나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경5974 [2] 경기도 의정부시 의정부동 492-1 태림더끌리움씨티 11층1109호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부시청" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생 활시설 및 업무시설, 공동주택 등이 소재하는 노선 상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 경전철의정부역이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층 지상16층 건 내 제7층 제709호 외 1개호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 돌 붙임 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 타일 붙임 마감 등,(탐문조사) 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

각 도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 도시형생활주택 및 오피스텔 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 35미터 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 시가지경관지구(2020-06-03), 특정용도제한지구, 대로1류(폭 35 m~40m)(접합), 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역포함)으로부터300m이내(의정부2동성당 ))<경기도문화재보호조례>, 상대보호구역(성모유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경 관관리구역(경전철)),중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(시민로-송산로)).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경5974 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 지OOO (지평농업협동조합)

1.2. 물건 상세

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 492-1 태림더끌리움씨티 11층1109호

용도: 도시형생활주택

감정가: 102,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 3.00㎡ (약 0.91평)

토지지분: 3.0033㎡ (약 0.91평)

건물면적: 14.99㎡ (약 4.53평)

건물지분: 14.99㎡ (약 4.53평)

1.4. 건축물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층 지상16층

사용승인일: 2020년 09월 29일

건축물 용도: 도시형생활주택, 오피스텔

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부시청" 동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 혼재된 노선 상가지대로입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한, 경전철 의정부역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. (참고: 의정부역은 GTX-C 노선 예정지이기도 합니다.)

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 기타 용도지구: 시가지경관지구, 특정용도제한지구, 대로1류(폭 35~40m), 역사문화환경보존지역(의정부2동성당 인근), 상대보호구역(성모유치원 인근), 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 2024년 03월 06일 접수된 주식회사케이비국민카드의 가압류(의정부지방법원 2024카단142)입니다. 해당 가압류를 포함한 다수의 권리(갑5, 갑6, 갑7)가 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최제성

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 05월 12일

* 대항력: 있음

* 권리분석 상 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리 분석 요약

채권자(지평농업협동조합)의 강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 임차인 최제성은 대항력을 갖추고 있으나 인수할 보증금이 0원이므로, 실제 명도 절차 진행 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 현황

본건이 속한 태림더끌리움씨티는 도시형생활주택 및 오피스텔로 이용 중인 건물입니다. 비교적 최근인 2020년에 사용 승인이 완료되어 건물 상태가 양호할 것으로 판단됩니다. (16층 규모)

4.2. 주변 상권

건물이 위치한 의정부동 일대는 의정부시청을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역입니다. 다양한 근린생활시설 및 편의시설이 밀집해 있어 상권이 활성화된 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 신세계백화점 의정부점, GS더프레시 의정부센트럴점 등 대형마트 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

본건 주변으로 의정부초등학교, 의정부중앙초등학교, 의정부서초등학교, 경민여자중학교, 의정부여중, 경민고등학교, 의정부여고 등 다양한 교육기관이 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 혐오시설 유무

조사 결과, 본건 소재지인 의정부동과 직접적으로 인접한 혐오시설(폐기물 처리시설, 소각장 등)은 없는 것으로 파악되었습니다. 다만, 의정부시 내 일부 지역에 공공하수처리시설, 소각장 등이 위치해 있으나, 본건과는 거리가 있어 직접적인 영향은 적을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 작은 면적

본건의 전용면적은 14.99㎡ (약 4.53평)으로 매우 작은 편입니다. 이는 향후 재매각이나 임대 시 수요층이 제한될 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

임차인 최제성은 대항력을 보유하고 있으며, 보증금은 0원이지만 전입일자(2021-05-12)를 기준으로 거주 중입니다. 인수할 보증금은 없으나, 명도 절차 진행 시 소요되는 시간 및 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 의정부 중심 상업지역에 위치한 신축 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 다만, 전용면적이 매우 협소하고 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 투자 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 임차인 명도 문제를 원만히 해결하고, 작은 면적에 맞는 임대 전략을 구사한다면 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 의정부시청 인근 역세권 (경전철 의정부역, GTX-C 노선 예정)의 최신식 도시형생활주택입니다.

* 소형 면적으로 1인 가구 등 특정 수요층을 겨냥한 임대 수익형 투자에 적합합니다.

* 감정가 102,000,000원을 기준으로, 인수 부담이 없는 소형 주거 시설로서 낮은 진입 장벽을 가집니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악에 한계가 있습니다. 본건은 전용면적 14.99㎡ (약 4.53평)으로, 유사 면적 및 용도의 실거래가 정보가 부족합니다. 감정가 102,000,000원을 기준으로, 임차인 명도 관련 불확실성과 작은 면적을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

최근 동일 건물 내 유사 면적 실거래 사례는 부족하나, 본건의 입지 및 건물 연식, 소형 면적 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 85~95% 수준인 약 86,700,000원 ~ 96,900,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 상세한 현장 조사와 주변 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.