나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5481 [11] 부산광역시 수영구 광안동 662-22 아리스타 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2024.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하는 "수영초등학교" 남동측 인근에 소재하며 부근은 아파트 단지 및 공동주택, 단독주택, 학교 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역 및 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 201호 외 30개호로서
[사용승인일: 2018.05.24]

·외 벽: 화강석붙임, 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시 창구조임.

이용상태

기호(1) 내지 (18)는 공부상 공동주택(다세대주택)이며 기호(19) 내지 (30)은 공부상 업무시설(오피스텔), 기호(31)은 공부상 공동주택(다세대주택)이며 폐문되어 각 호 내부를 확인치 못하였으니 경매의 진행 및 응찰시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 무인공동현관기, 소화설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 등고평탄한 부정형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북동측으로 폭 약 4미터 내외, 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

·#광안동 662-22, 493-25: 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 각 호 미상임.
·기 타: 없 음.

물건 비고

다세대주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산동부지원 2024타경5481 (11)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

1.2. 부동산 현황

1.2. 1. 소재지: 부산광역시 수영구 광안동 662-22 (신주소: 부산광역시 수영구 광일로14번길 18-5)

1.2. 2. 건물명: 아리스타 [ARISTA]

1.2. 3. 용도: 다세대주택 (공부상 공동주택, 업무시설 혼합)

1.2. 4. 사용승인일: 2018.05.24

1.2. 5. 층수: 6층 건물 내 3층 303호

1.3. 면적 정보

1.3. 1. 토지 면적: 14.16㎡ (약 4.28평)

1.3. 2. 토지 지분: 14.156999999999998㎡ (약 4.28평)

1.3. 3. 건물 전용 면적: 19.11㎡ (약 5.78평)

1.3. 4. 건물 지분: 19.11㎡ (약 5.78평)

1.3. 5. 제시외 면적: 토지 0.00㎡, 건물 0.00㎡

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

감정가: 144,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하며 "수영초등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 공동주택, 단독주택, 학교 등이 혼재된 지역으로 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 접근성

본건은 북동측으로 폭 약 4미터 내외, 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인된 바 없습니다. (지상권 개요는 있으나 구체적 내용은 확인되지 않음)

인수되는 보증금은 0원입니다.

3.2. 임차인 현황

3.2. 1. 임차인: 조수빈 (성함: 조 , 보증금: 5,000,000원, 차임: 340,000원)

3.2. 2. 전입일자/확정일자: 2024.04.11 / 2024.11.13

3.2. 3. 대항력: 없음 (따라서 임차인 관련 보증금 인수 부담은 없습니다.)

3.2. 4. 비고: 임대 관계 및 내부 이용 상태는 폐문으로 확인이 불가하였으므로, 경매 진행 및 응찰 시 반드시 재확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 유형

본건이 소재한 토지는 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용되고 있으며, 인접지 또한 유사한 용도의 건물들이 분포하고 있습니다.

4.2. 비교 물건 시세 분석

인근 지역의 유사 다세대주택 최근 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 17~25㎡(약 5~7.5평)의 물건들이 248,000,000원부터 263,000,000원까지 거래되었습니다.

이를 바탕으로 평당 시세는 약 3,250,000원부터 4,750,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

본건의 감정가(144,000,000원)가 최근 시장 거래가에 비해 현저히 낮게 책정되어 있어, 시세 차익 실현 가능성이 있는 것으로 판단됩니다. (단, 비교 물건의 건축 연도, 층수, 내부 상태 등에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다.)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 마트, 편의점, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 각종 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건은 "수영초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 그 외에도 주변에 다수의 유치원, 중학교, 고등학교 등이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 내부 상태

감정평가서에 따르면 일부 호실은 폐문으로 내부 확인이 불가했다고 명시되어 있습니다. 본건 303호 역시 응찰 전 반드시 내부 상태를 확인해야 합니다.

6.2. 임대 관계 불확실성

기타 참고사항에 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. (현재까지 확인된 임차인은 대항력이 없습니다.)

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 좋은 입지 조건과 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

최근 주변 시세 대비 감정가가 상당히 낮게 평가되어 있어 투자 가치가 높은 물건으로 보입니다.

다만, 내부 상태 및 실제 임대차 관계에 대한 추가적인 현장 조사가 필수적이며, 이를 바탕으로 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 낮은 감정가 대비 높은 주변 시세: 최근 거래 사례와 비교 시, 시세 차익 실현 가능성이 높습니다.

8.2. 양호한 입지 조건: 도심 접근성 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

8.3. 대항력 없는 임차인: 임차인 관련 인수 부담이 없어 명도 진행이 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 144,000,000원이며, 임차인 관련 보증금 인수액은 0원입니다.

최근 인근 다세대주택의 매매 시세는 전용면적 17~25㎡(약 5~7.5평) 기준 248,000,000원부터 263,000,000원까지 형성되어 있습니다.

본건 전용면적 19.11㎡(약 5.78평)를 고려할 때, 평당 시세는 약 3,250,000원부터 4,750,000원 수준으로 추정됩니다.

이를 바탕으로 환산 시 본건의 시장가치는 약 187,850,000원 (325만원/평 * 5.78평) 에서 274,550,000원 (475만원/평 * 5.78평) 범위로 추정됩니다.

감정가가 시장가치 대비 현저히 낮게 책정되었음을 감안할 때, 본건의 예상 입찰가는 180,000,000원 ~ 210,000,000원 범위로 제안합니다.

이는 감정가 대비 약 125% ~ 146% 수준이며, 시장 최저가 대비 약 72% ~ 85% 수준으로, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받기 위한 범위입니다.

최종 입찰가는 현장 조사 결과 및 추가적인 권리관계 분석 결과에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.