나이스옥션 법원경매 홍성 2026타경15125 [3] 충청남도 예산군 덕산면 옥계리 33-5 101동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진솔 · 평가일 2026.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 덕산면 옥계리 소재, ‘옥계저수지’ 동측인근에 위치하며 부근은 구분건물,단독주택,근린생활시설,농경지 등으로 형성되어 있음

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지상4층 건으로 - 외벽: 치장벽돌및 드라이비트 마감. - 내벽: 벽지 및 타일마감. - 창호: 샤시창호.

이용상태

다세대 주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 소화전 및 소방설비, 가스난방설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 평지로 집합건물용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 단지내 도로를 경유하여 왕복 2차선 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역(500m이내 소, 말,젖소,양,사슴,염소,돼지, 닭, 개, 오리, 메추리)), 공장설립제한지역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 사용승인일: 2015.09.15. 본건 동별 표시가 공부상 '101동'이나 현장건물에는 '다동'으로 표시되어 있음

물건 비고

-공부상 '101'동이나, 현황은 '다'동으로 표시됨
-도시가스 난방시설이 배관설치 되어있으나 현황은 'LPG'를 사용하는것으로 추정됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 홍성지원 2026타경15125 (3) 사건으로, 충청남도 예산군 덕산면 옥계리 33-5 101동 3층302호에 소재한 다세대주택입니다.

용도는 다세대주택이며, 감정가는 94,000,000원입니다.

토지 면적은 83.06㎡ (약 25.12평)이고, 건물 면적은 68.68㎡ (약 20.78평)입니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 대OOO이며, 공동담보 물건입니다.

주의사항으로는 공부상 '101'동이나 현황은 '다'동으로 표시되며, 도시가스 난방시설 배관이 설치되어 있으나 현황 LPG를 사용하는 것으로 추정됩니다.

건물 사용승인일은 2015년 9월 15일입니다.

2. 입지조건

본건은 충청남도 예산군 덕산면 옥계리 소재, ‘옥계저수지’ 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 구분건물, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정도 양호한 편입니다.

본건 북측으로는 단지 내 도로를 통해 왕복 2차선 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역), 공장설립제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건입니다.

채권자는 대OOO입니다.

등기부상 말소기준권리는 2017년 5월 12일 접수된 대성신용협동조합의 근저당권(을12)이며, 채권액은 113,100,000원입니다.

매각으로 인해 말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 소멸될 것으로 예상되므로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

임차인으로는 권상헌 씨가 있습니다.

* 임차인: 권상헌 (권 )

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-07-04

* 확정일자: 2025-05-07

* 배당신고일자: 2026-04-02

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

등기부채권 총액은 143,884,275원입니다.

4. 상권분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 조건의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 행복빌라나동 (덕산면 옥계리 33-4, 2015년식, 67.38㎡): 2025년 5월 70,500,000원, 2026년 1월 72,000,000원에 거래되었습니다.

* (141-46, 2018년식, 82.71㎡): 2024년 6월 70,600,000원에 거래되었습니다.

본건은 2015년식, 68.68㎡로 행복빌라나동과 유사한 시기에 건축되었고 면적도 비슷합니다.

최근 거래 시세를 고려할 때, 본건 주변 시세는 약 7,000만원에서 7,200만원 수준으로 파악됩니다. 이는 본건의 감정가 9,400만원보다 낮은 수준입니다.

5. 생활정보

본건은 옥계저수지 인근에 위치하며, 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

난방 시설의 경우, 공부상 도시가스 난방 배관이 설치되어 있으나 현황은 LPG를 사용하는 것으로 추정되어, 실제 사용 방식 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부와 현황의 동(edificio) 표기 차이: 공부상 '101동'이나 현황 '다'동으로 표시되어 있어, 실제 현장 확인이 필요합니다.

* 난방 방식 추정의 불확실성: 도시가스 배관이 있으나 LPG 사용 추정으로 인해 난방 방식에 대한 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용이나 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 감정가와 시세의 차이: 주변 시세 대비 감정가가 높아, 유찰 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 예산군 덕산면 옥계리에 위치한 다세대주택으로, 2015년 9월 15일에 사용승인되었습니다. 옥계저수지 인근에 자리하고 있으며, 주변에는 다양한 용도의 건물과 토지가 혼재되어 있습니다. 차량 접근 및 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

권리 분석상 특별히 인수할 권리는 없으며, 임차인은 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

주변 시세는 약 7,000만원~7,200만원 수준으로 형성되어 있으나, 본건의 감정가는 9,400만원으로 시세보다 높게 책정되었습니다.

공부와 현황의 동 표기 차이, 난방 방식 추정의 불확실성, 토지이용계획상 제한 등은 현장 방문을 통해 면밀히 확인해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 용이한 명도: 대항력 없는 임차인으로 명도 절차가 비교적 간편할 것으로 예상됩니다.

* 시세 대비 감정가: 주변 시세보다 높은 감정가는 잠재적으로 낮은 가격에 낙찰받거나 협상할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

* 입지 조건: 옥계저수지 인근의 주거지로서의 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 다세대주택의 최근 매매 시세는 약 7,000만원에서 7,200만원 수준입니다.

본건의 감정가는 9,400만원입니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 안전한 투자를 위해서는 시세 하한선인 7,000만원을 기준으로 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

이에 따라 본 물건의 예상 입찰가는 6,500만원에서 7,000만원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.