나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5481 [22] 부산광역시 수영구 광안동 662-22 아리스타 4층406호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2024.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하는 "수영초등학교" 남동측 인근에 소재하며 부근은 아파트 단지 및 공동주택, 단독주택, 학교 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역 및 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 201호 외 30개호로서
[사용승인일: 2018.05.24]

·외 벽: 화강석붙임, 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시 창구조임.

이용상태

기호(1) 내지 (18)는 공부상 공동주택(다세대주택)이며 기호(19) 내지 (30)은 공부상 업무시설(오피스텔), 기호(31)은 공부상 공동주택(다세대주택)이며 폐문되어 각 호 내부를 확인치 못하였으니 경매의 진행 및 응찰시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 무인공동현관기, 소화설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 등고평탄한 부정형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북동측으로 폭 약 4미터 내외, 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

·#광안동 662-22, 493-25: 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 각 호 미상임.
·기 타: 없 음.

물건 비고

오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

2. 1.

사건기본사항

사건번호: 부산동부지원 2024타경5481 (22)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO

접수일자: (제공되지 않음)

매각기일: (제공되지 않음)

2. 2.

소재지 및 건물정보

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 662-22, 아리스타 4층 406호

용도: 다세대주택 (주의사항: 오피스텔임)

사용승인일: 2018년 05월 24일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내

건물면적: 28.96㎡ (약 8.76평)

건물지분: 28.96㎡ (약 8.76평)

토지면적: 21.45㎡ (약 6.49평)

토지지분: 21.454㎡ (약 6.49평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 3.

감정평가액

감정가: 164,000,000 원

2. 4.

특이사항

* 공동담보 물건임.

* 내부 확인 불가 (폐문으로 인한 미확인).

3.

입지조건

3. 1.

주위환경

* 본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하며, "수영초등학교" 남동측 인근에 위치함.

* 주변은 아파트 단지, 공동주택, 단독주택, 학교 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 양호함.

3. 2.

교통상황

* 본건까지 차량 출입이 가능함.

* 인근에 지하철역 및 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

3. 3.

토지이용계획

* 도시지역, 제2종일반주거지역임.

4.

권리분석

4. 1.

말소기준권리

* 하나은행 근저당 (2018년 06월 07일 접수, 2,160,000,000원)이 말소기준권리임.

* 본 경매로 인해 이하 권리들은 소멸 예정임.

4. 2.

등기부현황

* 소유권보존: 주식회사해강 (2018년 06월 07일)

* 근저당: 하나은행 (2018년 06월 07일, 2,160,000,000원)

* 주택임차권: 최현성 (2025년 04월 10일, 120,000,000원) - 전입 2023.03.24, 확정 2023.03.08

* 임의경매: 하나은행 (2024년 09월 12일, 1,828,117,328원)

* 가압류: 조정은 (2024년 10월 17일, 7,800,000원)

* 총 등기부채권액: 2,287,800,000원

4. 3.

임차인 현황

* 임차인: 최현성

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 03월 24일

* 확정일자: 2023년 03월 08일

* 배당신고일자: 2024년 11월 01일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 최현성은 대항력이 없으므로, 보증금 전액을 경매 절차를 통해 배당받아야 합니다. 배당받지 못하는 금액이 있더라도 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 4.

인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

5.

상권분석

5. 1.

최근 매매 사례 (광안동 일대, 유사 물건 기준)

* 건물 1: 전용면적 17.38㎡, 2010년식, 매매가 250,000,000원 (2026년 7월 거래)

* 건물 2: 전용면적 25.25㎡, 2022년식, 매매가 248,000,000원 (2026년 7월 거래)

* 건물 3: 전용면적 21.45㎡, 2015년식, 매매가 263,000,000원 (2026년 7월 거래)

5. 2.

시세 분석

* 본건(아리스타)은 2018년 사용승인된 건물로, 면적은 28.96㎡(약 8.76평)임.

* 유사 면적 및 주변 신축 건물의 매매가를 고려할 때, 평당 약 980만원 ~ 1,440만원 수준의 거래가 이루어지고 있음.

* 이를 기준으로 산정 시, 본건의 예상 시세는 약 3억 5천만원 수준으로 추정됨.

* 현재 감정가 164,000,000원 대비 시세가 현저히 낮아 시세 차익 기대 가능성이 높음.

6.

생활정보

6. 1.

주변 시설

* 교육시설: 수영초등학교 인근에 위치.

* 편의시설: 주변 아파트 단지 및 주거 지역으로 생활 편의시설 접근성 양호.

* 교통: 지하철역 및 버스 정류장 인접하여 대중교통 이용 편리.

6. 2.

혐오시설

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았음.

7.

잠재적 리스크

7. 1.

내부 미확인

* 현장 방문 시 폐문으로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못함.

* 인수 또는 낙찰 후 수리가 필요한 부분은 없는지, 실제 내부 상태는 반드시 재확인이 필요함.

7. 2.

오피스텔 및 다세대주택 혼재

* 공부상 다세대주택이나 주의사항에 오피스텔로 명시되어 있어, 실제 이용 용도 및 관련 규제 사항을 확인해야 할 수 있음.

8.

종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동의 양호한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖춘 비교적 신축(2018년 준공) 건물임. 임차인 최현성은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없으므로 권리상 안전하다고 판단됨. 다만, 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점은 주요 리스크 요인이므로 입찰 전 반드시 확인이 필요함. 최근 주변 시세와 비교 시 감정가가 현저히 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 노릴 수 있는 투자 물건으로 판단됨.

9.

투자 포인트

* 감정가 대비 높은 주변 시세로 인한 시세 차익 기대.

* 양호한 입지 및 교통 여건.

* 비교적 신축 건물로 상품성 우수.

* 임차인 관련 부담 없음 (대항력 없음).

10.

예상 입찰가

현재 감정가 164,000,000원 대비, 주변 시세를 고려한 예상 시세는 약 350,000,000원 수준으로 분석됨. 그러나 내부 미확인 리스크를 감안하여, 보수적으로 접근하되 시세 차익을 확보할 수 있는 범위 내에서 입찰가를 산정함.

예상 입찰가: 230,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.