나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5481 [9] 부산광역시 수영구 광안동 662-22 아리스타 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2024.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하는 "수영초등학교" 남동측 인근에 소재하며 부근은 아파트 단지 및 공동주택, 단독주택, 학교 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역 및 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 201호 외 30개호로서
[사용승인일: 2018.05.24]

·외 벽: 화강석붙임, 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시 창구조임.

이용상태

기호(1) 내지 (18)는 공부상 공동주택(다세대주택)이며 기호(19) 내지 (30)은 공부상 업무시설(오피스텔), 기호(31)은 공부상 공동주택(다세대주택)이며 폐문되어 각 호 내부를 확인치 못하였으니 경매의 진행 및 응찰시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 무인공동현관기, 소화설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 등고평탄한 부정형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북동측으로 폭 약 4미터 내외, 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

·#광안동 662-22, 493-25: 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 각 호 미상임.
·기 타: 없 음.

물건 비고

다세대주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 수영구 광안동 662-22번지 아리스타 3층 301호에 소재하는 다세대주택입니다.

사건번호는 부산동부지원 2024타경5481 (9)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 150,000,000원입니다.

본건의 토지 면적은 14.78㎡(약 4.47평)이며, 건물 면적은 19.95㎡(약 6.03평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 하나은행이며, 공동담보 물건입니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 위치하며, "수영초등학교"로부터 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 공동주택, 단독주택, 학교 등이 소재하여 주위 환경이 양호한 편입니다.

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 지하철역과 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

북동측 및 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

해당 토지의 용도지역은 도시지역, 제2종일반주거지역입니다.

1.2. 권리분석

본건 부동산 임의경매 사건의 말소기준권리는 2018년 6월 7일자 하나은행의 근저당권(을1)입니다.

이후 설정된 모든 권리(주택임차권 을2, 임의경매 갑2 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 2,260,000,000원입니다.

확인된 임차인 현황 상 유도균 씨가 존재하나, 모든 임차 건에 대해 '대항력 없음'으로 명시되어 있어 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

임차인 유도균 씨의 보증금 및 차임 정보는 다음과 같습니다.

* 보증금: 100,000,000원, 차임: 100,000원, 전입/확정일자: 2018-06-19, 배당신고일자: 2023-04-20, 대항력: 없음

* 보증금: 120,000,000원(1차 보증금 증액분 20,000,000원 포함), 차임: 100,000원, 전입일자: 2018-06-19, 확정일자: 2023-02-02, 배당신고일자: 2023-04-20, 대항력: 없음

주식회사 해강의 소유권보존등기(갑1)가 존재하나, 말소기준권리보다 선순위가 아니므로 매각으로 소멸됩니다.

1.3. 상권분석

최근 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 매물들이 2억 4천만원대에서 2억 6천만원대에 거래되었습니다.

예시:

* 2026년 7월 4일, 명성마이빌(광안동 147-16, 2010년식, 17.38㎡) 25,000만원 (2.5억)

* 2026년 7월 2일, 다온(광안동 179-3, 2022년식, 25.25㎡) 24,800만원 (2.48억)

* 2026년 7월 1일, 좋은보람(광안동 188-2, 2015년식, 21.45㎡) 26,300만원 (2.63억)

본건 물건의 건물면적(19.95㎡)은 이와 비교했을 때, 최근 시세 대비 감정가가 상당히 낮게 평가된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

부산광역시 수영구 광안동은 해변을 중심으로 상업 및 주거 기능이 발달한 지역입니다.

단지 인근에 수영초등학교가 위치하고 있으며, 전반적인 주거 환경이 양호합니다.

대중교통 이용이 편리하여 부산 시내 접근성이 좋습니다.

주변에 다양한 편의시설 및 상업시설이 밀집해 있어 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물대장상 '아리스타' 건물의 총 전유부분 호수(hoCnt)는 12개로 기재되어 있으나, 현장 조사 시 '2층 201호 외 30개호'라는 설명과 상이한 부분이 있어 호수 산정에 혼선이 있을 수 있습니다.

감정평가요약표에 따르면, 일부 호수는 공부상 업무시설(오피스텔)로 되어 있으며, 폐문으로 인해 내부 확인이 불가능했던 호수들이 있어 경매 진행 및 응찰 시 내부 상태를 재확인해야 합니다.

건물 전체의 총 채무 규모(2,260,000,000원)가 상당히 높은 편입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산의 인기 주거지인 광안동에 위치한 신축급(2018년 사용승인) 다세대주택입니다.

감정가(1.5억) 대비 주변 시세(2.4억~2.6억)가 현저히 높아 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

임차인이 존재하나 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

다만, 호수 표기 상의 불일치 및 일부 호실의 내부 미확인 등은 경매 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

감정가와 실거래가 간의 큰 격차로 인한 시세차익 기대.

임차인이 대항력 없어 명도 부담이 적음.

비교적 신축 건물(2018년)로 하자 발생 가능성이 낮음.

광안동이라는 우수한 입지 조건.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금이 없는 점, 감정가와 시세의 격차, 건물의 신축 연식 및 입지 조건을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가 범위는 190,000,000원 ~ 210,000,000원으로 예상됩니다.

이는 최근 실거래가(최저 24,800만원) 대비 약 75~80% 수준이며, 감정가 대비 약 127~140% 수준입니다.

실제 입찰가 산정 시에는 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황, 명도 가능성 등을 면밀히 검토하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.