나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5481 [21] 부산광역시 수영구 광안동 662-22 아리스타 4층405호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2024.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하는 "수영초등학교" 남동측 인근에 소재하며 부근은 아파트 단지 및 공동주택, 단독주택, 학교 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역 및 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 201호 외 30개호로서
[사용승인일: 2018.05.24]

·외 벽: 화강석붙임, 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시 창구조임.

이용상태

기호(1) 내지 (18)는 공부상 공동주택(다세대주택)이며 기호(19) 내지 (30)은 공부상 업무시설(오피스텔), 기호(31)은 공부상 공동주택(다세대주택)이며 폐문되어 각 호 내부를 확인치 못하였으니 경매의 진행 및 응찰시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 무인공동현관기, 소화설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 등고평탄한 부정형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북동측으로 폭 약 4미터 내외, 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

·#광안동 662-22, 493-25: 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 각 호 미상임.
·기 타: 없 음.

물건 비고

오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산동부지원 2024타경5481 (21)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 662-22 아리스타 4층405호 (신주소: 부산광역시 수영구 광일로14번길 18-5)

용도: 공부상 업무시설(오피스텔) (건축물대장 상 공동주택 및 업무시설 혼재)

감정가: 103,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 건물 정보

건물명: 아리스타 [ARISTA]

사용승인일: 2018년 5월 24일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 4층 405호

외벽: 화강석붙임, 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 등 마감

내벽: 벽지 및 일부 타일 마감

창호: 샷시 창구조

전용면적: 18.21㎡ (약 5.51평)

건축물 용도: 본 건물은 공동주택(다세대주택)과 업무시설(오피스텔)이 혼재된 건물이며, 본건 405호는 공부상 업무시설(오피스텔)에 해당함.

1.3. 토지 정보

토지면적: 13.49㎡ (약 4.08평)

토지 지분: 13.49㎡ (약 4.08평)

토지 이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역

토지 이용상태: 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용중임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하며 "수영초등학교" 남동측 인근 지역에 위치함.

주변은 아파트 단지, 공동주택, 단독주택, 학교 등이 소재하는 주거 밀집 지역으로 주위 환경은 양호함.

인접지 및 등고평탄한 부정형의 토지로서 공동주택 및 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용 중임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이함.

인근에 지하철역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 최초 근저당권자인 하나은행이 설정한 근저당권 (을1, 2018.06.07, 2,160,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다 (다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이라는 문구가 있으나, 구체적인 지상권 설정 내역은 확인되지 않습니다).

인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 보증금을 인수할 필요가 없습니다.)

3.3. 임차인 현황

임차인: 공세빈 (공 )

보증금: 20,000,000원

차임: 299,000원

전입일자: 2024년 4월 8일

확정일자: 2024년 4월 8일

대항력: 없음

임차인의 주택임차권 등기(을2)는 말소 예정인 권리로, 대항력이 없습니다. 따라서 임차인의 보증금을 인수할 필요가 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 평형대의 다세대/오피스텔 시세는 약 250,000,000원에서 263,000,000원 수준입니다.

본건과 면적이 유사한 인근 명성마이빌(17.38㎡)은 2026년 7월 4일 250,000,000원에 거래되었습니다.

건물 준공 연도가 2018년으로 비교적 신축임을 고려할 때, 현재 시세는 최소 250,000,000원 이상으로 판단됩니다.

감정가 103,000,000원 대비 시세가 약 2.4배 이상 높은 것으로 분석됩니다.

4.2. 주변 임대 시세

제공된 정보에는 최근 전월세 실거래가에 대한 구체적인 데이터가 포함되어 있지 않아, 정확한 임대 시세 분석은 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. (구체적 정보 부족)

5.2. 교육시설

"수영초등학교"가 인근에 소재하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

용도 혼동 가능성: 공부상 다세대주택으로도 분류될 수 있으나, 본건 405호는 공부상 업무시설(오피스텔)에 해당합니다. 이는 향후 재산세 등 세금 문제나 법규 해석에 따라 다소의 불편함이 발생할 수 있습니다.

감정가와 시세의 큰 차이: 감정가(103,000,000원)가 실제 시장 가치(250,000,000원 이상) 대비 현저히 낮아, 경쟁이 치열하거나 유찰될 가능성이 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 별도의 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 광안동의 양호한 입지에 위치한 비교적 신축 건물(2018년 준공)입니다.

편리한 교통망과 도보 가능한 초등학교 등 생활 여건이 우수합니다.

채무자의 변제로 인해 발생하는 임의경매로, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되어 권리관계가 깨끗합니다.

대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 인수 부담이 없어 명도 진행에 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다.

가장 큰 특징은 감정가(103,000,000원)와 최근 실거래가(250,000,000원 이상) 간의 현저한 시세 차이입니다. 이는 투자자에게 상당한 수익 기회를 제공할 수 있는 요인입니다.

8. 투자 포인트

시세 대비 현저히 낮은 감정가로 인한 높은 수익률 기대 가능.

18. 21㎡ (약 5.51평)의 소형 면적으로 임대 수익률 및 환금성이 우수할 것으로 판단됨.

부산의 주요 도심 지역인 수영구 광안동의 우수한 입지 조건.

2018년 준공으로 건물 노후도가 낮아 관리 용이.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 103,000,000원에 비해 최근 실거래가 시세가 250,000,000원 이상으로 형성되어 있습니다.

유사 면적(17.38㎡) 건물이 250,000,000원에 거래된 점, 본 건은 2018년 준공으로 더 신축임을 감안할 때, 적정 시장가는 250,000,000원 이상으로 추정됩니다.

인수할 임차인의 보증금이 없고 권리관계가 깨끗하다는 점을 고려하여, 감정가의 약 150% 수준으로 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

예상 입찰가: 155,000,000원 (103,000,000원 * 1.5)

상기 입찰가는 감정가 대비 상당한 할인율을 적용한 시점으로, 실제 경매 진행 상황 및 경쟁 입찰 현황에 따라 낙찰가는 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.