나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5481 [3] 부산광역시 수영구 광안동 662-22 아리스타 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2024.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하는 "수영초등학교" 남동측 인근에 소재하며 부근은 아파트 단지 및 공동주택, 단독주택, 학교 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역 및 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 201호 외 30개호로서
[사용승인일: 2018.05.24]

·외 벽: 화강석붙임, 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시 창구조임.

이용상태

기호(1) 내지 (18)는 공부상 공동주택(다세대주택)이며 기호(19) 내지 (30)은 공부상 업무시설(오피스텔), 기호(31)은 공부상 공동주택(다세대주택)이며 폐문되어 각 호 내부를 확인치 못하였으니 경매의 진행 및 응찰시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 무인공동현관기, 소화설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 등고평탄한 부정형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북동측으로 폭 약 4미터 내외, 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

·#광안동 662-22, 493-25: 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 각 호 미상임.
·기 타: 없 음.

물건 비고

다세대주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2024타경5481 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO (본 경매 신청 채권자는 하나은행임)

감정가: 141,000,000원

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 662-22 아리스타 2층203호

건물명: 아리스타 [ARISTA]

용도: 다세대주택

사용승인일: 2018년 05월 24일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 203호

1.3. 면적 및 감정가

토지면적(지분): 14.16㎡ (약 4.28 평)

건물면적(전용): 19.11㎡ (약 5.78 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하는 "수영초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 공동주택, 단독주택, 학교 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 양호합니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철역 및 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수사항

말소기준권리: 2018년 06월 07일 접수된 하나은행의 근저당권입니다.

본 경매로 인해 모든 권리가 말소될 예정이며, 매수인이 인수하는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 장경옥

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 460,000원

* 전입일자: 2021-07-12

* 확정일자: 2024-10-23

* 배당신고일자: 2024-10-23

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 명시되어 있습니다.

3.3. 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사해강 (2018-06-07)

* 근저당: 하나은행 (2018-06-07, 2,160,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 주택도시보증공사 (2024-04-15, 120,000,000원) - 말소

* 임의경매: 하나은행 (2024-09-12, 1,828,117,328원) - 말소

등기부채권 총액: 2,280,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 부산 수영구 광안동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 학교와 주거 시설이 다수 분포하고 있어 안정적인 주거 상권으로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

"수영초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 대중교통 이용이 편리하며, 광안동 지역의 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 내부 설비

건물 내 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 무인공동현관기, 소화설비 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

감정평가 요약에 따르면, 일부 호실이 폐문되어 내부 확인이 어려운 상태로 경매 진행 및 응찰 시 재확인이 필요합니다. 이에 따라 예상치 못한 내부 상태 불량이나 불법 건축 등이 존재할 수 있습니다.

6.2. 기타

등기부상 말소되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 현재 등기부상으로는 해당 권리에 대한 구체적인 내용이나 권리자 정보가 확인되지 않아 실제 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다. 다만, 기재된 모든 권리가 말소 예정이므로 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동의 교육 및 교통 환경이 양호한 입지에 소재한 다세대주택입니다. 등기부상 명확한 권리 인수 부담이 없으며, 임차인의 대항력 또한 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다. 다만, 폐문으로 인한 내부 상태 미확인 부분이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시장 가치 대비 감정가

최근 주변 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 본건의 면적(19.11㎡)과 유사한 물건들이 197,000,000원 ~ 263,000,000원 범위에서 거래되었습니다. 본건의 감정가(141,000,000원)는 이러한 시세 대비 현저히 낮은 수준으로, 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

8.2. 지역 전망

부산 수영구 광안동은 지속적인 개발과 함께 수요가 꾸준한 지역으로, 향후 주택 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 물건의 실거래가격을 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 170,000,000원 범위로 예상됩니다.

잠재적 리스크(내부 상태 미확인 등)를 감안하여, 155,000,000원 을 목표 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.