나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5481 [18] 부산광역시 수영구 광안동 662-22 아리스타 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2024.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하는 "수영초등학교" 남동측 인근에 소재하며 부근은 아파트 단지 및 공동주택, 단독주택, 학교 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역 및 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 201호 외 30개호로서
[사용승인일: 2018.05.24]

·외 벽: 화강석붙임, 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시 창구조임.

이용상태

기호(1) 내지 (18)는 공부상 공동주택(다세대주택)이며 기호(19) 내지 (30)은 공부상 업무시설(오피스텔), 기호(31)은 공부상 공동주택(다세대주택)이며 폐문되어 각 호 내부를 확인치 못하였으니 경매의 진행 및 응찰시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 무인공동현관기, 소화설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 등고평탄한 부정형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북동측으로 폭 약 4미터 내외, 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

·#광안동 662-22, 493-25: 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 각 호 미상임.
·기 타: 없 음.

물건 비고

다세대주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 부산동부지원 2024타경5481 (18) 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 하나은행입니다.

1.2. 물건 현황

소재지는 부산광역시 수영구 광안동 662-22번지 아리스타 4층 402호이며, 용도는 다세대주택입니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 2018년 5월 24일에 사용 승인되었습니다.

건물의 외벽은 화강석 붙임, 스톤코트 및 몰탈 위 페인팅 등이며, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창구조입니다.

본건은 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 감정평가서상 공부와 실제 현황의 차이는 없습니다.

건축물대장상 주용도는 공동주택이며, 기타 용도로 공동주택, 업무시설이 기재되어 있습니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가는 135,000,000원입니다.

토지면적은 13.59㎡ (약 4.11평)이며, 토지지분 또한 13.58694290690923㎡입니다.

건물면적(전용면적)은 17.90㎡ (약 5.41평)이며, 건물지분도 17.9㎡입니다.

토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하며, "수영초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 공동주택, 단독주택, 학교 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 양호합니다.

건물의 새 주소는 부산광역시 수영구 광일로14번길 18-5 (광안동)입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철역 및 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 상황은 양호합니다.

2.3. 도로상태

본건의 북동측으로 폭 약 4미터 내외, 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하여 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 2018년 6월 7일자 하나은행 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리는 다음과 같습니다.

* 하나은행 근저당권 (을1)

* 성유미 주택임차권 (을2) - 전입일자 2022-04-22, 확정일자 2024-04-22, 배당신고일자 2024-05-07 (등기부상 말소로 표기)

* 하나은행 임의경매개시결정 (갑2)

3.2. 인수되는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다 (지상권 개요 없음).

3.3. 임차인 현황

임차인으로 주택도시보증공사(승계전성유미)가 있으며, 보증금 130,000,000원, 차임 0원입니다.

전입일자는 2022년 4월 22일, 확정일자는 2024년 4월 22일입니다.

본 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

따라서, 인수되는 임차인의 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

본건은 부산 수영구 광안동의 주거지역에 위치하고 있으며, 주변에 공동주택 및 업무시설이 혼재된 지역입니다.

4.2. 시세 분석

제공된 주변 다세대주택 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 명성마이빌 (2010년식, 17.38㎡): 250,000,000원 (약 14,384,350원/㎡)

* 다온 (2022년식, 25.25㎡): 248,000,000원 (약 9,821,782원/㎡)

* 좋은보람 (2015년식, 21.45㎡): 263,000,000원 (약 12,261,072원/㎡)

본건은 2018년식, 전용면적 17.90㎡(약 5.41평)입니다.

명성마이빌과 면적이 유사하며, 시세는 약 257,500,000원에 형성될 것으로 예상됩니다.

좋은보람과의 비교 시 약 219,480,000원, 다온과의 비교 시 약 175,830,000원으로 계산됩니다.

감정가 135,000,000원과 비교 시, 시장 실거래가 대비 감정가가 상당히 낮게 평가된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 남동측 인근에 수영초등학교가 소재하며, 주변으로 부산정보관광고등학교, 부산광역시교육청 등이 위치하여 교육 환경은 양호합니다.

5.2. 편의시설

인근에 지하철역 및 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 광안리 해변과도 비교적 가까워 레저 및 휴식 공간 접근성이 좋습니다. 주변에 상업시설 및 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

임차인 현황상 특이사항은 없으나, 항상 낙찰 후 명도 과정에서의 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. 미확인 내부 상태

감정평가서상 폐문으로 인해 각 호 내부를 확인하지 못하였으므로, 실제 내부 상태 및 하자 여부는 재확인이 필수적입니다.

6.3. 기타

본건은 다세대주택으로, 개별 건물 및 공유 부분에 대한 하자 발생 시 관리 주체와의 협의 및 비용 부담 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동의 주요 교육시설 및 교통시설에 근접한 입지를 갖춘 다세대주택입니다.

최근 인근 다세대주택의 실거래가가 감정평가액 대비 상당히 높게 형성되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

다만, 내부 상태 미확인 등 잠재적 리스크 요인을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 수영초등학교 인근, 편리한 교통 및 생활 인프라

* 시세 대비 낮은 감정가: 주변 시세 대비 낮은 감정가로 시세 차익 기대 가능

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 건물 상태 양호 예상 (내부 확인 필요)

9. 예상 입찰가

주변 시세 및 물건의 장점을 고려할 때, 감정가 135,000,000원보다 높은 입찰가가 예상됩니다.

최근 실거래가 수준을 감안하여, 공격적인 입찰 시 190,000,000원 수준을 고려해볼 수 있습니다.

(이는 인수 보증금이 없는 점을 감안한 예상치이며, 실제 입찰 시 시장 상황 및 경쟁 구도를 면밀히 분석하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.