나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5481 [26] 부산광역시 수영구 광안동 662-22 아리스타 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2024.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하는 "수영초등학교" 남동측 인근에 소재하며 부근은 아파트 단지 및 공동주택, 단독주택, 학교 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역 및 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 201호 외 30개호로서
[사용승인일: 2018.05.24]

·외 벽: 화강석붙임, 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시 창구조임.

이용상태

기호(1) 내지 (18)는 공부상 공동주택(다세대주택)이며 기호(19) 내지 (30)은 공부상 업무시설(오피스텔), 기호(31)은 공부상 공동주택(다세대주택)이며 폐문되어 각 호 내부를 확인치 못하였으니 경매의 진행 및 응찰시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 무인공동현관기, 소화설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 등고평탄한 부정형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북동측으로 폭 약 4미터 내외, 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

·#광안동 662-22, 493-25: 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 각 호 미상임.
·기 타: 없 음.

물건 비고

오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 부산동부지원 2024타경5481 (26)

1.2. 소재지: 부산광역시 수영구 광안동 662-22, 아리스타 5층 503호

1.3. 용도: 오피스텔

1.4. 감정가: 110,000,000원

1.5. 토지면적: 14.45㎡ (약 4.37평)

1.6. 건물면적 (전용면적): 19.51㎡ (약 5.90평)

1.7. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분: 부동산 임의경매

1.9. 사용승인일: 2018년 5월 24일

2. 입지조건

* 본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하며, "수영초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트 단지, 공동주택, 단독주택, 학교 등이 소재하는 지역으로, 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철역 및 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 본건의 북동측 및 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 총 채권 총액은 2,290,000,000원입니다.

* 말소기준권리인 하나은행의 근저당권(2018-06-07 접수)보다 늦은 권리들은 낙찰로 인해 소멸될 예정입니다.

* 감정평가서상 특이사항 및 등기부 요약에 따르면, 본 건은 공동담보 물건으로 경매에 나왔습니다.

* 임차인 이유진 씨가 있으나, 대항력이 없어 보증금 인수 대상이 아닙니다. (보증금 10,000,000원, 차임 345,000원, 전입일자 2024-02-13)

* 낙찰로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 없음)

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

* 본건이 소재한 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 주변은 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔) 등이 혼재된 지역입니다.

* 본 건물은 공동주택과 업무시설이 복합된 건물이며, 본건 503호는 오피스텔로 이용 중입니다.

5. 생활정보

* 교육: 수영초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 지하철역 및 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주거 및 상업 지역이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 감정평가 시 폐문으로 인해 각 호 내부 확인이 불가하였으며, 본건 503호 또한 내부 상태를 직접 확인할 수 없습니다. 따라서 내부 시설 노후도, 수리 필요 여부, 실제 이용 상태 등에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 건물 이용 현황: 건물 전체가 공동주택과 업무시설로 혼합되어 있어, 본건 오피스텔 외 다른 용도로 사용되는 호실이 있을 수 있습니다. (기호(1) 내지 (18)은 공부상 공동주택, 기호(19) 내지 (30)은 공부상 업무시설(오피스텔), 기호(31)은 공부상 공동주택(다세대주택)으로 구분)

* 임대 관계 미상: 임대 현황 또한 미상으로, 명도 시 임차인과의 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다. (단, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없습니다.)

* 혐오시설: 주변 지역에 특별히 명시된 혐오 또는 유해 시설은 검색되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동의 역세권 오피스텔로, 비교적 신축 건물(2018년 사용승인)이며 입지 조건 및 교통 환경이 우수합니다. 권리 관계 또한 말소기준권리 이하 권리들은 모두 소멸 예정이며, 인수되는 임차 보증금이 없어 권리 분석상 깔끔한 편입니다. 다만, 내부 확인이 불가하다는 점과 임대 현황을 정확히 파악할 수 없다는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 점들을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산 수영구 광안동의 핵심 지역으로, 풍부한 생활 인프라와 교통 접근성을 자랑합니다.

* 비교적 신축 건물: 2018년 준공으로 건물 노후도가 낮습니다.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이며, 인수 부담이 없습니다.

* 임차인 부담 없음: 현 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 필요가 없습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 110,000,000원입니다. 주변 유사 오피스텔의 실거래가 및 시세를 고려할 때, 20㎡ 내외의 오피스텔은 100,000,000원에서 150,000,000원 사이에서 거래되는 것으로 파악됩니다. 본건은 감정가가 시세 대비 합리적인 수준으로 보이며, 내부 확인 불가라는 리스크를 감안하여 감정가의 100% ~ 105% 수준인 110,000,000원 ~ 115,000,000원 사이를 입찰가 범위로 고려할 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 답사 후 내부 상태 및 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.