나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5481 [16] 부산광역시 수영구 광안동 662-22 아리스타 3층308호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2024.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하는 "수영초등학교" 남동측 인근에 소재하며 부근은 아파트 단지 및 공동주택, 단독주택, 학교 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역 및 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 201호 외 30개호로서
[사용승인일: 2018.05.24]

·외 벽: 화강석붙임, 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시 창구조임.

이용상태

기호(1) 내지 (18)는 공부상 공동주택(다세대주택)이며 기호(19) 내지 (30)은 공부상 업무시설(오피스텔), 기호(31)은 공부상 공동주택(다세대주택)이며 폐문되어 각 호 내부를 확인치 못하였으니 경매의 진행 및 응찰시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 무인공동현관기, 소화설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 등고평탄한 부정형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북동측으로 폭 약 4미터 내외, 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

·#광안동 662-22, 493-25: 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 각 호 미상임.
·기 타: 없 음.

물건 비고

다세대주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산광역시 수영구 광안동 662-22번지, 아리스타 3층 308호에 소재하는 다세대주택입니다.

사건번호는 부산동부지원 2024타경5481(16)이며, 부동산 임의경매 사건입니다.

감정평가액은 101,000,000원입니다.

토지 면적은 9.90㎡ (약 2.99평)이며, 건물 면적은 13.36㎡ (약 4.04평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 하OOO입니다.

건축물대장상 건물명은 아리스타 [ARISTA]이며, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 3층 308호입니다.

사용승인일은 2018년 05월 24일입니다.

건물 연면적은 993.22㎡ (약 300.43평)이며, 대지 면적은 507.7㎡ (약 153.59평)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하며, "수영초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 아파트 단지, 공동주택, 단독주택, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 양호한 편입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철역 및 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

북동측 및 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 경매는 채권자 하OOO의 신청으로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

임차인 현황으로는 조수현이 있으며, 보증금 5,000,000원, 차임 290,000원에 2021년 02월 01일 전입 및 확정하였습니다.

조수현 임차인은 대항력이 없습니다.

매각으로 인해 인수되는 보증금은 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

본건은 다세대주택임을 유의해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 광안동 지역은 주거 밀집 지역으로, "수영초등학교"와 인접하여 생활 편의성이 높은 곳입니다.

주변에 아파트 단지 및 다양한 주택들이 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

대중교통 접근성이 우수하여 주변 지역과의 연계성이 좋으며, 이는 상권 활성화에도 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

본건과 같은 소형 면적(전용 13.36㎡)의 경우, 1인 가구 임대 수요를 겨냥한 수익형 부동산으로서의 잠재력을 가집니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: "수영초등학교"가 인근에 있어 교육 환경이 좋습니다.

* 교통: 지하철역 및 버스정류장이 가까워 시내외 이동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 이용상태: 공부상 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)이 혼재하는 건물로, 본건 308호 내부를 폐문으로 인해 확인하지 못했습니다. 경매 진행 및 응찰 시 내부 상태, 관리 상태, 불법 건축물 여부 등을 반드시 재확인해야 합니다.

* 임대 관계: 해당 호실의 임대 관계가 불명확하므로, 실제 거주 현황 및 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 미확인 내부: 내부를 직접 확인하지 못하였으므로, 실제 면적, 구조, 설비 상태 등은 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동에 위치한 아리스타 다세대주택으로, 2018년 5월에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

"수영초등학교" 남동측 인근으로 입지 조건 및 교통 환경이 양호한 편입니다.

감정가는 101,000,000원이며, 권리 분석상 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 내부 상태 미확인 및 임대 관계 불명확 등의 리스크 요인이 존재하므로, 현장 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 부산 수영구 광안동, 제2종일반주거지역으로 생활 환경 우수.

* 교통: 지하철역 및 버스정류장 인근으로 대중교통 이용 편리.

* 소형 면적: 1인 가구 및 소형 임대 수익형 부동산으로 적합.

* 권리관계: 인수되는 권리 없어 명확한 권리 분석 가능.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 정보에 따르면, 부산 수영구 광안동 지역의 다세대 주택 거래가는 2026년 7월 기준 전용 면적 17.38㎡(명성마이빌)가 25,000만원, 전용 면적 21.45㎡(좋은보람)가 26,300만원, 전용 면적 25.25㎡(다온)가 24,800만원에 거래되었습니다.

본건은 전용 면적이 13.36㎡로, 제시된 거래 사례보다 면적이 작습니다.

건축 연도는 2018년으로 비교적 신축에 속합니다.

면적이 작은 점을 감안하더라도, 본건의 감정가(101,000,000원)는 최근 실거래가 대비 낮은 수준으로 판단됩니다.

면적당 가치를 단순 비교하기는 어렵지만, 소형 면적의 희소성과 입지 조건을 고려할 때, 본건의 적정 시세는 약 18,000만원에서 21,000만원 범위로 추정됩니다.

하지만 내부 미확인, 임대 관계 불명확 등의 리스크 요인을 감안해야 합니다.

인수 보증금: 0원

감정가: 101,000,000원

보수적인 접근과 현장 확인의 필요성을 고려하여, 예상 입찰가 범위를 110,000,000원에서 130,000,000원으로 제안합니다.

본 예상 입찰가는 제공된 정보와 시세 데이터를 기반으로 한 추정치이며, 실제 경매 진행 상황, 경쟁 입찰자 수, 법원 결정 등에 따라 달라질 수 있습니다. 반드시 충분한 사전 조사와 전문가 상담 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.