나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5481 [13] 부산광역시 수영구 광안동 662-22 아리스타 3층305호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2024.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하는 "수영초등학교" 남동측 인근에 소재하며 부근은 아파트 단지 및 공동주택, 단독주택, 학교 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역 및 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 201호 외 30개호로서
[사용승인일: 2018.05.24]

·외 벽: 화강석붙임, 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시 창구조임.

이용상태

기호(1) 내지 (18)는 공부상 공동주택(다세대주택)이며 기호(19) 내지 (30)은 공부상 업무시설(오피스텔), 기호(31)은 공부상 공동주택(다세대주택)이며 폐문되어 각 호 내부를 확인치 못하였으니 경매의 진행 및 응찰시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 무인공동현관기, 소화설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 등고평탄한 부정형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북동측으로 폭 약 4미터 내외, 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

·#광안동 662-22, 493-25: 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 각 호 미상임.
·기 타: 없 음.

물건 비고

다세대주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경5481 (13)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 662-22 아리스타 3층305호

용도: 다세대주택

감정가: 102,000,000원

토지면적: 10.04㎡ (약 3.04평)

토지지분: 10.037999999999998㎡ (약 3.04평)

건물면적: 13.55㎡ (약 4.10평)

건물지분: 13.55㎡ (약 4.10평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO

사용승인일: 2018년 05월 24일

건축물 용도: 본건 건물은 공동주택 및 업무시설로 이용중이며, 305호는 공부상 공동주택(다세대주택)입니다.

총 건물 연면적: 993.22㎡ (약 300.4평)

총 대지 면적: 507.7㎡ (약 153.6평)

건물 층수: 지하 0층, 지상 6층

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 수영구 광안동에 소재하며, "수영초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본건 주변은 아파트 단지, 공동주택, 단독주택, 학교 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주거 환경이 양호합니다.

교통: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 지하철역 및 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 본건 북동측으로 폭 약 4미터 내외, 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부등본상 특이사항은 없으며, 권리 분석 결과 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 이유진

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 320,000원

* 전입일자: 2024년 01월 26일

* 확정일자: 2024년 01월 26일

* 배당신고일자: 2024년 10월 16일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 법원 배당을 통해 보증금을 우선 변제받을 예정이므로, 낙찰자가 인수할 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 부산 수영구 광안동의 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

인근에 학교가 위치하여 교육 관련 수요도 고려할 수 있습니다.

대중교통 접근성이 뛰어나 직장인 등 임대 수요 확보에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

광안동 지역의 전반적인 상권 및 임대 시장 상황을 추가적으로 파악하여 수익률을 예측하는 것이 좋습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 본건 주변 지역의 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 일반적인 주거 지역의 특성을 고려할 때 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 예상됩니다.

교육시설: 수영초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

교통: 지하철역 및 버스정류장이 가까워 시내외로의 이동이 편리합니다.

건물 설비: 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 무인공동현관기, 소화설비 등이 설치되어 있어 생활 편의성이 확보되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

이용상태: 동일 건물 내 일부 호실에 대한 내부 확인이 폐문으로 인해 이루어지지 못했습니다. 본건 305호의 내부 상태는 현장 방문을 통해 반드시 재확인해야 하며, 예상치 못한 수리비 발생 가능성이 있습니다.

임대 관계: 각 호실별 임대 관계가 미상으로 표시되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. (단, 본건 305호 임차인은 대항력이 없습니다.)

건물 혼재 용도: 건물 내 공동주택과 업무시설이 혼재되어 있어, 건물 이용자 간의 소음 등 마찰 가능성이 있을 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설이나 유해시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 광안동의 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖춘 다세대주택입니다.

2018년 사용승인으로 비교적 최신 건물에 해당하며, 소형 면적으로 1인 가구 또는 소액 투자자에게 매력적인 선택지가 될 수 있습니다.

감정가는 현재 시장 시세 대비 낮게 책정된 것으로 판단되며, 시세 반영 시 상당한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

다만, 일부 호실에 대한 내부 미확인 및 임대 관계 미상 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 현장 조사를 통해 이러한 부분들을 면밀히 확인한 후 입찰에 참여하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

최고의 입지: 부산의 인기 지역인 수영구 광안동에 위치합니다.

신축급 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신식 시설을 갖추고 있습니다.

편리한 교통 및 생활 환경: 대중교통 이용이 편리하며, 주거 환경이 우수합니다.

저평가된 가치: 감정가가 주변 시세보다 낮아 시세 차익 실현 가능성이 높습니다.

소형 면적의 희소성: 13.55㎡의 작은 면적으로 투자 접근성이 좋습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 102,000,000원입니다.

최근 주변의 유사 면적 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 조건의 주택들은 대략 160,000,000원에서 190,000,000원 사이에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다. (전용면적 기준 평당 약 1,300만원 ~ 1,400만원 적용)

따라서 본 물건의 적정 시세는 약 170,000,000원 내외로 추정됩니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수하는 금액이 없으므로, 시장 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 경쟁력 있는 가격으로 입찰하는 것이 유리합니다.

현 시세 및 물건의 가치를 고려하여, 140,000,000원에서 160,000,000원 사이에서 입찰가를 검토해 보시기를 권장합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 경매 당일의 경쟁 상황 및 개인의 투자 전략에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.