나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70705 [8] 경기도 의정부시 가능동 862 가능역하우스토리리버블리스 101동 4층 403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동신 · 평가일 2026.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 가능동 소재 "가능역" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 연립주택, 다세대주택, 일반주택 등이 혼재하는 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 남서측 근거리에 지하철1호선 "가능역"이 소재하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등, 제반 대중교통 여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층(102동) 및 15층(101동) 아파트 중, 101동 2층 201호외 31개호로서(사용승인일 : 2025. 05. 22) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 마감. 내 벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 타일붙임 마감. 창 호 : 샤시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

상,하수도시설 및 위생설비, 난방설비, 화재경보기설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 내외로 외부 공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(중점경관관리구역(중랑천-백석천)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경70705 (8)

* 소재지: 경기도 의정부시 가능동 862 가능역하우스토리리버블리스 101동 14층 1403호

* 용도: 아파트

* 감정가: 471,000,000원

* 토지면적: 37.05㎡ (약 11.2평)

* 건물면적: 67.04㎡ (약 20.3평) - 전용면적 기준. 분양면적 관련 상세 정보는 별도 확인 필요.

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 건축물 사용승인일: 2025.05.02

1.2. 입지조건

* 본 물건은 경기도 의정부시 가능동 862번지, 가능역 하우스토리 리버블리스 101동 14층 1403호에 소재합니다.

* 주위환경: "가능역" 북동측 인근에 위치하며, 아파트 단지 및 연립주택, 다세대주택, 일반주택 등이 혼재된 주택지대로서 전반적인 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건 남서측 인근에 지하철 1호선 "가능역"이 소재하고 있으며, 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건이 속한 아파트 단지는 단지 내외부로 외부 공도와 연결되어 있습니다.

* 토지이용계획: 해당 물건지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류 및 소로3류 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(중랑천-백석천)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 등은 없는 것으로 확인됩니다.

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2025년 9월 25일 접수된 주택도시보증공사의 근저당 (채권액 7,147,080,000원)입니다.

* 이 외에도 주택도시보증공사, 주식회사 엡스엔지니어링, 바론플래닝, 주식회사 계명, 주식회사 이진케어시스템, 남광토건 등의 다수 채권이 등기되어 있으나, 본 경매 절차를 통해 모두 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 약 144억 5천만원에 달하여 채무 총액이 매우 높은 상황입니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악되었으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상임으로 명도 시 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 주변 환경: 아파트 단지를 중심으로 주거지역이 형성되어 있으며, 다양한 형태의 주택들이 혼재되어 있습니다.

* 교통 요충지: 지하철 1호선 가능역 역세권에 위치하여 서울 및 수도권으로의 이동이 매우 용이한 입지입니다.

* 주요 시설: 역 주변으로 상업 시설 및 편의 시설이 밀집되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 큰 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 '중점경관관리구역' 등에 포함되어 있어 지역 환경 보존을 위한 규제가 있을 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주거 편의: 아파트 단지로서 기본적인 주거 편의시설(주차장, 보안 등)이 갖추어져 있습니다.

* 교통 편의: 지하철 1호선 이용이 매우 편리하며, 버스 노선도 다양하게 갖춰져 있어 대중교통 이용이 수월합니다.

* 교육 시설: 주변에 초, 중, 고등학교 등의 교육 시설이 위치할 것으로 예상되나, 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

* 의료 및 상업 시설: 가능역 인근으로 병원, 마트, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 분포할 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 명도 리스크: 임대 관계가 미상인 점은 잠재적 명도 리스크로 작용할 수 있습니다. 비록 인수 보증금이 없더라도, 점유자의 퇴거 과정에서 예상치 못한 절차나 비용이 발생할 가능성에 대비해야 합니다.

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 상당하여 경매 개시 사유가 되었지만, 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정이므로 직접적인 인수 부담은 없습니다. 그러나 채무 규모는 시장의 불안정성을 반영할 수 있습니다.

* 신축 건물의 관리 문제: 2025년 5월 사용승인된 신축 아파트이지만, 준공 후 장기간 공실 상태였거나 관리비 체납 등의 문제가 발생했을 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.7. 종합 의견

* 본 경매 물건은 경기도 의정부시 가능동에 위치한 역세권 신축 아파트로, 지하철 1호선 가능역을 도보로 이용할 수 있는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 2025년 5월 사용승인된 건물로 상태가 양호할 것으로 예상되며, 매각으로 인한 권리관계 또한 명확하여 인수되는 부담이 없습니다.

* 다만, 임대 관계가 미상인 점은 명도 과정에서의 주의를 요하는 부분이며, 입찰 전 철저한 현장 조사 및 명도 계획 수립이 필수적입니다.

* 지역 내 부동산 시세 및 유사 물건과의 비교 분석을 통해 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 핵심 역세권: 가능역을 중심으로 형성된 주거 및 교통의 중심지에 위치합니다.

* 신축 아파트의 가치: 2025년 사용승인으로 최신 건축 기준을 따르며, 내부 시설의 노후화가 적어 즉시 거주 또는 임대가 용이할 수 있습니다.

* 정비된 주거 환경: 아파트 단지로 조성되어 있어 비교적 쾌적하고 안전한 주거 환경을 제공합니다.

* 권리관계의 명확성: 모든 등기부상의 채권 채무가 매각으로 소멸되어, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 본 건은 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요가 없습니다.

* 감정평가액은 471,000,000원입니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가, 주변 유사 아파트 시세, 단지 내 다른 매물 현황, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 상세한 시장 분석이 어렵습니다. 다만, 일반적인 경매 물건의 경우, 감정가 대비 70~90% 범위에서 입찰가를 고려하는 경우가 많습니다.

* 본 물건의 경우, 신축 아파트라는 장점과 역세권 입지를 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간의 할인율을 적용한 가격대에서 경쟁이 이루어질 수 있습니다.

* 보수적인 접근으로는 감정가의 75% 수준인 약 353,250,000원, 적극적인 입찰을 고려한다면 감정가의 85% 수준인 약 390,150,000원을 상회하는 범위에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.