나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경86648 [1] 경기도 의정부시 호원동 308-139 회룡역풍림아이원 205동 6층603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 북부 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 의정부시 호원동 소재 "회룡역" 서쪽 인근에 위치하며 부근은 아파트단지, 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택 등으로 형성되어있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 용이하고 인근에 시내버스 정류장 및 1호선, 의정부경전철 "회룡역"이 소재하여 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)철근콘크리트 경사지붕 17층 중 6층 603호로서
외벽;시멘트몰탈 위 페인트 마감 등
내벽;벽지도배, 타일붙임
창호;프라스틱샤시창으로 탐문조사됨.

이용상태

아파트(상세는 내부구조도 참조)로 이용중임.

설비내역

난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 위생설비 등이 되어있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내,외로 포장도로가 개설되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭20m-25m)(2023-07-06)(접합), 상대보호 구역(무지개유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(의정부호원초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한아름유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역 <수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민 지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계;미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 요약

사건번호: 의정부지방법원 2024타경86648 (1)

소재지: 경기도 의정부시 호원동 308-139, 회룡역풍림아이원 205동 6층 603호

용도: 아파트

경매 구분: 부동산임의경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

감정가: 503,000,000원

채권자: 오OOOOOOO

3. 면적 정보

토지 면적: 41.44㎡ (약 12.5평)

건물 면적 (전용 면적): 84.99㎡ (약 25.7평)

건물 면적 (공용 면적): 제공된 정보로는 명확히 파악하기 어려우나, 전용면적 84.99㎡가 통상적인 아파트 공급면적과 유사함.

4. 가격 및 매각 정보

감정가: 503,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

2. 입지조건

3. 소재지 및 주변 환경

경기도 의정부시 호원동에 위치한 "회룡역풍림아이원" 아파트 단지 내 205동 6층 603호입니다.

단지는 "회룡역" 서쪽 인근에 자리하고 있으며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 주거 지역을 형성하고 있습니다.

4. 교통 접근성

본건까지 차량으로의 접근은 용이합니다.

인근에는 시내버스 정류장이 있으며, 지하철 1호선 및 의정부경전철 환승역인 "회룡역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

5. 건축물 구조 및 상태

건축물은 철근콘크리트 구조의 경사지붕 형태이며, 해당 호실은 17층 중 6층에 위치합니다.

외벽은 시멘트 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임, 창호는 플라스틱 샤시 창으로 마감되어 있습니다.

난방 설비, 승강기 설비, 옥내 소화전 설비, 위생 설비 등이 갖추어져 있습니다.

사용승인일은 2007년 3월 28일입니다.

3. 권리분석

6. 등기부 현황 요약

집합건물 등기부상 소유권 보존 및 이전 등기가 확인됩니다.

말소기준권리인 웰컴저축은행 근저당권(2020.06.09.) 외 다수의 근저당권이 설정되었으나, 모두 말소 예정입니다.

말소되지 않는 권리로 지상권이 명세표에 기재되어 있으나, 실제 현황은 별도 확인이 필요합니다.

채권자 오에스비저축은행의 임의경매 개시결정 등기가 촉탁되어 경매가 진행 중입니다.

등기부채권 총액은 655,200,000원입니다.

7. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

을13번 등기, 웰컴저축은행 근저당권 (2020.06.09., 458,400,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

이보다 늦게 설정된 모든 근저당권 및 임의경매 개시 결정 등기는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

8. 인수되는 권리

매각으로 인해 인수되는 특별한 권리는 없어 보입니다 (단, 지상권의 경우 현황 확인 필요).

9. 임차인 현황

임차인: 김옥수

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2011년 9월 14일

대항력: 있음

비고:

대항력 있는 임차인이 존재하며, 전입일자가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있습니다.

보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 명도 진행 시 법률적 검토가 필수적입니다.

인수되는 임차보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권 및 생활정보

10. 지역 상권 특성

회룡역을 중심으로 형성된 역세권 지역으로, 아파트 단지, 근린생활시설, 주택 등이 혼재되어 있어 주거 기능이 강화된 상권을 형성하고 있습니다.

11. 생활 편의시설

단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

회룡역 인근으로 다양한 상업 시설 및 편의 시설 접근이 용이합니다.

12. 교육 환경

본건 인근에는 무지개유치원, 의정부호원초등학교, 한아름유치원 등이 소재하고 있어 교육 환경 보호 구역에 해당합니다.

5. 잠재적 리스크

13. 대항력 있는 임차인 관련

임차인 김옥수 씨는 대항력이 있으므로 명도 절차 진행 시 임대차 계약의 유효성 및 법적 쟁점에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 이는 실제와 다를 수 있으며, 이에 따른 잠재적 위험을 고려해야 합니다.

14. 토지이용계획 및 제한사항

해당 토지는 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m-25m)에 해당하며, 다음과 같은 제한사항이 있습니다.

* 상대보호구역 (무지개유치원, 의정부호원초, 한아름유치원)

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설설치제한지역

해당 지역의 법규 및 규제 사항을 사전에 충분히 확인해야 합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 의정부시 호원동에 위치한 회룡역 역세권 아파트로, 편리한 교통 환경과 비교적 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

등기부상 말소될 권리가 많아 권리 관계는 비교적 명확하나, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재는 명도 과정에서의 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

감정가는 5억 3백만원 수준이나, 최근 실거래가를 고려하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

7. 투자 포인트

* 1호선 및 경전철 이용이 편리한 회룡역 역세권 단지.

* 말소기준권리 이후 설정된 권리들이 대부분 소멸되어 권리 분석이 비교적 단순함 (임차인 제외).

* 84.99㎡ 면적으로 일반적인 수요층을 확보할 수 있는 아파트.

8. 예상 입찰가

15. 최근 시세 동향

최근 실거래가 자료에 따르면, 본건과 동일한 면적(84.99㎡)의 아파트가 2026년 6월에 51,800만원 (12층) 및 53,000만원 (3층)에 거래되었습니다.

이는 감정가 503,000,000원과 유사하거나 약간 상회하는 수준입니다.

16. 입찰가 산정 제안

대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 0원이라 하더라도 명도 과정에서 발생할 수 있는 시간적, 금전적 비용을 감안해야 합니다.

최근 실거래가를 고려하되, 임차인 리스크, 명도 비용, 취득세 및 기타 부대 비용을 포함하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가 범위는 450,000,000원에서 480,000,000원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가는 현장 조사를 통한 정확한 물건 상태 확인, 임차인 관련 추가 정보 확보, 법률 전문가 상담을 거쳐 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.