나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513876 [3] 인천광역시 중구 운서동 2799-1 두림타워 웰스복합 8층805호 의료시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명 · 평가일 2025.11.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운서동 소재 '운서역(공항철도)' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 호텔, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집소재하는 상업지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(운서역)이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상10층 건물로서, 외벽 : 복합판넬 및 강화유리 등 마감, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호 가(302호) : 공부상 '일반음식점'이며, 현황 공실상태임. 일련번호 나(606호), 다(805호) : 공부상 '의료시설(병원)'이며, 현황 공실상태임.(인접호수와의 경계벽없이 종전에 일단으로 이용하였음)

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 화재탐지설비, 소화전, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 소매점, 병원 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 북측으로 폭 약 40미터, 남측으로 폭 약 15미터 내외의 도로에 접하며, 서측으로 폭 약 8미터 내외의 보행자 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

운서동 2799-1 :일반상업지역, 지구단위계획구역, 도로(보행자전용)(접합), 도로(접합), 시가지조성사업지역, 경제자유구역(2025-02-14)(운북4지구 지적재조사사업 완료에 따른 지형도면 변경 고시)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)<공항시설법>, 성장관리권역(2014-08-05)()<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 토지거래허가구역(지정기간:2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-공부상 의료시설(병원)이며 현황 공실상태임
-관리비 미납 안내문이 많이 붙어 있어 관리비 미납분에 대한 추가 확인이 필요함(현황조사서 참조)
-내부 경계벽 철거 후 인접호수와 일단으로 사용중인 구분건물이나 각 구분소유 물건별 통로가 도면으로 확인되는 점, 각 전유부분의 위치와 면적이 도면 등에 의하여 특정할 수 있어 원상회복이 용이하고 그 비용이 크지 않을 것으로 판단됨(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경513876 (3)

* 소재지: 인천광역시 중구 운서동 2799-1 두림타워 웰스복합 8층805호

* 용도: 의료시설 (병원)

* 감정가: 472,000,000원

* 토지면적: 21.73㎡ (약 6.57평)

* 토지지분: 21.73㎡ (약 6.57평)

* 건물면적: 118.80㎡ (약 35.93평)

* 건물지분: 118.8㎡ (약 35.93평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOO (케이씨유엔피엘대부주식회사)

* 특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 인천광역시 중구 운서동 소재 '운서역(공항철도)' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 주위는 호텔, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집한 상업지대로, 주변 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(운서역)이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 10층 건물입니다.

* 도로 상태: 건물 북측으로 폭 약 40미터, 남측으로 폭 약 15미터 내외, 서측으로 폭 약 8미터 내외의 보행자 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 시가지조성사업지역, 경제자유구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 5월 27일자 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을1, 100,000,000원)입니다.

* 본 경매개시결정일: 2025년 11월 12일 (인천지방법원 2025타경513876)

* 등기부채권 총액: 100,000,000원 (말소기준권리 등기부상 채권 총액)

* 임차인 현황: 인수되는 보증금은 없으며(합계 0원), 임대 관계는 미상입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 경매물건은 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 통상적인 임의경매 절차에 해당하므로, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 입지: 인천국제공항 접근성이 우수한 운서역 인근 상업지구에 위치합니다.

* 주변 시설: 호텔, 오피스텔, 상업시설 등이 밀집해 있어 유동인구 및 잠재적 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

* 건물 용도: 본건 805호는 공부상 '의료시설(병원)'로 등록되어 있으며, 현재 공실 상태입니다.

* 이용 현황: 내부 경계벽이 철거되어 인접 호수와 함께 사용되었던 것으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 공항철도 운서역을 통해 서울 도심 및 인천국제공항으로의 이동이 용이합니다. 인근 버스 노선도 다양하게 이용 가능합니다.

* 편의시설: 상업지구 내에 위치하여 각종 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 호텔, 오피스텔 등 상업시설이 주를 이루는 지역으로, 주거 편의성도 높은 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 관리비 미납: 현재 관리비 미납 안내문이 다수 부착되어 있어, 미납 관리비 확인 및 추가 부담 가능성에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. (현황조사서 참조)

* 내부 구조 변경: 내부 경계벽 철거 후 인접 호수와 일체로 사용 중인 상태로, 원상복구 시 비용이 발생할 수 있습니다. 다만, 감정평가서에 따르면 원상복구가 용이하고 비용이 크지 않을 것으로 판단되었습니다.

* 공실 상태: 현재 공실 상태로, 즉시 임대 수입 발생이 어렵고 공실 장기화 위험을 고려해야 합니다.

* 토지거래허가구역: 과거 외국인 토지거래허가구역으로 지정된 바 있으나, 지정 기간(2025.8.26. ~ 2026.8.25.)은 만료되었습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천국제공항 배후 지역의 핵심 상업지구에 위치한 의료시설로서, 우수한 교통 접근성과 풍부한 잠재 수요를 갖춘 투자 가치가 있는 물건입니다.

* 다만, 상당한 금액의 관리비 미납 가능성과 내부 원상복구에 대한 고려가 필요하며, 현재 공실 상태이므로 임대수익 확보까지는 일정 시간이 소요될 것으로 보입니다.

* 신중한 현장 조사와 권리관계 확인을 통해 투자 결정을 내리는 것이 좋습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 운서역 도보 거리 역세권 입지로 향후 지가 상승 및 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 공항 및 관광 수요: 인천국제공항 이용객, 관련 종사자, 관광객 등을 대상으로 한 의료 또는 상업 시설로서의 잠재력이 높습니다.

* 지역 개발 계획: 경제자유구역 및 시가지조성사업지역으로 지정되어 있어, 지역 개발에 따른 수혜 기대가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 472,000,000원입니다.

* 인수 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 투자 가치를 산정하되, 현장 답사를 통한 정확한 시세 파악, 주변 유사 물건의 최근 낙찰가율, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.