나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513876 [2] 인천광역시 중구 운서동 2799-1 두림타워 웰스복합 6층606호 의료시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명 · 평가일 2025.11.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운서동 소재 '운서역(공항철도)' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 호텔, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집소재하는 상업지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(운서역)이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상10층 건물로서, 외벽 : 복합판넬 및 강화유리 등 마감, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호 가(302호) : 공부상 '일반음식점'이며, 현황 공실상태임. 일련번호 나(606호), 다(805호) : 공부상 '의료시설(병원)'이며, 현황 공실상태임.(인접호수와의 경계벽없이 종전에 일단으로 이용하였음)

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 화재탐지설비, 소화전, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 소매점, 병원 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 북측으로 폭 약 40미터, 남측으로 폭 약 15미터 내외의 도로에 접하며, 서측으로 폭 약 8미터 내외의 보행자 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

운서동 2799-1 :일반상업지역, 지구단위계획구역, 도로(보행자전용)(접합), 도로(접합), 시가지조성사업지역, 경제자유구역(2025-02-14)(운북4지구 지적재조사사업 완료에 따른 지형도면 변경 고시)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)<공항시설법>, 성장관리권역(2014-08-05)()<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 토지거래허가구역(지정기간:2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-공부상 의료시설(병원)이며 현황 공실상태임
-관리비 미납 안내문이 많이 붙어 있어 관리비 미납분에 대한 추가 확인이 필요함(현황조사서 참조)
-내부 경계벽 철거 후 인접호수와 일단으로 사용중인 구분건물이나 각 구분소유 물건별 통로가 도면으로 확인되는 점, 각 전유부분의 위치와 면적이 도면 등에 의하여 특정할 수 있어 원상회복이 용이하고 그 비용이 크지 않을 것으로 판단됨(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경513876 (2)

소재지: 인천광역시 중구 운서동 2799-1 두림타워 웰스복합 6층 606호

용도: 의료시설 (병원)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 405,000,000원

3. 면적 정보

토지면적: 18.66㎡ (약 5.64평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 102.04㎡ (약 30.86평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

4. 입지조건

5. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 중구 운서동 소재 '운서역(공항철도)' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 호텔, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집된 상업지대로서 주위환경은 보통입니다.

6. 교통상황

본 건 소재 건물까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(운서역)이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통입니다.

7. 건물 구조 및 외관

철근콘크리트 구조 철근콘크리트 지붕 건물로서, 지상 10층 중 6층에 위치합니다. 외벽은 복합판넬 및 강화유리, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다.

8. 토지 이용 및 도로

본건 토지는 가장형으로 소매점, 병원 등의 건부지로 이용 중입니다. 건물 북측으로 폭 약 40미터, 남측으로 폭 약 15미터, 서측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

9. 권리분석

10. 등기부 요약

말소기준권리는 2020년 5월 27일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)이며, 본 경매 신청은 2025년 11월 12일 접수된 청량리신용협동조합의 임의경매(갑6)입니다.

등기부 상 소유권이전신탁(갑3) 및 신탁등기말소(갑2)가 존재합니다.

11. 인수되는 권리

집합건물 등기부 요약 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라고 기재되어 있으나, 상세한 지상권의 내용 및 말소 여부는 추가 확인이 필요합니다.

12. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상입니다.

13. 상권분석

14. 주변 상업시설

본 건은 운서역 인근의 상업지역에 위치하여 호텔, 오피스텔, 근린생활시설 등 다양한 시설과 밀집되어 있습니다.

15. 건물 이용 현황

공부상 용도는 의료시설(병원)이나, 감정평가서상 일련번호 가(302호)는 '일반음식점', 일련번호 나(606호) 및 다(805호)는 '의료시설(병원)'로 기재되어 있습니다. 본 건(606호)은 현재 공실 상태이며, 과거 인접 호수와 내부 경계벽 철거 후 일단으로 사용된 것으로 파악됩니다.

16. 생활정보

17. 편의시설 및 인프라

운서역(공항철도) 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 주변에 호텔, 오피스텔, 상업시설 등이 밀집해 있어 생활 및 업무 편의성이 양호한 지역입니다.

18. 잠재적 리스크

19. 관리비 미납

현장에 관리비 미납 안내문이 다수 부착되어 있어, 미납 관리비에 대한 추가 확인 및 인수 가능성을 반드시 확인해야 합니다. (현황조사서 참조)

20. 공실 상태

본 건은 공부상 의료시설(병원)로 등재되어 있으나, 현재 현황 공실 상태입니다.

21. 내부 구조 변경

내부 경계벽이 철거되어 인접 호수와 통합되어 사용된 구분건물이나, 도면상 각 구분소유 물건별 통로 확인 및 전유부분 위치/면적 특정 가능하여 원상회복이 용이하고 비용이 크지 않을 것으로 판단됩니다. (감정평가서 참조)

22. 토지 관련 허가

과거 토지거래허가구역으로 지정되었으나, 외국인 토지거래허가구역 지정기간(2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)이 만료되어 현재는 해당되지 않습니다.

23. 미확인 권리

등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'가 있으나 상세 내용이 없어 인수 여부 확인이 필요합니다.

24. 종합 의견

본 물건은 인천 중구 운서동에 위치한 상업지역 내의 부동산으로, 운서역 이용이 편리한 입지를 가지고 있습니다. 의료시설로 이용 가능하며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다. 다만, 미납 관리비, 내부 구조 변경 이력, 미확인 권리 존재 가능성 등은 투자 전 면밀한 검토가 필요합니다.

25. 투자 포인트

* 운서역 역세권에 위치한 상업지역 내 물건으로 뛰어난 접근성 보유.

* 호텔, 오피스텔 등과 함께 상업지대가 형성되어 있어 향후 임대수익 및 시세차익 기대 가능.

* 의료시설 또는 기타 근린생활시설로 용도 변경 및 활용 가능성.

* 건물 구조상 원상복구가 용이한 내부 변경 이력.

26. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 405,000,000원입니다.

현재 등기부상 채권 총액은 100,000,000원이며, 인수되는 권리 및 미납 관리비 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

잠재적 리스크와 물건의 현황을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직할 것으로 예상됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 350,000,000원 ~ 410,000,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다.

(본 입찰가 산정은 일반적인 시장 상황 및 감정가를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 낙찰가는 경쟁 정도 및 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.