나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5481 [31] 부산광역시 수영구 광안동 662-22 아리스타 6층601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2024.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하는 "수영초등학교" 남동측 인근에 소재하며 부근은 아파트 단지 및 공동주택, 단독주택, 학교 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역 및 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 201호 외 30개호로서
[사용승인일: 2018.05.24]

·외 벽: 화강석붙임, 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시 창구조임.

이용상태

기호(1) 내지 (18)는 공부상 공동주택(다세대주택)이며 기호(19) 내지 (30)은 공부상 업무시설(오피스텔), 기호(31)은 공부상 공동주택(다세대주택)이며 폐문되어 각 호 내부를 확인치 못하였으니 경매의 진행 및 응찰시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 무인공동현관기, 소화설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 등고평탄한 부정형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북동측으로 폭 약 4미터 내외, 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

·#광안동 662-22, 493-25: 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 각 호 미상임.
·기 타: 없 음.

물건 비고

다세대주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

부산동부지원 2024타경5481 (31)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 662-22, 아리스타 6층 601호

건물명: 아리스타 [ARISTA]

용도: 공동주택(다세대주택) (건축물대장상 공동주택 및 업무시설 혼합)

감정가: 611,000,000원

토지면적: 60.05㎡ (약 18.16평)

토지지분: 60.04699999999999㎡ (약 18.16평)

건물면적: 81.03㎡ (약 24.51평) (전용면적)

건물지분: 81.03㎡ (약 24.51평)

총 층수: 6층 / 해당 층수: 6층

사용승인일: 2018년 05월 24일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.1. 입지조건

주위 환경:

* 본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하며, "수영초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트 단지, 공동주택, 단독주택, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호합니다.

교통 상황:

* 본건까지 차량 진출입이 가능합니다.

* 인근에 지하철역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로 상태:

* 본건 북동측으로 폭 약 4미터, 남측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획:

* 부산광역시 수영구 광안동 662-22, 493-25: 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 없음. (지상권 등 소멸되지 않는 권리 없음)

인수 보증금 합계:

* 0원

임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-07-09

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원이고 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

특이사항:

* 감정평가서상 폐문으로 인해 각 호 내부를 확인하지 못하였으며, 임차인 현황 또한 미상입니다. 경매 진행 및 응찰 시 반드시 현황 재확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 매매 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건물(아리스타) 또는 인근 유사 다세대주택의 전용면적 약 17.38㎡~25.25㎡(약 5.26평~7.64평)의 경우, 2026년 7월 거래 기준 248,000,000원에서 263,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

* 이를 평당 가격으로 환산 시, 약 3,239만원/평 에서 4,750만원/평 수준입니다.

* 본건은 전용면적 81.03㎡ (약 24.51평)으로, 비교 대상 물건보다 상당히 넓은 면적을 가지고 있습니다.

* 본건의 감정가는 611,000,000원으로, 이를 평당 가격으로 환산 시 약 2,493만원/평 입니다.

* 이는 비교 대상 물건들의 평당 시세보다 낮은 수준이나, 면적 차이가 크고 내부 상태 확인 불가 등의 요인이 반영된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주변 시설:

* "수영초등학교"가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 아파트 단지, 공동주택, 단독주택 등이 혼재하여 안정적인 주거 지역을 형성하고 있습니다.

편의시설:

* 지역 내 상업 시설 및 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

혐오시설:

* 본건 소재지 주변 지역을 지도 서비스 등을 통해 확인한 결과, 인근에 뚜렷한 혐오시설(대규모 공장, 쓰레기 처리 시설 등)은 관찰되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 폐문으로 인한 내부 상태 미확인: 내부 구조, 마감 상태, 설비 작동 여부 등을 알 수 없어 예상치 못한 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 수리 비용 발생 가능성: 내부 확인 불가로 인해 잠재적인 수리 비용이 발생할 수 있으며, 이는 낙찰가의 상당 부분을 차지할 수 있습니다.

* 대형 평형의 시장 수요: 81.03㎡ (약 24.51평)의 넓은 면적에 대한 시장 수요 및 선호도 변동 가능성이 있습니다.

* 혼합 건물 특성: 공동주택과 업무시설이 혼재된 건물 특성상, 층간 소음, 주차 문제, 관리 주체 등에 대한 복합적인 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산 수영구 광안동의 양호한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 권리상 인수할 부분 없이 깨끗한 상태입니다.

* 가장 큰 리스크 요인은 폐문으로 인한 내부 상태 미확인이며, 이는 감정가 책정 시에도 반영되었을 가능성이 높습니다.

* 비교적 넓은 면적을 가진 주거 공간으로, 내부 상태 확인 후 적절한 리모델링을 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 부산 수영구라는 우수한 입지 조건.

* 권리 분석상 인수 부담이 전혀 없는 안전한 물건.

* 내부 상태 확인 후 적절한 리모델링을 통해 시세 차익 또는 임대 수익 확보 가능성.

* 대형 면적을 선호하는 특정 수요층에게 매력적일 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 611,000,000원입니다.

* 권리상 인수 부담은 없으나, 폐문으로 인한 내부 상태 미확인이라는 중대한 리스크가 존재합니다.

* 현재 제공된 시세 정보상, 본건의 평당 감정가(약 2,493만원/평)는 주변 시세(약 3,239만원/평 ~ 4,750만원/평)보다 낮게 책정되어 있습니다. 이는 면적 차이, 또는 미확인 내부 상태 등이 반영된 결과로 보입니다.

* 따라서, 내부 상태를 직접 확인하지 못하는 상황에서는 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 잠재적 수리 비용 및 리스크를 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 잠재적 최대 입찰가는 감정가 수준에서 시작하여, 부동산 시장 상황과 본건의 실제 상태에 대한 판단에 따라 보수적으로 상향 조정하는 것을 권장합니다.

* 권장 입찰가 범위: 550,000,000원 ~ 680,000,000원

* 본 입찰가 범위는 현재 정보만을 바탕으로 산정된 것이며, 실제 현장 조사 및 추가 정보 확인 후 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.