나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5481 [14] 부산광역시 수영구 광안동 662-22 아리스타 3층306호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2024.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하는 "수영초등학교" 남동측 인근에 소재하며 부근은 아파트 단지 및 공동주택, 단독주택, 학교 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역 및 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 201호 외 30개호로서
[사용승인일: 2018.05.24]

·외 벽: 화강석붙임, 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시 창구조임.

이용상태

기호(1) 내지 (18)는 공부상 공동주택(다세대주택)이며 기호(19) 내지 (30)은 공부상 업무시설(오피스텔), 기호(31)은 공부상 공동주택(다세대주택)이며 폐문되어 각 호 내부를 확인치 못하였으니 경매의 진행 및 응찰시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 무인공동현관기, 소화설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 등고평탄한 부정형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북동측으로 폭 약 4미터 내외, 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

·#광안동 662-22, 493-25: 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 각 호 미상임.
·기 타: 없 음.

물건 비고

다세대주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 소재지 및 기본사항

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경5481 (14)

* 소재지: 부산광역시 수영구 광안동 662-22 아리스타 3층306호

* 용도: 다세대주택

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 169,000,000원

1.2. 건물 정보

* 건물명: 아리스타 [ARISTA]

* 건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 사용승인일: 2018년 05월 24일

* 건물면적: 22.42㎡ (약 6.78평)

* 건물지분: 22.42㎡

* 층수: 6층 건물 중 3층 306호

* 주용도: 공동주택 (다세대주택) / 업무시설 혼합

* 내부확인: 폐문으로 내부 확인 불가 (경매 진행 시 재확인 필요)

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 무인공동현관기, 소화설비 등

1.3. 토지 정보

* 토지면적: 16.61㎡ (약 5.02평)

* 토지지분: 16.609㎡

* 이용상태: 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

* 본 건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하며 "수영초등학교" 남동측 인근에 위치함.

* 부근은 아파트 단지, 공동주택, 단독주택, 학교 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 양호함.

2.2. 교통상황

* 본 건까지 차량 출입이 가능함.

* 인근에 지하철역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 인접 도로상태

* 북동측으로 폭 약 4미터 내외, 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하여 있음.

3. 권리분석

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3.1. 말소기준권리

* 본 경매 사건의 말소기준권리(말소기준등기)는 2018년 06월 07일 접수된 하나은행 근저당권입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

* 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 위 근저당권 이하 모든 권리(주택임차권, 임의경매, 가압류 등)는 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박경임

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 02월 23일

* 확정일자: 2022년 02월 04일

* 배당신고일자: 2024년 11월 19일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인 박 은 대항력이 없어 보증금 130,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

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4.1. 주변 부동산 거래 현황 (JSON 분석)

* 최근 2026년 7월 기준, 인근 다세대주택의 실거래가 정보는 다음과 같습니다. (입력된 가격은 만원 단위로, 25,000은 250,000,000원을 의미)

* 2026년 7월 4일, 수영구 광안동 147-16번지 '명성마이빌' (2010년식) 전용 17.38㎡가 250,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 2일, 연제구 광안동 179-3번지 '다온' (2022년식) 전용 25.25㎡가 248,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 1일, 수영구 광안동 188-2번지 '좋은보람' (2015년식) 전용 21.45㎡가 263,000,000원에 거래되었습니다.

* 제공된 전월세 정보는 매매 정보와 동일하여, 시세 비교를 위해 매매가로 우선 분석합니다.

4.2. 시세 분석

* 본 물건은 전용면적 22.42㎡(약 6.78평)으로, 최근 실거래된 인근 다세대주택들의 면적(17.38㎡ ~ 25.25㎡)과 유사합니다.

* 최근 2026년 7월 거래된 실거래가는 248,000,000원 ~ 263,000,000원 범위에 있으며, 이는 평당 약 3,660만원 ~ 4,760만원 수준입니다.

* 건축년도(2018년)는 비교적 신축에 속합니다.

* 현재 감정가 169,000,000원은 최근 실거래가 시세보다 약 8천만원 ~ 9천만원 가량 낮아, 상당히 저평가된 것으로 판단됩니다.

* 최근 실거래가 추세를 고려할 때, 본 건물의 시세는 약 250,000,000원 ~ 270,000,000원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

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5.1. 주변 편의시설

* 광안동 일대는 다양한 상업시설, 편의점, 병원, 식당가 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

* 인근에 수영초등학교가 소재하며, 그 외 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 분포하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 임차인 관련

* 현재 파악된 임차인 박경임은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 명도 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

* 각 호 내부를 확인하지 못하여, 미등기 전세, 유치권, 점유자 등 예상치 못한 점유자가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 물건 상태

* 건물이 폐문되어 내부 상태(누수, 균열, 하자 등)를 확인할 수 없습니다. 사용승인일(2018년 5월 24일)로부터 비교적 오래되지 않았지만, 내부 점검이 필수적입니다.

* 집합건물 등기부상 총 채권액이 약 23억원에 달하는 점은 물건 가치 평가 시 고려해야 합니다.

6.3. 혐오시설 유무

* 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 확인되지 않습니다. (일반적인 지도 서비스 기준이며, 상세한 현장 확인이 필요합니다.)

7. 종합 의견

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* 본 물건은 부산 수영구 광안동의 역세권에 위치한 비교적 신축(2018년 준공) 다세대주택으로, 입지 및 교통 환경이 우수합니다.

* 감정가 169,000,000원은 최근 실거래가 시세(약 250,000,000원 ~ 270,000,000원)보다 현저히 낮아, 상당히 저평가된 것으로 판단됩니다.

* 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단되나, 내부 미확인으로 인한 리스크는 존재합니다.

* 시세 대비 낮은 감정가로 인해 높은 투자 가치가 예상되나, 내부 상태 확인 및 명도 과정을 신중하게 진행해야 합니다.

8. 투자 포인트

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* 뛰어난 입지: 광안동 핵심 지역에 위치하여 생활 편의성이 높음.

* 신축 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물임.

* 저평가 가능성: 감정가 대비 현저히 낮은 최근 실거래가 시세.

* 명도 용이 가능성: 대항력 없는 임차인 존재.

9. 예상 입찰가

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* 최근 인근 다세대주택 실거래가 추정 시세: 약 250,000,000원 ~ 270,000,000원

* 현재 감정가: 169,000,000원

* 임차인 보증금 인수 부담 없음 (대항력 없음)

* 시세 대비 현저히 낮은 감정가로 인해 높은 낙찰 가능성이 예상됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 230,000,000원

* 주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 자료와 시세 추정을 바탕으로 한 의견이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 명도 가능성, 경쟁 입찰자 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히 내부 상태 미확인 및 명도 비용을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다. 다만, 시세 대비 감정가가 매우 낮아 경쟁이 치열할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.