나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5481 [27] 부산광역시 수영구 광안동 662-22 아리스타 5층504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2024.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하는 "수영초등학교" 남동측 인근에 소재하며 부근은 아파트 단지 및 공동주택, 단독주택, 학교 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역 및 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 201호 외 30개호로서
[사용승인일: 2018.05.24]

·외 벽: 화강석붙임, 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시 창구조임.

이용상태

기호(1) 내지 (18)는 공부상 공동주택(다세대주택)이며 기호(19) 내지 (30)은 공부상 업무시설(오피스텔), 기호(31)은 공부상 공동주택(다세대주택)이며 폐문되어 각 호 내부를 확인치 못하였으니 경매의 진행 및 응찰시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 무인공동현관기, 소화설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 등고평탄한 부정형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북동측으로 폭 약 4미터 내외, 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

·#광안동 662-22, 493-25: 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 각 호 미상임.
·기 타: 없 음.

물건 비고

오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산동부지원 2024타경5481 (27)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하나은행

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

물건종별: 오피스텔

1.2. 소재지 및 규모

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 662-22 아리스타 5층504호

토지면적: 13.93㎡ (약 4.21평)

건물면적: 18.80㎡ (약 5.69평)

토지/건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물용도: 오피스텔 (복합건축물 내 업무시설)

1.3. 감정평가액

감정가: 106,000,000원

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보, 오피스텔임.

주의사항: 오피스텔임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하며, "수영초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트 단지, 공동주택, 단독주택, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주거 및 생활 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로 접근이 용이하며, 인근에 지하철역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. (검색 결과, 광안역 등 지하철역 및 다수 버스 노선 이용 가능)

2.3. 주변 시설 및 생활 정보

광안동 일대는 광안리 해변과 인접하여 관광 및 휴양 인프라가 잘 갖추어져 있으며, 편의시설, 상업시설, 금융시설, 의료시설 등 생활 편의성이 높은 지역입니다. (검색 결과, 광안리 해변, 민락수변공원, 다양한 상업시설, 관광안내소 등 위치)

2.4. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본건 소재지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (검색 결과, 광안동 방공 터널 관련 논의가 있었으나 관광 개발 요구이며, 생활 폐기물 관련 논의는 있으나 직접적인 혐오시설 언급은 없음)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

말소기준권리: 을1 (하나은행 근저당, 2018.06.07 접수, 채권액 2,160,000,000원)

모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. (등기부채권 총액: 2,290,000,000원)

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* HUDUO: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-09-28, 대항력 없음.

* 표정현: 보증금 10,000,000원, 차임 250,000원, 전입 2024-01-10, 확정 2024-01-10, 배당신고 2024-10-08, 대항력 없음.

3.3. 인수 보증금

인수 대상 보증금 합계: 0원. (모든 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 건물 개요

건축년도: 2018년 05월 24일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물

본건 504호는 공부상 업무시설(오피스텔)로 분류됩니다.

4.2. 지역적 특성

해당 물건이 위치한 부산광역시 수영구 광안동은 해변 상권이 발달하여 유동인구가 많고, 주거 및 업무 기능이 혼합된 지역입니다. 특히 젊은층 및 관광객을 대상으로 하는 상업시설이 활발합니다.

4.3. 본 물건의 경쟁력

소형 오피스텔로서 1인 가구 또는 소규모 사업자를 대상으로 임대수익을 기대할 수 있습니다. 신축 연도가 비교적 최신(2018년)이며, 교통이 편리한 점이 장점입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 상태 및 설비

외벽은 화강석, 스톤코트 및 몰탈 위 페인팅 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감입니다. 창호는 샷시 창호 구조입니다.

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 무인공동현관기, 소화설비 등이 설치되어 있습니다.

5.2. 내부 확인 제약

일부 호실은 폐문으로 내부 확인이 불가했으므로, 경매 진행 및 응찰 시 반드시 내부 상태를 재확인하시기 바랍니다. (이는 본건 504호 자체의 문제는 아니나, 전체 건물 관리 및 상태 파악에 참고할 사항입니다.)

5.3. 토지 이용 계획

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 내부 상태

본 물건을 포함한 일부 호실의 내부 상태를 직접 확인하지 못하였으므로, 실제 상태와 공부상 내용이 상이할 수 있습니다. 응찰 전 반드시 현장 확인을 통해 내부 상태, 하자 여부 등을 면밀히 조사해야 합니다.

6.2. 오피스텔의 특성

오피스텔은 주거용 및 업무용으로 사용될 수 있으나, 주거용으로 사용할 경우 단독주택이나 아파트에 비해 주택 관련 세금 혜택 등에서 불리할 수 있습니다. 또한, 관리 규약 등에 따라 소음, 쓰레기 분리수거 등으로 인한 이웃 간 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

6.3. 임대 관계

각 호실의 임대 관계가 미상으로 되어 있으나, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 임대차 관계는 복잡하게 얽혀있을 수 있으므로, 입찰 전 임차인 현황 및 점유 관계를 철저히 조사해야 합니다.

7. 종합 의견

부산광역시 수영구 광안동에 위치한 본 오피스텔은 2018년 준공된 비교적 신축 건물로, 최신식 설비를 갖추고 있으며 주변 교통 및 생활 환경이 우수합니다. 소형 면적으로 1인 가구 또는 소규모 사업체에 적합하며, 광안리 해변 인근의 좋은 입지 조건을 가지고 있습니다. 권리상 인수할 사항은 없으며, 비교적 안전하게 접근 가능한 물건으로 판단됩니다. 다만, 일부 호실의 내부 확인 불가 및 오피스텔의 일반적인 관리 문제 등을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산의 대표적인 관광지인 광안리 해변 인근에 위치하여 투자가치가 높습니다.

* 편리한 교통: 지하철역과 버스정류장이 인접하여 접근성이 뛰어납니다.

* 비교적 신축 건물: 2018년 준공되어 건물 노후도가 적습니다.

* 소형 면적: 1인 가구 수요가 높은 지역에서 소형 오피스텔은 안정적인 임대수익 확보에 유리합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 106,000,000원입니다.

건물면적 18.80㎡ (약 5.69평) 기준, 최근 광안동 지역의 유사 면적 오피스텔 시세는 평당 약 1,800만원 ~ 2,300만원 수준으로 파악됩니다 (검색 결과, 유사 면적 오피스텔의 매매가가 8천만 원~9천만 원대에 형성되어 있으며, 5평형의 경우 평당 약 1,500만 원 ~ 1,900만 원 이상으로 거래됨).

이를 바탕으로 본건의 예상 시세는 약 9,000만원 ~ 11,000만원 수준으로 추정됩니다.

따라서, 인수 보증금(0원)을 제외하고, 현재 감정가(106,000,000원)를 고려할 때, 입찰 참여 시 9,000만원 ~ 10,500만원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. (입찰가 산정은 부동산 시장 상황, 경쟁 정도, 현장 조사 결과 등 추가적인 요인에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.