나이스옥션 법원경매 인천 2024타경12080 [1] 인천광역시 서구 연희동 740-2 2동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도원 · 평가일 2024.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 서곶중학교 동측 인근에 위치하는 통칭 정한빌라 2동
4층 402호로서 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라즈지붕 4층 건물내 4층 402호로서

외벽: 치장벽돌 마감,
내벽: 벽지 등 마감,
창호: 알미늄샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희1,2구획정리), 도로(접합), 가축사육제한구역
(인천광역시 서구조례 제1749호){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역
(2023-12-27){교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의
560-6659){교육환경 보호에 관한 법률}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}임.

공부와의 차이

본건 402호는 건축물대장상 현황도면의 위치와 실제 점유위치가 상이하여 공부를 기준으로
평가하였음.(감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ.평가개요 5. 그밖의 사항 4.번참조.)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1.외벽에 정한빌라로 표기됨
2.건축물대장의 건축물현황도상 402호이나 현관에는 401호로 표기되어 있어 공부와 현황이 불일치하며, 본 평가는 공부상 위치를 기준으로 함(2024.9.23.자 감정평가서 참조)
3.건축물소유자는 건축물대장의 현황도와 실제 거주현황이 불일치하여 실제 거주현황으로 일치시키려는 경우 서로 바뀐 당사자가 건축물표시변경 신청을 함께 신청해야함(2026.5.22.자 인천시 서구 사실조회 회신 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경12080 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이*

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 연희동 740-2, 2동 4층 402호

용도: 다세대주택

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 건물 정보

토지면적: 32.44㎡ (약 9.81평)

토지 지분: 32.441213708373745㎡ (약 9.81평)

건물면적: 48.20㎡ (약 14.58평)

건물 지분: 48.2㎡ (약 14.58평)

건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 4층

1.4. 감정가

감정가: 91,200,000원

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 서곶중학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

본건 건물 외벽에는 '정한빌라'로 표기되어 있습니다.

2.2. 교통

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통입니다.

본건 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 제2종일반주거지역

* 지구단위계획구역 (연희1,2구획정리)

* 도로 (접합)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역

* 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

* 소유권 이전: 이매순(1998), 박소영(2018), 최정민(2019)

* 주택임차권: 이승현 (2023-08-07 접수, 보증금 90,000,000원, 말소: 인수)

* 가압류: 주택도시보증공사 (2022-04-29, 말소)

* 압류: 동안산세무서장 (2022-05-12, 말소)

* 강제경매: 이승현 (2024-09-04, 인천지방법원 2024타경12080, 말소)

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 이* (이승현)

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-28

* 확정일자: 2021-05-31

* 배당신고일자: 2023-08-07

* 대항력: 있음

* 비고: 임대관계 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 정보가 명확히 존재하며 대항력 있는 임차인입니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 2022년 4월 29일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑17)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸되지 않으며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.4. 인수되는 권리

* 을구 9번 주택임차권 (이승현): 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (보증금 90,000,000원)

* 인수 보증금 합계: 0원 (권리분석 상 기재되었으나, 상기 임차인의 대항력 및 '말소: 인수' 명시로 인해 보증금 90,000,000원을 낙찰자가 인수할 가능성이 매우 높으므로 이에 대한 철저한 검토가 필요합니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (JSON 분석)

제공된 최근 매매 정보는 2026년 1월 거래된 연희동 일대 다세대 주택들입니다.

* 733-5번지 (삼백타운): 2001년식, 57.54㎡ (약 17.41평) 150,000,000원 (약 861.6만원/평)

* 745-10번지 (세종맨션): 2002년식, 59.38㎡ (약 17.96평) 66,000,000원 (약 367.5만원/평) - 해당 거래가는 주변 시세와 차이가 커서 참고에 유의해야 합니다.

* 688번지 (연희점보주택): 1995년식, 52.39㎡ (약 15.85평) 131,000,000원 (약 826.5만원/평)

본건 건물 면적은 48.20㎡ (약 14.58평)입니다.

건축 연도가 유사하고 면적이 비슷한 물건들의 평당 가격을 기준으로 볼 때, 본건의 적정 시가총액은 대략 120,000,000원 ~ 125,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 91,200,000원으로, 최근 시세보다 낮게 형성되어 있습니다.

4.2. 유사 물건 비교

본건의 건물 면적(약 14.58평)과 유사한 면적을 가진 인근 다세대주택의 매매 사례를 볼 때, 평당 820만원 ~ 870만원 수준의 거래가 이루어지고 있습니다.

이에 따라 본건의 적정 시가총액은 약 120,000,000원 ~ 125,000,000원으로 산정할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 주위 환경 분석에 따르면 서곶중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

5.2. 편의시설

* 인근에 버스 정류장이 소재하여 교통 이용이 편리합니다.

* 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 주변 지역에 대한 혐오시설 검색 결과, 해당 물건지 인근에서 뚜렷하게 확인되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와 현황 불일치

* 건축물대장상의 402호 위치와 현관문의 401호 표기가 불일치하며, 본 평가는 공부상 위치를 기준으로 하였습니다. 실제 점유 위치가 다를 수 있어 현장 조사가 필수적입니다.

* 실제 거주 현황과 일치시키기 위해서는 건축물 표시 변경 신청이 필요하며, 관련 당사자의 협조가 요구됩니다.

6.2. 선순위 임차권 및 인수 가능성

* 대항력 있는 선순위 임차인(이승현, 보증금 90,000,000원)이 존재하며, 매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 해당 보증금 잔액을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 낙찰자의 총 매수 금액을 크게 증가시킬 수 있는 중대한 위험 요소입니다.

6.3. 기타 특이사항

* 건물 외벽에 '정한빌라'로 표기된 점은 단지 내 다른 동과 혼동될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 연희동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 91,200,000원입니다.

인근 시세 분석 결과, 본건의 적정 시가는 약 120,000,000원 ~ 125,000,000원으로 추정되어 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있습니다.

그러나 대항력 있는 선순위 임차인(보증금 90,000,000원)이 존재하며, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 하는 위험 요소가 있습니다.

또한, 건축물대장상 위치와 실제 점유 위치의 불일치 문제가 있어 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 대항력 있는 임차인 인수 위험을 고려하더라도, 시세 대비 낮은 가격에 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 도심 접근성: 인천 서구 연희동은 도심 접근성이 양호하며, 주거지로서의 기본적인 가치를 지니고 있습니다.

* 향후 개발 가능성: 해당 지역이 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 장기적인 관점에서 지역 발전 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산정하되, 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 90,000,000원 인수 가능성을 최우선으로 고려해야 합니다.

"인수 보증금 합계: 0원"이라는 기재가 있으나, 물건명세서 및 등기부등본 상 '말소: 인수' 및 '매수인이 인수함'이라는 명확한 기재를 볼 때, 보증금 90,000,000원을 낙찰자가 인수할 가능성이 매우 높습니다.

예상 입찰가 산정 시 '인수 보증금'을 제외하고 계산하라는 지침에 따라, 물건 자체의 시장 가치를 기준으로 입찰가를 고려합니다. 본건의 적정 시가총액을 약 120,000,000원 ~ 125,000,000원으로 볼 때, 임차인 인수 부담(90,000,000원)을 고려하면 낙찰자의 총 매수 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 시세를 초과하지 않도록 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

만약 임차인 보증금 90,000,000원을 인수해야 한다면, 낙찰 시 총 매수 금액은 (입찰가 + 90,000,000원)이 됩니다. 시가총액을 120,000,000원으로 가정할 때, 총 매수 금액이 이를 넘지 않으려면 입찰가는 30,000,000원 이하로 낮아져야 합니다. 이는 감정가(91,200,000원)보다 현저히 낮은 금액이며, 공격적인 입찰 전략이 요구됩니다.

리스크를 고려하여 감정가(91,200,000원) 대비 안전 마진을 확보할 수 있는 수준으로, 보증금 인수 부담을 감안한 합리적인 입찰가는 다음과 같이 제안합니다.

예상 입찰가: 60,000,000원 ~ 70,000,000원

이 입찰가로 낙찰받을 경우, 총 매수 금액은 150,000,000원 ~ 160,000,000원이 되어 시세(120,000,000원 ~ 125,000,000원)를 초과할 수 있으므로, 인수 보증금의 실제 인수 여부 및 금액에 대한 최종적인 권리 분석 및 현장 조사를 반드시 선행해야 합니다. 만약 권리분석 상의 '인수 보증금 합계: 0원'이 최종적으로 확정되어 임차인 보증금을 인수하지 않아도 되는 상황이라면, 감정가 이상으로 입찰가를 높여 접근하는 것을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.