나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5481 [23] 부산광역시 수영구 광안동 662-22 아리스타 4층407호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2024.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하는 "수영초등학교" 남동측 인근에 소재하며 부근은 아파트 단지 및 공동주택, 단독주택, 학교 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역 및 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 201호 외 30개호로서
[사용승인일: 2018.05.24]

·외 벽: 화강석붙임, 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시 창구조임.

이용상태

기호(1) 내지 (18)는 공부상 공동주택(다세대주택)이며 기호(19) 내지 (30)은 공부상 업무시설(오피스텔), 기호(31)은 공부상 공동주택(다세대주택)이며 폐문되어 각 호 내부를 확인치 못하였으니 경매의 진행 및 응찰시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 무인공동현관기, 소화설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 등고평탄한 부정형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북동측으로 폭 약 4미터 내외, 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

·#광안동 662-22, 493-25: 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 각 호 미상임.
·기 타: 없 음.

물건 비고

오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경5481 (23)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 662-22 아리스타 4층407호

건물명: 아리스타 [ARISTA]

건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2018년 05월 24일

건물 층수: 지하 0층, 지상 6층

용도: 공동주택/업무시설(오피스텔)

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 125,000,000 원

토지 면적: 16.39㎡ (약 4.96평)

토지 지분: 16.387㎡ (약 4.96평)

건물 면적 (전용 면적): 22.12㎡ (약 6.69평)

건물 지분: 22.12㎡ (약 6.69평)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하며, "수영초등학교" 남동측 인근에 위치함.

부근은 아파트 단지, 공동주택, 단독주택, 학교 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 양호함.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

북동측 및 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역

3. 권리분석

3.1. 권리 소멸 여부

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨. (등기부상 권리 분석 결과에 따라 달라질 수 있으므로, 입찰 전 등기부등본을 반드시 재확인해야 함)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 각 호 미상임.

* 특정 임차인 정보는 명확히 확인되지 않았으며, 보증금 및 차임 또한 미상인 경우가 있을 수 있음. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 인수되는 권리 관계는 없는 것으로 보이나, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인이 있는지 입찰 전 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 함.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 유사 면적 다세대주택/오피스텔의 거래 가격은 250,000,000원에서 263,000,000원 사이로 형성되어 있음.

본 건의 전용 면적(22.12㎡)과 유사한 21.45㎡ 면적의 매물은 263,000,000원에 거래되었으며, 이는 평당 약 40,586,419원에 해당함.

본 건의 감정가(125,000,000원)는 주변 실거래가 대비 현저히 낮은 수준임. 이는 시세 차익을 통한 수익을 기대할 수 있는 잠재력을 시사함.

4.2. 최근 매매 사례 비교

* 명성마이빌 (2010년 건축): 17.38㎡ (약 5.25평), 3층, 2026년 7월 4일 거래, 250,000,000원

* 다온 (2022년 건축): 25.25㎡ (약 7.63평), 4층, 2026년 7월 2일 거래, 248,000,000원

* 좋은보람 (2015년 건축): 21.45㎡ (약 6.48평), 2층, 2026년 7월 1일 거래, 263,000,000원

본 건의 면적(22.12㎡)은 좋은보람(21.45㎡)과 유사하며, 해당 사례를 기준으로 현 시세는 약 270,000,000원 이상으로 추정됨.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

본건 인근에는 마트, 편의점, 식당 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리함.

5.2. 교육 시설

남동측 인근에 수영초등학교가 소재하며, 주변에 중학교 및 고등학교 등 교육 시설이 분포하여 교육 환경이 양호함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 내부 상태

감정평가 당시 일부 호실 내부 확인이 불가했으며, 본 건(407호) 또한 폐문으로 내부 확인을 못한 상태임.

따라서 도배, 장판, 설비 상태 등 내부 상태에 따라 추가적인 수리 비용이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 내부 확인이 필수적임.

6.2. 오피스텔/다세대 혼재

건축물대장상 공동주택 및 업무시설(오피스텔)이 혼재되어 있는 건물임.

일반적인 다세대주택이나 오피스텔과 다르게 복합적인 관리 주체 또는 특성이 있을 수 있으며, 이에 대한 추가 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 수영구 광안동의 주거 및 업무 복합 지역에 위치하며, 비교적 신축(2018년 사용승인)에 속함.

주변 환경 및 교통 여건이 양호하고, 교육 시설 접근성도 우수함.

가장 큰 특징은 감정가(125,000,000원) 대비 주변 실거래가가 매우 높다는 점임.

이는 상당한 시세 차익을 기대할 수 있는 기회로 판단되나, 미확인된 내부 상태 및 복합 용도 건물이라는 점은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있음.

따라서 현장 조사를 통한 정확한 내부 상태 파악과 권리 관계 재확인이 반드시 선행되어야 함.

8. 투자 포인트

* 수영구 광안동 핵심 입지: 도심 접근성 및 생활 편의성 우수.

* 비교적 신축 건물: 2018년 사용승인으로 노후도가 낮음.

* 상당한 시세 차익 기대: 감정가 대비 높은 주변 실거래가 형성.

* 토지/건물 일괄 매각: 명확한 권리 확보 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건의 현재 시세는 유사 면적의 거래 사례를 고려할 때 약 270,000,000원 이상으로 추정됨.

감정가 125,000,000원 대비 현저히 높으나, 이는 투자자에게 큰 시세 차익의 기회를 제공할 수 있음.

잠재적 리스크(내부 상태 미확인 등)와 수익률을 고려하여, 보수적으로 시장 가격의 70~80% 수준인 약 190,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안함.

다만, 이는 예상가이며 실제 입찰 경쟁 상황, 본건의 최신 내부 상태 및 권리 관계에 따라 유동적으로 조정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.