나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5481 [28] 부산광역시 수영구 광안동 662-22 아리스타 5층505호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2024.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하는 "수영초등학교" 남동측 인근에 소재하며 부근은 아파트 단지 및 공동주택, 단독주택, 학교 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역 및 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 201호 외 30개호로서
[사용승인일: 2018.05.24]

·외 벽: 화강석붙임, 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시 창구조임.

이용상태

기호(1) 내지 (18)는 공부상 공동주택(다세대주택)이며 기호(19) 내지 (30)은 공부상 업무시설(오피스텔), 기호(31)은 공부상 공동주택(다세대주택)이며 폐문되어 각 호 내부를 확인치 못하였으니 경매의 진행 및 응찰시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 무인공동현관기, 소화설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 등고평탄한 부정형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북동측으로 폭 약 4미터 내외, 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

·#광안동 662-22, 493-25: 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 각 호 미상임.
·기 타: 없 음.

물건 비고

오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경5481 (28)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 662-22, 아리스타 5층505호

건물명: 아리스타 [ARISTA]

용도: 오피스텔

감정가: 103,000,000원

토지면적: 13.49㎡ (약 4.08평)

토지지분: 13.49㎡ (약 4.08평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 18.21㎡ (약 5.51평)

건물지분: 18.21㎡ (약 5.51평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO

사용승인일: 2018년 5월 24일

건축물 층수: 6층

해당 층수: 5층

2. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 위치하며, "수영초등학교" 남동측 인근에 소재합니다.

주위 환경은 아파트 단지, 공동주택, 단독주택, 학교 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철역 및 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

북동측으로 약 4미터, 남측으로 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 바로는 없습니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이현석

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자(사업일자): 2022년 2월 3일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2024년 10월 7일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 전입일자 대비 확정일자가 없어 대항력이 없습니다. 그러나 배당신고일자가 있으므로, 법원 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 인수하게 되는 보증금이 있는지 여부를 최종 확인해야 합니다. (배당받지 못하는 금액이 있을 경우 낙찰자가 인수할 수 있으므로 주의가 필요합니다.)

4. 상권분석

본건이 소재한 부산 수영구 광안동은 인기 있는 주거 및 상업 지역으로, 아파트 단지와 오피스텔, 상가 등이 밀집해 있습니다.

"아리스타" 건물은 2018년에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 업무시설(오피스텔)과 공동주택으로 이용되고 있습니다.

아파트 단지 및 주택가 배후 수요가 존재하며, 인근 지하철역 및 버스 정류장 접근성이 우수하여 외부 유입 인구 또한 기대할 수 있습니다.

광안리 해변이 근거리에 있어 관광 및 상업 활동이 활발한 지역적 특성을 가지고 있습니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

교육시설: 수영초등학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 세대의 교육 환경이 양호합니다.

교통: 지하철역(예: 광안역) 및 다수의 버스 노선이 운행되어 부산 시내 및 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

편의시설: 주거지 주변 상가 및 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

여가시설: 광안리 해변이 가까워 산책, 해수욕 등 다양한 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건물 내부 미확인: 제공된 정보에 따르면 일부 호실은 폐문 상태로 내부 확인이 이루어지지 못했습니다. 실제 내부 상태, 점유 현황, 수리 필요 여부 등은 경매 응찰 시 반드시 재확인이 필요합니다.

임차인 보증금: 비록 대항력은 없으나, 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못하는 경우 인수될 가능성을 염두에 두어야 합니다.

협소한 면적: 건물 전용면적이 18.21㎡ (약 5.51평)으로 매우 협소하여 실거주 시 공간 활용에 제약이 있을 수 있으며, 임대 시에도 특정 수요층으로 제한될 수 있습니다.

건물 용도 혼재: 건축물대장상 주용도가 공동주택으로 표기되어 있으나, 오피스텔로 사용 및 경매 진행되는 점을 감안할 때, 향후 관련 법규 해석에 따른 혼란이나 제약이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 지역인 수영구 광안동에 위치한 소형 오피스텔로, 준신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다.

우수한 교통 및 생활 환경, 그리고 광안리 해변의 높은 가치 때문에 투자 및 실거주 목적 모두 고려해볼 만한 물건입니다.

하지만 협소한 면적, 내부 미확인, 임차인 관련 잠재적 리스크 등은 신중한 접근을 요구합니다. 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 이러한 리스크를 충분히 해소한 후 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 부산의 핵심 관광 및 주거 지역인 광안동에 위치하여 미래 가치 상승 기대.

역세권 및 학세권: 지하철역과 초등학교 인근으로 편리한 생활과 교육 환경 확보.

준신축 건물: 2018년 준공으로 비교적 현대적인 시설과 관리 상태 유지.

소형 면적: 1인 가구 및 소액 투자자에게 매력적인 상품.

9. 예상 입찰가

감정가는 103,000,000원입니다.

본건과 유사한 면적(약 18.21㎡)의 오피스텔이 광안동 지역에서 약 95,000,000원에서 110,000,000원 사이에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

건물 내부 상태 미확인, 임차인 잔존 보증금 가능성(비록 대항력은 없으나), 협소한 면적 등 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 약 85%~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 90,000,000원 내외로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.