나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5481 [20] 부산광역시 수영구 광안동 662-22 아리스타 4층404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2024.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하는 "수영초등학교" 남동측 인근에 소재하며 부근은 아파트 단지 및 공동주택, 단독주택, 학교 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역 및 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 201호 외 30개호로서
[사용승인일: 2018.05.24]

·외 벽: 화강석붙임, 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시 창구조임.

이용상태

기호(1) 내지 (18)는 공부상 공동주택(다세대주택)이며 기호(19) 내지 (30)은 공부상 업무시설(오피스텔), 기호(31)은 공부상 공동주택(다세대주택)이며 폐문되어 각 호 내부를 확인치 못하였으니 경매의 진행 및 응찰시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 무인공동현관기, 소화설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 등고평탄한 부정형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북동측으로 폭 약 4미터 내외, 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

·#광안동 662-22, 493-25: 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 각 호 미상임.
·기 타: 없 음.

물건 비고

오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 수영구 광안동 662-22번지에 소재한 '아리스타' 빌딩 내 4층 404호입니다.

사건번호는 부산동부지원 2024타경5481 (20)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 2018년 5월 24일에 사용승인을 받았습니다.

본건은 공부상 용도가 다세대주택으로 표기되어 있으나, 주의사항 및 물건명세서 참고사항에 '오피스텔임'으로 명시되어 있습니다.

건물 전체의 등기사항에는 공동주택 및 업무시설로 기재되어 있습니다.

감정평가액은 106,000,000원이며, 토지면적은 13.93㎡ (약 4.21평)이고 토지 지분은 13.927㎡ (약 4.21평)입니다.

건물면적은 18.80㎡ (약 5.69평)이며, 건물 지분 또한 18.8㎡ (약 5.69평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

채권자는 하OOO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 수영구 광안동에 위치하며, '수영초등학교' 남동측 인근 지역에 소재합니다.

주변으로는 아파트 단지, 공동주택, 단독주택 및 학교 등이 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용되고 있습니다.

북동측과 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 하OOO입니다.

임차인 현황으로는 전수연 씨가 있으며, 보증금 5,000,000원, 차임 340,000원에 2023년 7월 21일 전입 및 확정일자를 받았습니다. 배당신고일자는 2024년 10월 4일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없습니다.

인수되는 보증금은 합계 0원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

물건명세서에 본 건이 오피스텔임을 명시하고 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 부산 수영구 광안동에 위치하여 비교적 좋은 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

제공된 최근 매매 자료를 분석한 결과, 유사 면적대의 다세대 주택 거래 사례들은 다음과 같습니다.

2026년 7월 4일 거래된 명성마이빌(2010년식, 17.38㎡)은 250,000,000원(약 1438만원/㎡)에 거래되었습니다.

2026년 7월 2일 거래된 다온(2022년식, 25.25㎡)은 248,000,000원(약 982만원/㎡)에 거래되었습니다.

2026년 7월 1일 거래된 좋은보람(2015년식, 21.45㎡)은 263,000,000원(약 1226만원/㎡)에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 106,000,000원이며, 전용면적 18.80㎡ (약 5.69평) 기준 약 564만원/㎡입니다.

이는 주변 다세대 주택의 최근 실거래가 대비 현저히 낮은 수준으로, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 보여줍니다.

본건이 오피스텔로 분류되는 점을 감안하더라도, 감정가가 시장 시세보다 낮게 책정된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

인근에 수영초등학교가 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

아파트 단지 및 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

대중교통 이용이 편리한 위치입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 감정평가 당시 폐문으로 인해 내부를 확인하지 못한 점은 잠재적 리스크입니다. 따라서 경매 진행 시 및 응찰 전에 반드시 내부 상태를 재확인해야 합니다.

건물 용도가 다세대주택으로 표기되어 있으나, 실제로는 오피스텔로 사용되는 점을 유의해야 합니다. 이는 향후 매각 시 시장의 인식이나 활용성에 영향을 미칠 수 있습니다.

주변에 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 광안동의 좋은 입지에 위치하고 있으며, 편리한 교통 및 주거 환경을 갖추고 있습니다.

건물 자체는 신축된 지 얼마 되지 않았으며(2018년 사용승인), 오피스텔로서의 활용 가능성도 높습니다.

특히, 감정평가액이 유사 지역 유사 면적의 실거래가 대비 현저히 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 얻을 수 있는 좋은 기회로 판단됩니다.

임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 감정 시 내부 확인이 이루어지지 않은 점은 반드시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지 조건(부산 수영구 광안동)

상대적으로 낮은 감정가와 높은 시장 시세로 인한 투자 수익 기대

임차인의 대항력이 없어 명도 용이

신축 건물(2018년식)

1.8. 예상 입찰가

주변 다세대 주택의 최근 실거래가 분석 결과, 본건의 전용면적 18.80㎡ 기준 시장 시세는 약 2억 3천만원에서 2억 7천만원 사이로 추정됩니다.

감정가 1억 6백만원 대비 시세가 2배 이상 높아, 상당한 투자 메리트가 있습니다.

인수되는 보증금이 없는 점을 감안할 때, 보수적으로 접근하더라도 시세의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가를 175,000,000원 내외로 제시하며, 경쟁 상황에 따라 유연하게 조절하는 전략이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.