나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5481 [29] 부산광역시 수영구 광안동 662-22 아리스타 5층506호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2024.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하는 "수영초등학교" 남동측 인근에 소재하며 부근은 아파트 단지 및 공동주택, 단독주택, 학교 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역 및 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 201호 외 30개호로서
[사용승인일: 2018.05.24]

·외 벽: 화강석붙임, 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시 창구조임.

이용상태

기호(1) 내지 (18)는 공부상 공동주택(다세대주택)이며 기호(19) 내지 (30)은 공부상 업무시설(오피스텔), 기호(31)은 공부상 공동주택(다세대주택)이며 폐문되어 각 호 내부를 확인치 못하였으니 경매의 진행 및 응찰시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 무인공동현관기, 소화설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 등고평탄한 부정형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북동측으로 폭 약 4미터 내외, 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

·#광안동 662-22, 493-25: 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 각 호 미상임.
·기 타: 없 음.

물건 비고

오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 부산동부지원 2024타경5481 (29)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 662-22, 아리스타 5층506호

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 5층 506호

사용승인일: 2018년 5월 24일

감정가: 164,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 21.45㎡ (약 6.49평)

건물면적 (전용면적): 28.96㎡ (약 8.76평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 경매 정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하나은행 (근저당권자)

감정평가액: 164,000,000원

1.4. 건물 상세 정보 (JSON 기반)

건물명: 아리스타 [ARISTA]

주용도: 공동주택, 업무시설 (해당 호실은 오피스텔 용도)

총 층수: 6층

해당 층: 5층

건축물대장 상 총 연면적: 993.22㎡ (약 300.43평)

건축물대장 상 대지 면적: 507.7㎡ (약 153.57평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하며, "수영초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 공동주택, 단독주택, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호합니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 접근성

본 건의 북동측 및 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

부산광역시 수영구 광안동 662-22번지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 을1, 근저당권, 하나은행, 2,160,000,000원, 2018년 6월 7일 접수.

본 경매물건은 말소기준권리보다 후순위에 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 기타 권리 관계 (말소 예정)

* 등기구분: 을4, 권리종류: 주택임차권, 권리자: 김윤아, 권리금액: 100,000,000원, 말소: 말소

* 등기구분: 갑2, 권리종류: 임의경매, 권리자: 하나은행, 권리금액: 1,828,117,328원, 말소: 말소

* 등기구분: 갑3, 권리종류: 가압류, 권리자: 조정은, 권리금액: 7,800,000원, 말소: 말소

3.3. 인수되는 권리

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 해당 내용에 대한 상세 정보는 없습니다. 제공된 등기부요약 상 특이사항으로 명시된 권리가 없어, 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김윤아 (마스킹: 김 )

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 5월 12일

* 확정일자: 2023년 4월 17일

* 배당신고일자: 2025년 4월 18일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기 확인됨 (말소 예정).

3.5. 권리분석 요약

제공된 정보를 종합할 때, 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 예상됩니다. 김 임차인은 대항력이 없으며, 배당을 통해 보증금 전액을 변제받을 것으로 보입니다.

3.6. 총 채권 금액

등기부채권 총액: 2,267,800,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건은 부산 수영구의 대표적인 주거 및 상업 지역인 광안동에 위치하여 유동인구가 풍부합니다.

오피스텔 밀집 지역 내에 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 편의시설 및 기반시설

인근에 수영초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 다수의 아파트 단지 및 공동주택과 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

지하철역 및 버스정류장이 인접하여 대중교통 접근성이 뛰어납니다.

4.3. 부정적 영향 시설 (혐오시설)

주변 지역 탐문 및 지도 검색 결과, 본 건 인근에 주거 및 상업 활동에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설 (예: 쓰레기 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

"수영초등학교"와 인접하여 자녀가 있는 세대의 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

주변이 아파트 단지와 공동주택, 단독주택 등으로 이루어져 있어 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 교통 및 접근성

광안역 등 지하철역과 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 가까워 부산 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

5.3. 편의시설

다양한 상점, 식당, 병원 등 생활 편의시설이 밀집한 상업 지역에 근접해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

5.4. 공공시설

지역 주민들이 이용할 수 있는 다양한 공공시설 및 주민센터 등이 주변에 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

감정평가 당시 폐문으로 인해 각 호실 내부를 확인하지 못했습니다. 경매 진행 및 입찰 시 내부 상태를 반드시 재확인해야 합니다.

6.2. 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 채무 관계가 복잡할 수 있습니다. (다만, 본 건의 권리 분석상 인수되는 채무는 없는 것으로 파악됩니다.)

6.3. 높은 총 채권액

등기부등본 상 채권 총액(2,267,800,000원)이 감정가(164,000,000원)에 비해 매우 높습니다. 이는 본 물건이 채무 불이행으로 인해 경매에 나왔음을 시사하며, 경우에 따라서는 경매 절차가 지연되거나 유찰될 가능성도 있습니다.

6.4. 오피스텔 임대 시장 변동성

오피스텔 시장은 지역별, 시기별 임대 수익률 변동성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 부산광역시 수영구 광안동의 우수한 입지에 위치한 신축급 오피스텔입니다.

2018년 사용승인된 건물로 비교적 관리가 잘 되어 있을 것으로 예상되며, 주변 환경 및 교통 조건이 매우 양호하여 실거주 및 임대 투자 모두 적합한 물건입니다.

권리 분석 결과, 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 판단되며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 보입니다.

다만, 감정평가 당시 내부 확인이 되지 않은 점과 높은 총 채권액은 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다. 총 채권액이 높아 경매 절차가 원활하게 진행된다면 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

부산의 핵심 주거 및 상업 지역인 수영구 광안동에 위치하며, 뛰어난 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

8.2. 신축급 건물

2018년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 별도의 리모델링 없이 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

8.3. 경매 시세 차익 기대

우수한 입지 조건 대비 감정가가 합리적으로 책정되었으며, 경매 특성상 시세보다 낮은 가격으로 취득하여 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8.4. 풍부한 임대 수요

1인 가구 및 소규모 사업체 수요가 많은 오피스텔로, 공실률이 낮을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 (추정)

본 건과 유사한 면적(약 8.76평)의 부산 수영구 광안동 지역 오피스텔의 최근 실거래가 및 호가는 평균적으로 1억 7천만원 ~ 2억원 이상으로 형성되어 있습니다.

감정가 1억 6천4백만원은 이러한 시세에 부합하거나 다소 낮은 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건은 입지, 건물 상태(신축급), 생활 편의성 등 여러 강점을 가지고 있습니다.

다만, 내부 미확인, 공동담보 물건이라는 점, 등기부채권 총액이 높은 점 등을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득하기 위해, 보수적인 관점에서 감정가 대비 85% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가는 약 1억 4천 5백만원 ~ 1억 5천 5백만원 사이로 제안합니다.

경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

본 보고서에서는 잠정적으로 1억 5천만원 수준을 1차 권장 입찰가로 제시합니다.

9.3. 인수 보증금

예상 입찰가 산정 시 인수되는 보증금은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.