나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5481 [30] 부산광역시 수영구 광안동 662-22 아리스타 5층507호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2024.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하는 "수영초등학교" 남동측 인근에 소재하며 부근은 아파트 단지 및 공동주택, 단독주택, 학교 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역 및 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 201호 외 30개호로서
[사용승인일: 2018.05.24]

·외 벽: 화강석붙임, 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시 창구조임.

이용상태

기호(1) 내지 (18)는 공부상 공동주택(다세대주택)이며 기호(19) 내지 (30)은 공부상 업무시설(오피스텔), 기호(31)은 공부상 공동주택(다세대주택)이며 폐문되어 각 호 내부를 확인치 못하였으니 경매의 진행 및 응찰시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 무인공동현관기, 소화설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 등고평탄한 부정형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북동측으로 폭 약 4미터 내외, 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

·#광안동 662-22, 493-25: 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 각 호 미상임.
·기 타: 없 음.

물건 비고

오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산광역시 수영구 광안동 662-22번지, 아리스타 5층 507호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 부산동부지원 2024타경5481 (30)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 125,000,000원입니다.

해당 건물은 2018년 5월 24일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 6층 건물이며, 본건은 5층에 위치하고 있습니다.

토지 지분 면적은 16.39㎡ (약 4.96평)이며, 건물 전용 면적은 22.12㎡ (약 6.69평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각입니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하며, "수영초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트 단지, 공동주택, 단독주택, 학교 등이 소재하는 지역으로 주거 환경이 양호합니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 토지는 북동측 및 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2018년 6월 7일 접수된 하나은행의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 근저당권(을1), 주택임차권(을2), 가압류(갑2), 임의경매개시결정(갑3) 등 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 강

보증금: 20,000,000원

차임: 290,000원

전입일자: 2022-11-28

확정일자: 2024-10-11

배당신고일자: 2024-10-24

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건이 소재한 광안동 일대는 주거와 상업 시설이 혼합된 지역으로, 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

오피스텔로서 1인 가구 및 소규모 사업체를 대상으로 한 임대 수익 창출이 가능합니다.

인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용객의 접근성이 좋습니다.

아파트 단지 및 공동주택이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

1.4. 생활정보

본건은 수영초등학교가 인근에 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

주변에 다양한 편의시설이 소재할 것으로 예상되며, 이는 검색 결과에서도 확인된 유사 오피스텔들의 위치를 통해 유추 가능합니다.

광안리 해변과도 인접하여 주거 쾌적성이 높을 것으로 기대됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

감정평가서에 따르면 본건(507호)은 폐문되어 내부를 직접 확인하지 못했으므로, 실제 내부 상태 및 점유 관계는 응찰 시 반드시 재확인해야 합니다.

각 호실의 임대 관계가 현재 파악되지 않은 점 또한 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

건축물대장상 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 용도가 혼재되어 있어, 관리 주체나 시설 이용 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있으나, 2018년 준공된 비교적 신축 건물이므로 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 혐오시설이 직접적으로 인접하여 있을 가능성은 낮으나, 응찰 전 주변 환경에 대한 최종 점검이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 부산 수영구 광안동의 편리한 교통 환경과 양호한 주거 환경을 갖춘 오피스텔입니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없어 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

다만, 내부 상태 확인 불가 및 임대 관계 미상 등의 리스크 요인이 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 오피스텔(2018년 준공)로 상품성이 우수합니다.

수영구 광안동이라는 입지적 장점과 편리한 대중교통 환경을 갖추고 있습니다.

모든 권리 관계가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

광안리 인근 지역의 지속적인 수요와 발전 가능성을 고려할 때, 장기적인 투자 가치가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 125,000,000원

인수 보증금: 0원

본건의 현 시세는 인근 유사 물건의 거래 사례, 지역 내 수요 공급 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 하나, 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석에 한계가 있습니다. 인근 오피스텔의 매매가는 6천만원대부터 1억 3천만원대까지 다양하게 분포하고 있으며, 전용 면적 및 층수, 연식 등에 따라 가격 차이가 발생합니다. 또한, 오피스텔의 월세는 25만원에서 45만원 수준으로 형성되어 있으며, 보증금은 300만원에서 2000만원 수준으로 파악됩니다.

일반적인 경매 물건의 경우 감정가의 80% ~ 95% 범위에서 입찰이 이루어지는 경향이 있으나, 이는 시장 상황 및 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.

감정가 125,000,000원을 기준으로, 권리상 문제는 없으나 내부 상태 및 임대 관계 확인이 필요한 점을 감안할 때, 105,000,000원 ~ 118,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정할 것을 제안합니다. (이는 현재 시장 상황에 대한 일반적인 분석이며, 최종 입찰가 결정 시에는 개별적인 시장 조사 및 위험 분석이 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.