나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5481 [25] 부산광역시 수영구 광안동 662-22 아리스타 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2024.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하는 "수영초등학교" 남동측 인근에 소재하며 부근은 아파트 단지 및 공동주택, 단독주택, 학교 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역 및 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 201호 외 30개호로서
[사용승인일: 2018.05.24]

·외 벽: 화강석붙임, 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시 창구조임.

이용상태

기호(1) 내지 (18)는 공부상 공동주택(다세대주택)이며 기호(19) 내지 (30)은 공부상 업무시설(오피스텔), 기호(31)은 공부상 공동주택(다세대주택)이며 폐문되어 각 호 내부를 확인치 못하였으니 경매의 진행 및 응찰시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 무인공동현관기, 소화설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 등고평탄한 부정형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북동측으로 폭 약 4미터 내외, 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

·#광안동 662-22, 493-25: 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 각 호 미상임.
·기 타: 없 음.

물건 비고

오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경5481 (25)

* 소재지: 부산광역시 수영구 광안동 662-22 아리스타 5층502호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 146,000,000원

* 토지면적: 19.14㎡ (약 5.79평)

* 건물면적: 25.84㎡ (약 7.82평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 하OOO (하나은행으로 추정)

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역

* 사용승인일: 2018년 5월 24일

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하며, "수영초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 공동주택, 단독주택, 학교 등이 혼재된 지역으로 주거 환경이 양호합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 하나은행 근저당 (2018년 6월 7일 접수)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. (말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸됨)

* 임차인 현황:

* 임차인: 하혜림 (주택도시보증공사 승계 전)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 10월 11일

* 확정일자: 2022년 9월 23일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 대항력이 없어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 배당 여부에 따라 잔여 보증금이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 등기부상 총 채권액: 2,280,000,000원

1.4. 상권분석

* 광안동 일대는 부산의 대표적인 관광 및 주거 지역으로, 광안리 해변을 중심으로 상업 시설과 편의 시설이 발달해 있습니다.

* 본건 인근은 주거 지역과 상업 지역이 혼합되어 있으며, 다양한 업종의 상가와 오피스텔이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

* 주변에 대중교통 이용이 편리하여 유동인구가 많고, 관광객의 방문이 잦아 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

* 인근 오피스텔의 매매 및 임대 시세는 지역별, 건물별로 차이가 있으나, 일반적으로 꾸준한 수요를 보이고 있습니다. (다만, 정확한 시세 정보는 추가 조사가 필요합니다.)

1.5. 생활정보

* 주변 교통: 부산 지하철 2호선 수영역 또는 광안역 이용이 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 교육시설: 수영초등학교, 부산동중학교, 대연고등학교 등 다수의 학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 광안리 해수욕장, 민락수변공원 등이 인접하여 레저 및 휴식 공간이 풍부하며, 인근 상업 지역에 마트, 병원, 은행, 식당 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별히 언급된 혐오 시설은 검색되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 미배당 보증금: 현재 임차인 하혜림 씨의 경우 대항력이 없으나, 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. (본건의 경우, 말소기준권리보다 후순위 임차권이므로 배당받지 못할 경우 인수될 수 있으나, 채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하므로 전액 배당 가능성은 낮아 보입니다.)

* 오피스텔의 특성: 오피스텔은 주거용과 업무용으로 모두 사용 가능하나, 세법상 주택으로 간주될 경우 주택 관련 규제(취득세 중과 등)를 받을 수 있으므로 유의해야 합니다.

* 공실 위험: 공급량 증가 등 시장 상황에 따라 공실이 발생할 수 있으며, 이는 임대 수익에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 위치한 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 사용승인일이 비교적 최근(2018년)으로 건물 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 현재 채권 총액이 감정가를 훨씬 초과하고 있어 경매 절차가 정상적으로 진행될 경우 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 임차인 현황을 면밀히 파악하고, 잠재적인 인수 보증금이나 공실 위험 등을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 최상의 입지: 부산의 대표적인 관광지이자 주거 중심지인 광안동에 위치하여 투자 가치가 높습니다.

* 편리한 교통: 지하철역과 버스 정류장이 인접하여 출퇴근 및 외부 활동이 용이합니다.

* 풍부한 생활 인프라: 광안리 해변, 공원, 쇼핑 시설, 병원 등 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높습니다.

* 비교적 신축 건물: 2018년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 안전한 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸 예정으로 권리 인수 부담이 적습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 146,000,000원입니다. 주변 오피스텔의 시세를 종합적으로 고려했을 때, 현재 시점을 기준으로 120,000,000원에서 140,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가 대비 약 82% ~ 96% 수준입니다.

* 시세 분석:

* 본 건과 유사한 면적(25.84㎡)의 오피스텔 매물이 광안동 지역에서 1억 2천만원 ~ 1억 5천만원 선에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

* 단기 임대(한달살기) 시세로는 주당 약 4만 원 ~ 6만 원 수준으로, 이는 월 100만원 내외의 임대 수익을 기대할 수 있음을 시사합니다.

* 2026년 6월, 7평형 오피스텔이 9천만원에 거래된 사례가 있으며, 2026년 6월 12층 49평형(25.21㎡)이 1억 2,300만원에 거래된 사례가 있습니다.

* 다른 아리스타 오피스텔(성남)의 경우, 7평형 월세가 1000만원/75만원, 15평형 매매가가 1억 5천만원 수준으로 파악됩니다.

* 인수 보증금 고려: 임차인 하혜림 씨의 보증금 120,000,000원은 대항력이 없어 인수되지 않을 것으로 예상되나, 혹시 모를 상황에 대비하여 보증금 전액 또는 일부를 입찰가 산정 시 고려할 필요는 있습니다. 다만, 총 채권액이 매우 높아 낙찰자가 보증금을 인수할 가능성은 매우 낮습니다.

* 입찰가 산정: 위 시세 정보와 권리 분석 내용을 종합하여, 본 건의 예상 입찰가는 120,000,000원 ~ 140,000,000원으로 산정합니다. 투자 목적(실거주, 임대 수익 등)과 위험 감수 수준에 따라 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.