나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5481 [19] 부산광역시 수영구 광안동 662-22 아리스타 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2024.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하는 "수영초등학교" 남동측 인근에 소재하며 부근은 아파트 단지 및 공동주택, 단독주택, 학교 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역 및 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 201호 외 30개호로서
[사용승인일: 2018.05.24]

·외 벽: 화강석붙임, 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시 창구조임.

이용상태

기호(1) 내지 (18)는 공부상 공동주택(다세대주택)이며 기호(19) 내지 (30)은 공부상 업무시설(오피스텔), 기호(31)은 공부상 공동주택(다세대주택)이며 폐문되어 각 호 내부를 확인치 못하였으니 경매의 진행 및 응찰시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 무인공동현관기, 소화설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 등고평탄한 부정형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북동측으로 폭 약 4미터 내외, 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

·#광안동 662-22, 493-25: 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 각 호 미상임.
·기 타: 없 음.

물건 비고

오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경5481 (19)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 662-22 아리스타 4층 403호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 4층 403호

용도: 공부상 다세대주택, 실제 오피스텔 (혼합 가능성)

감정가: 110,000,000원 (1억 1천만원)

토지면적: 14.45㎡ (약 4.37평)

토지지분: 14.452999999999998㎡ (약 4.37평)

건물면적: 19.51㎡ (약 5.90평)

건물지분: 19.51㎡ (약 5.90평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하며, "수영초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 공동주택, 단독주택, 학교 등이 혼재된 지역으로 주거 환경은 양호한 편입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 공동주택 및 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태는 북동측 및 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

사건번호: 부산동부지원 2024타경5481 (19)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

말소기준권리: (정보에 명시되지 않음, 일반적으로 경매개시결정 등기 이전의 근저당권 등)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건 명세서상 "지상권"이 언급되었으나, 상세 내용은 확인되지 않았습니다. 다만, 통상적인 임의경매에서는 인수할 권리가 많지 않습니다.

인수되는 보증금: 0원

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 5,000,000원 (5백만원)

* 차임: 350,000원 (35만원)

* 전입일자: 2021-06-22

* 확정일자: 2022-05-03

* 배당신고일자: 2024-06-21

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 경매 낙찰 시 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 인수 의무는 없습니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로 낙찰자가 부담할 임차인 관련 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 위치한 "아리스타" 빌딩 내 4층 403호로, 전용면적 19.51㎡(약 5.90평)의 소형 주거/업무 공간입니다.

감정평가액은 110,000,000원 (1억 1천만원)입니다.

주변 유사 부동산 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 보입니다.

* 2026년 7월 거래된 인근 다세대주택 (17.38㎡)은 250,000,000원 (2억 5천만원)에 거래되었습니다. (㎡당 약 1,438만원)

* 2026년 7월 거래된 인근 다세대주택 (25.25㎡)은 248,000,000원 (2억 4천 8백만원)에 거래되었습니다. (㎡당 약 982만원)

* 2026년 7월 거래된 인근 다세대주택 (21.45㎡)은 263,000,000원 (2억 6천 3백만원)에 거래되었습니다. (㎡당 약 1,226만원)

최근 거래된 사례들을 종합해 볼 때, 본건과 유사한 면적대의 소형 주택/오피스텔의 시세는 ㎡당 약 1,000만원에서 1,400만원 수준으로 형성되어 있습니다.

본건의 전용면적 19.51㎡를 기준으로 환산 시, 예상 시세는 약 20,000,000원에서 27,300,000원 (2억원에서 2억 7천 3백만원) 사이로 추정됩니다.

감정평가액 110,000,000원 (1억 1천만원)과 비교했을 때, 시장 시세 대비 현저히 낮은 감정가가 책정된 것으로 판단됩니다.

건축물대장상 사용승인일은 2018년 5월 24일로 비교적 신축 건물에 속합니다.

1.4. 생활정보

본건은 부산 수영구 광안동의 주거 밀집 지역에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

"수영초등학교"가 인근에 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

주거 밀집 지역의 특성상 다양한 상점, 식당, 편의시설 등을 이용하기 편리합니다.

대중교통망이 잘 갖추어져 있어 부산 시내 각지로의 이동이 용이합니다.

인근에 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

내부 확인 불가: 현황 조사 시 폐문으로 인해 내부를 직접 확인하지 못하였으므로, 실제 내부 상태, 구조, 마감재 등이 공부와 다를 수 있습니다. 이는 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

감정가와 시세의 큰 차이: 감정평가액이 최근 실거래가 대비 현저히 낮아, 경매 진행 과정에서 입찰 경쟁이 치열하거나, 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

불확실한 권리관계: '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 상세 내용이 없어 인수 시 추가적인 부담이 발생할 수 있는지 면밀한 검토가 필요합니다. (다만, 인수 보증금 0원이라는 점을 감안하면 큰 부담은 아닐 것으로 예상됩니다.)

오피스텔 및 다세대주택 혼합: 공부상 다세대주택이나, '오피스텔임'이라는 주의사항 및 건축물대장상 '업무시설' 기재로 인해 복합 용도로 사용될 가능성이 높습니다. 이는 관리 규약, 주차, 관리비 등에서 다세대주택과 차이가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동의 우수한 입지에 위치하며, 비교적 신축인 '아리스타' 빌딩 내 소형 주거/업무 공간입니다.

최근 시장 시세 대비 감정가가 현저히 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

특히, 19.51㎡의 소형 면적은 1인 가구나 투자 목적의 임대 수익을 노리는 수요자들에게 매력적일 수 있습니다.

다만, 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점과 불확실한 권리관계(지상권)는 투자 결정 전 반드시 추가적인 현장 조사 및 법률 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

가격 메리트: 감정평가액(1억 1천만원) 대비 추정 시세(약 2억 6천만원)의 큰 격차는 확실한 투자 포인트입니다.

입지: 부산 수영구 광안동이라는 수요가 꾸준한 지역에 위치하며, 초등학교, 교통 등 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

신축 건물: 2018년 준공으로 건물이 비교적 신축이어서 즉각적인 수리가 필요한 부분이 적을 것으로 예상됩니다.

소형 면적: 19.51㎡는 소액 투자 및 임대 수익 창출에 유리한 면적입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 감정가 110,000,000원 (1억 1천만원) 대비 시장 시세가 약 260,000,000원 (2억 6천만원) 내외로 추정됩니다.

내부 미확인 및 권리관계 불확실성 등의 리스크를 감안하더라도, 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 대비 10~30% 정도의 프리미엄을 고려한 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

본 물건의 잠재적 가치와 현 시세, 그리고 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로는 130,000,000원 (1억 3천만원)부터 공격적으로는 150,000,000원 (1억 5천만원)까지의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이에, 본 보고서에서는 145,000,000원 (1억 4천 5백만원) 을 예상 입찰가로 제시합니다.

최종 입찰가는 법원 진행 상황, 경쟁자 수, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.