동'이나, 실제 현황에서는 '다'동으로 표시되어 있어 건물 표기에 혼동이 있을 수 있습니다. 계약 전 현장 방문을 통해 정확한 동 확인이 필요합니다.

6.2. 난방 방식 추정

도시가스 배관이 설치되어 있음에도 불구하고 현재 LPG를 사용하고 있는 것으로 추정되어, 실제 난방 방식 및 관련 비용에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 토지 이용 제한

본건 토지는 계획관리지역 내 가축사육제한구역 및 공장설립제한구역에 해당하여, 향후 토지 이용이나 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 기타 유의사항

임대 관계가 미상으로, 실제 거주자나 점유자와의 관계는 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 최근에 건축된 다세대주택으로, 기본적인 주거 환경 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 다만, 공부와 현황의 건물 동 표기 차이, 난방 방식의 불확실성 등은 입찰 전 반드시 현장 확인을 통해 명확히 파악해야 할 사항입니다. 또한, 감정가 대비 최근 실거래가 수준이 낮은 점은 입찰가 산정 시 주요 고려 요인이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최근 준공된 건물(2015년)로 비교적 양호한 상태 유지 가능성.

* 옥계저수지 인근의 자연 환경과 양호한 교통 접근성.

* 권리 분석상 특별한 인수 부담이 없어 명확한 권리 관계.

* 토지 건물 일괄 매각으로 인한 간편한 절차.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적(약 67.38㎡)의 다세대주택이 2025년 5월 70,500,000원, 2026년 1월 72,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 건물 면적(68.684㎡)과 유사한 시세 수준을 감안할 때, 현 시세는 약 71,000,000원 ~ 73,000,000원 범위로 추정됩니다. 본건의 감정가는 94,000,000원이지만, 시장 시세와의 괴리를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 인수되는 보증금이 없고 권리 관계가 비교적 명확한 점을 감안하여, 낙찰가율 105% ~ 110% 수준을 적용하면 약 75,000,000원 ~ 80,000,000원 범위에서 예상 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 이는 시장 상황 및 개별 낙찰자의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

예상 입찰가: 78,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.