나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5481 [17] 부산광역시 수영구 광안동 662-22 아리스타 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2024.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하는 "수영초등학교" 남동측 인근에 소재하며 부근은 아파트 단지 및 공동주택, 단독주택, 학교 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역 및 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 201호 외 30개호로서
[사용승인일: 2018.05.24]

·외 벽: 화강석붙임, 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시 창구조임.

이용상태

기호(1) 내지 (18)는 공부상 공동주택(다세대주택)이며 기호(19) 내지 (30)은 공부상 업무시설(오피스텔), 기호(31)은 공부상 공동주택(다세대주택)이며 폐문되어 각 호 내부를 확인치 못하였으니 경매의 진행 및 응찰시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 무인공동현관기, 소화설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 등고평탄한 부정형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북동측으로 폭 약 4미터 내외, 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

·#광안동 662-22, 493-25: 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 각 호 미상임.
·기 타: 없 음.

물건 비고

다세대주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 부산동부지원 2024타경5481 (17)

• 소재지: 부산광역시 수영구 광안동 662-22, 아리스타 4층 401호

• 용도: 다세대주택

• 감정가: 150,000,000원

• 토지면적: 14.78㎡ (약 4.47평)

• 토지지분: 14.778999999999998㎡ (약 4.47평)

• 건물면적: 19.95㎡ (약 6.03평)

• 건물지분: 19.95㎡ (약 6.03평)

• 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

• 경매구분: 부동산 임의경매

• 채권자: 하OOO

• 특이사항: 공동담보

• 주의사항: 다세대주택임.

2. 입지조건

• 본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하며, "수영초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

• 주변은 아파트 단지, 공동주택, 단독주택, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

• 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

• 광안동 지역은 광안리 해수욕장, 광안대교와 인접하여 관광 및 생활 편의 시설이 풍부한 지역입니다.

• 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

• 인접 토지와 등고평탄한 부정형 토지 위에 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔) 용도로 이용 중입니다.

• 북동측 및 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

• 본건의 말소기준권리는 2018년 6월 7일 접수된 하나은행의 근저당권 (을1)입니다.

• 경매로 인해 위 근저당권보다 후순위인 권리들은 말소될 예정입니다. (을2, 갑2, 갑3 등)

• 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

• 임차인 현황: 박성모 (전입일자: 2020-07-29, 확정일자: 2020-07-14)

* 등기부상 주택임차권 (을2)이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위이며, "대항력 없음"으로 명시되어 있습니다.

* 따라서 박성모 임차인의 보증금은 인수되지 않으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

• 최근 3년간(2026년 7월) 주변 다세대주택 실거래가 분석 결과, 면적과 건축 연도에 따라 약 982만원/㎡ ~ 1438만원/㎡ 수준의 가격대를 형성하고 있습니다.

* 명성마이빌 (2010년식, 17.38㎡): 250,000,000원 (약 1438만원/㎡)

* 다온 (2022년식, 25.25㎡): 248,000,000원 (약 982만원/㎡)

* 좋은보람 (2015년식, 21.45㎡): 263,000,000원 (약 1226만원/㎡)

• 본건 물건(19.95㎡)의 평균 매매가격을 고려할 때, 약 1182만원/㎡의 시세로 추정됩니다.

• 이에 따른 본건의 시장 가치는 약 235,800,000원 (19.95㎡ * 1182만원/㎡) 수준으로 판단됩니다.

• 본건의 감정가는 150,000,000원으로, 최근 시세 대비 낮은 편입니다.

5. 생활정보

• 건물은 철근콘크리트 구조이며, 2018년 5월 24일에 사용 승인되었습니다.

• 건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 승강기 설비, 무인공동현관기, 소화설비 등이 설치되어 있습니다.

• 주변에 수영초등학교가 인접해 있으며, 광안리 해수욕장과 광안대교가 가까워 다양한 해양 레저 활동 및 문화 시설 이용이 용이합니다.

• 다양한 상점, 레스토랑, 카페 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

• 감정평가서상 현장 조사 시 폐문으로 인해 각 호 내부 확인이 불가하여, 경매 진행 및 응찰 시 재확인이 필요합니다.

• 임대 관계가 미상으로 파악되어, 임대 현황 및 명도 관련 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

• 건물 내 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대주택)이 혼재되어 있어, 관리 주체나 이용 목적에 따른 차이가 있을 수 있습니다.

• 현재까지 파악된 주변 정보상, 혐오시설 등은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

• 본건은 부산 수영구의 핵심 입지에 위치한 신축급(2018년 준공) 다세대주택으로, 우수한 교통 환경과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

• 권리 분석상 인수해야 할 권리가 없어 비교적 안전한 물건입니다.

• 다만, 내부 확인 불가 및 임대 관계 미상 등의 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사를 권장합니다.

• 감정가가 주변 실거래가 대비 낮게 책정된 것으로 판단되어, 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 보입니다.

8. 투자 포인트

• 입지: 부산의 대표적인 주거 및 관광 중심지인 광안동에 위치.

• 교통: 지하철역 및 버스정류장 인접으로 대중교통 편리.

• 신축급 건물: 2018년 준공으로 건물이 비교적 신축.

• 시세 대비 저렴한 감정가: 최근 실거래가 대비 낮은 감정가로 시세 차익 가능성.

• 관광 인프라: 광안리 해변, 광안대교 등 인접으로 인한 잠재적 임대수익 및 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

• 본 건의 감정가는 150,000,000원이나, 최근 실거래가 분석 결과 시장 가치는 약 235,800,000원 이상으로 추정됩니다.

• 안전한 권리 분석과 좋은 입지, 신축급 건물을 고려할 때, 감정가의 120% ~ 140% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

• 현 시세 및 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여, 약 200,000,000원 ~ 220,000,000원 수준에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

• 최종 입찰가는 현장 조사 결과 및 명도 가능성 등을 최종 검토 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.