나이스옥션 법원경매 홍성 2026타경15125 [2] 충청남도 예산군 덕산면 옥계리 33-5 101동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진솔 · 평가일 2026.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 덕산면 옥계리 소재, ‘옥계저수지’ 동측인근에 위치하며 부근은 구분건물,단독주택,근린생활시설,농경지 등으로 형성되어 있음

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지상4층 건으로 - 외벽: 치장벽돌및 드라이비트 마감. - 내벽: 벽지 및 타일마감. - 창호: 샤시창호.

이용상태

다세대 주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 소화전 및 소방설비, 가스난방설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 평지로 집합건물용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 단지내 도로를 경유하여 왕복 2차선 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역(500m이내 소, 말,젖소,양,사슴,염소,돼지, 닭, 개, 오리, 메추리)), 공장설립제한지역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 사용승인일: 2015.09.15. 본건 동별 표시가 공부상 '101동'이나 현장건물에는 '다동'으로 표시되어 있음

물건 비고

-공부상 '101'동이나, 현황은 '다'동으로 표시됨
-도시가스 난방시설이 배관설치 되어있으나 현황은 'LPG'를 사용하는것으로 추정됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 홍성지원 2026타경15125 (2)

* 소재지: 충청남도 예산군 덕산면 옥계리 33-5, 101동 2층 202호 (현황 '다'동)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 94,000,000원

* 토지면적: 83.06㎡ (약 25.13평)

* 건물면적: 68.68㎡ (약 20.78평)

* 사용승인일: 2015.09.15

* 건축구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 지상 4층 건물 내 2층 202호

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 대성신용협동조합

2. 입지조건

* 위치: 충청남도 예산군 덕산면 옥계리 소재, 옥계저수지 동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주변은 구분건물, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통: 차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 또한, 본건 북측으로 단지 내 도로를 경유하여 왕복 2차선 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(500m 이내 특정 가축) 및 공장설립제한구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을12, 근저당권, 대성신용협동조합, 2017.05.12, 113,100,000원입니다.

* 소멸되는 권리: 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위이거나 동일한 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 등기부등본 상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 말소 대상입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 물건명세서 상 '지상권'이 기재되어 있으나, 등기부등본 상에는 지상권이 확인되지 않습니다. 이러한 점은 현장 조사를 통해 재확인이 필요합니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 권

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-03-20

* 확정일자: 2023-06-12

* 배당신고일자: 2026-04-01

* 대항력: 없음

* 비고: -

* 인수 보증금 합계: 0원. 임차인 권 은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거시설과 농경지가 혼재된 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다. 대규모 상업시설이나 번화한 도심 상권과는 거리가 있으나, 지역 주민들을 위한 소규모 상권이 형성되어 있습니다. 옥계저수지 인근의 자연환경은 주거 쾌적성에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 옥계저수지와 같은 자연환경이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 근린생활시설이 주변에 있어 기본적인 상점 이용은 가능합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 난방: 공부 상에는 도시가스 난방시설 배관이 설치되어 있다고 기재되어 있으나, 현황은 LPG를 사용하는 것으로 추정됩니다. 이는 실제 거주 시 난방비 및 사용 편의성에 영향을 줄 수 있으므로 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 명칭 불일치: 공부 상 건물 명칭은 '101동'이나, 실제 건물에는 '다'동으로 표시되어 있어 등기부와 현황 간의 차이가 존재합니다. 이는 추후 재산권 행사나 관리 시 혼동을 야기할 수 있습니다.

* 난방 방식 불확실성: 도시가스 배관이 있으나 LPG 사용 추정은 실제 현장 확인이 필수적입니다. 난방 연료의 차이는 유지 비용 및 사용 편의성에 직접적인 영향을 미칩니다.

* 토지이용계획 제한: 본 토지는 계획관리지역 내 가축사육제한구역 및 공장설립제한구역에 해당하여, 향후 건물 증축이나 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 시세 대비 높은 감정가: 최근 유사 면적 다세대주택의 매매 시세가 7천만원대 초중반인 점을 감안할 때, 본 물건의 감정가 9천4백만원은 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 따라서 입찰 전 심도 있는 시세 조사가 반드시 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대해 별도의 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 축산 시설 등)이 직접적으로 언급되거나 검색되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역으로 지정된 점을 감안할 때, 인근에 축산 관련 시설이 분포할 가능성은 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 예산군 덕산면 옥계리 소재의 2015년식 다세대주택입니다. 옥계저수지 인근의 비교적 쾌적한 환경과 양호한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 모든 권리가 말소될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 적습니다. 다만, 공부상의 동 명칭과 현황의 차이, 난방 방식의 불확실성, 그리고 시세 대비 높은 감정가는 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다. 철저한 현장 조사를 통해 이러한 리스크를 파악하고 시세 조사를 병행한다면 합리적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물: 2015년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 즉각적인 수리 비용 발생 가능성이 적습니다.

* 명확한 권리 관계: 경매로 인해 말소되는 권리가 많아 권리 인수에 따른 위험 부담이 매우 낮습니다.

* 임차인 부담 없음: 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 금액이 없어 추가적인 자금 투입이 필요 없습니다.

* 자연 친화적 입지: 옥계저수지와 인접하여 전원생활 또는 쾌적한 주거 환경을 선호하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 67㎡)의 다세대주택 거래 사례는 2025년 5월 7050만원, 2026년 1월 7200만원으로 파악됩니다. 본 물건의 건물면적은 68.68㎡(약 20.78평)로, 이러한 시세와 비교할 때 감정가 9400만원은 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

따라서, 시세 분석 결과 및 보수적인 접근을 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 6,500만원에서 7,500만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 최종 입찰가는 현장 조사, 주변 부동산 시세 재확인, 경매 참여 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.