나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61522 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 식사2도시개발구역5블록1로트 베네하임2차 9층910호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2026.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "은행초등학교" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 대단위 아파트 단지 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고 인근에 버스정류장 소재하여 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하6층 지상17층 건물 중 제9층 제910호로서, 외벽: 몰탈 위 페인트, 벽돌쌓기 등 마감. 내벽: 미상임. 창호: PVC 프레임 창호 등임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔) 임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 2필지 일단의 정방형 토지로서, 업무시설, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측 노폭 약 24m 내외, 북동측 노폭 약 18m 내외, 남동측 노폭 약 10m 내외 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타: 내부는 폐문 및 이해관계인 부재 등 사유로 육안으로 확인하지 못함.

물건 비고

대지권 미등기이나 최저매각가격에 대지권가격이 포함되었으며, 2026. 6. 23.자 신청채권자 제출의 보정서에 주식회사 베네하임 명의의 매매대금 완납증명서가 첨부됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 고양지원 2026타경61522 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 식사2도시개발구역5블록1로트 베네하임2차 9층910호

용도: 오피스텔

감정가: 204,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 0.00㎡ (0평)

토지지분: 0㎡ (0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 30.39㎡ (약 9.19평)

건물지분: 30.39㎡ (약 9.19평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대지권미등기, 유동화물건

주의사항: 대지권 미등기이나 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되었으며, 2026. 6. 23.자 신청채권자 제출의 보정서에 주식회사 베네하임 명의의 매매대금 완납증명서가 첨부됨.

1.5. 특수물건정보

대지권미등기, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "은행초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 대단위 아파트 단지 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 식사지구는 '일산의 강남'이라 불리며 대규모 아파트 단지와 우수한 교육 환경을 갖춘 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 북서측 노폭 약 24m, 북동측 노폭 약 18m, 남동측 노폭 약 10m의 도로와 각각 접하고 있습니다. 서울 접근성을 높이는 서울~문산간 고속도로 인접 및 서울외곽순환도로 고양IC, 자유로 일산IC와도 가깝습니다. 향후 식사역(고양선 연장)도 예정되어 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 형상

대체로 등고평탄한 2필지 일단의 정방형 토지로서, 현재 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 주변 시설 및 잠재적 문제

* 교육 시설: 일산은행초등학교가 북동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 생활 편의 시설: 인근에 코스트코와 일산병원 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 대규모 아파트 단지들이 주변에 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 혐오시설 및 환경 문제: 식사지구 인근에는 건축폐기물 처리장, 레미콘 공장 등 환경 기피시설 이전에 대한 주민들의 요구가 있었습니다. 또한, 최근에는 데이터센터 건립을 두고 아파트 및 초등학교와의 근접성, 소음, 열섬 현상, 전자파 노출 등에 대한 주민들의 반대 및 논란이 제기되고 있습니다. 본건과 직접적인 관련이 없을 수 있으나, 지역 주민들의 환경 문제에 대한 민감성을 인지할 필요가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

* 소유권이전1번신탁등기말소: 2024-01-19 접수 (권리자: 고일군 외 1명) - 말소 예정

* 근저당권: 2024-01-19 접수 (권리자: 우리은행, 216,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 2026-06-10 접수 (권리자: 유더블유아이유동화전문유한회사, 185,749,023원) - 말소 (본건 경매)

등기부채권 총액은 216,000,000원입니다. 본 경매로 인해 말소기준권리인 우리은행의 근저당권 이하 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-04-07

* 확정일자: 2025-04-07

* 배당신고일자: 2026-06-15

* 대항력: 없음

본건 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 따라서 임차인의 보증금 40,000,000원은 경매 절차를 통해 우선 배당받아야 합니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 오피스텔 밀집 지역

본건이 위치한 일산 식사동은 대규모 아파트 단지와 함께 오피스텔이 상당수 공급되어 있으며, 베네하임 1차, 2차 단지는 주거용 오피스텔로서 수요가 꾸준한 편입니다.

4.2. 배후 수요

주변에 대규모 아파트 단지(위시티, 일산자이 2차/3차 등)가 다수 분포하고 있으며, 동국대학교 일산병원, 국립암센터 등 의료 시설과 고양국제고, 저현고 등 교육 시설이 있어 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

4.3. 투자 가치

정부의 부동산 규제 강화로 인해 아파트 대체재로 주거용 오피스텔에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 안정적인 월세 수입과 시세 차익을 기대할 수 있는 투자처로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

단지 인근에 일산은행초등학교가 위치하여 자녀들의 안전하고 편리한 통학이 가능합니다. 또한, 고양국제고, 저현고 등 우수한 교육 시설이 인접해 있어 교육 특화 지역으로도 알려져 있습니다.

5.2. 의료 및 편의 시설

동국대학교 일산병원, 국립암센터 등 대형 의료시설이 근거리에 있으며, 코스트코 등 대형 쇼핑 시설 이용도 편리합니다.

5.3. 교통

대중교통 이용이 편리하며, 차량 이용 시 서울 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

본건은 대지권이 미등기 상태로, 이는 권리 관계에 대한 불확실성을 야기할 수 있습니다. 그러나 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되었고, 매매대금 완납증명서가 첨부되어 있어 소유권 이전 절차 진행에 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 대지권 등기 완료까지 추가적인 시간과 행정적 절차가 소요될 수 있습니다.

6.2. 내부 상태 미확인

감정평가서에 따르면, 내부는 폐문 및 이해관계인 부재 등의 사유로 육안 확인이 불가했습니다. 따라서 실제 내부 상태, 마감재, 설비의 작동 여부 등은 입찰 전 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 임대 관계 미상

구체적인 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 비록 한 명의 임차인이 명시되어 있으나, 다른 임차인 유무나 실제 점유 관계 등에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.4. 지역 내 환경 이슈

식사지구 인근 지역에서는 과거부터 환경 기피시설 이전 요구가 있었으며, 최근에는 데이터센터 건립을 둘러싼 주민들의 반대 및 우려가 지속되고 있습니다. 이는 해당 지역의 주거 환경에 대한 주민들의 민감성을 나타내므로, 장기적인 관점에서 지역 사회와의 관계 등을 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치한 오피스텔로, 우수한 학군과 풍부한 생활 편의 시설을 갖춘 지역에 자리하고 있습니다. 교통 환경 또한 양호하여 서울 접근성이 뛰어나며, 투룸/복층 구조로 희소성이 높은 오피스텔입니다. 대지권 미등기라는 특이사항이 있으나, 최저매각가격에 포함되었고 매매대금 완납증명서가 첨부되어 있어 권리 문제는 크게 해소될 것으로 보입니다. 다만, 내부 상태 미확인, 임대 관계 미상 등 현장 조사가 필요한 부분들이 있으며, 주변 환경 문제에 대한 주민들의 민감성 또한 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* '일산의 강남'으로 불리는 식사지구의 우수한 입지

* 대규모 아파트 단지 및 생활 편의 시설 인접으로 풍부한 배후 수요

* 투룸/더블복층 구조의 희소성 및 높은 활용도

* 안정적인 월세 수입 및 시세 차익 기대 가능

* 대지권 미등기 리스크 해소 가능성 높음 (가격 포함 및 증명서 첨부)

9. 예상 입찰가

감정가는 204,000,000원입니다. 인수해야 할 보증금이 없으며, 권리상 특별히 인수할 사항이 없는 점, 지역의 우수한 입지 조건을 고려할 때, 감정가를 기준으로 하되 시장 상황 및 현장 조사를 통한 물건 상태 등을 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 시세 정보를 추가적으로 확인하여 입찰가격을 결정하는 것이 좋습니다.

KB부동산의 식사베네하임 시세 정보에 따르면, 전용면적 30.39㎡ (공급면적 71.97㎡) 기준 월세는 72만원, 전세는 18건이 등록되어 있습니다. 본건과 같은 면적의 오피스텔은 매매가 2억원대 초반에서 중반까지 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 170,000,000원에서 190,000,000원 사이에서 신중하게 검토해 볼 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.