나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5481 [2] 부산광역시 수영구 광안동 662-22 아리스타 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2024.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하는 "수영초등학교" 남동측 인근에 소재하며 부근은 아파트 단지 및 공동주택, 단독주택, 학교 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역 및 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 201호 외 30개호로서
[사용승인일: 2018.05.24]

·외 벽: 화강석붙임, 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시 창구조임.

이용상태

기호(1) 내지 (18)는 공부상 공동주택(다세대주택)이며 기호(19) 내지 (30)은 공부상 업무시설(오피스텔), 기호(31)은 공부상 공동주택(다세대주택)이며 폐문되어 각 호 내부를 확인치 못하였으니 경매의 진행 및 응찰시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 무인공동현관기, 소화설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 등고평탄한 부정형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북동측으로 폭 약 4미터 내외, 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

·#광안동 662-22, 493-25: 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 각 호 미상임.
·기 타: 없 음.

물건 비고

다세대주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2024타경5481 (2)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 662-22, 아리스타 2층 202호

건물명: 아리스타 [ARISTA]

용도: 다세대주택 (주건축물), 업무시설 혼재

감정가: 168,000,000원

토지면적: 16.82㎡ (약 5.1평)

토지지분: 16.817㎡ (약 5.1평)

건물면적: 22.70㎡ (약 6.9평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

사용승인일: 2018년 05월 24일

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 202호

1.2. 토지 및 건물 현황

토지 형상 및 이용상태: 인접지와 등고평탄한 부정형 토지로서 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 북동측으로 폭 약 4미터 내외, 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하여 있습니다.

건물구조:

* 외벽: 화강석붙임, 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 등 마감

* 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감

* 창호: 샷시 창구조

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 무인공동현관기, 소화설비 등이 설치되어 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하며, "수영초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 공동주택, 단독주택, 학교 등이 소재하는 주거 밀집 지역으로, 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철역과 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2018년 06월 07일자 하나은행 근저당권 (을1)

* 기타 등기사항:

* 소유권보존 (갑1, 2018-06-07)

* 근저당권 (을1, 하나은행, 2018-06-07, 채권액 2,160,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권 (을2, 유아진, 2024-01-10 접수, 채권액 120,000,000원) - 말소 (전입 2020-08-24, 확정 2020-08-06)

* 임의경매개시결정 (갑2, 하나은행, 2024-09-12 접수, 채권액 1,828,117,328원)

3.2. 채권 총액

등기부채권 총액: 2,280,000,000원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(승계전 유아진)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-08-24

* 확정일자: 2020-08-06

* 배당신고일자: 2024-01-10

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 권리분석 요약

말소기준권리인 근저당권(을1)보다 늦은 시점의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 임차인 유아진은 대항력이 없으며, 보증금 또한 인수되지 않습니다. 따라서 본 물건은 권리상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 물건이 소재한 광안동은 부산의 대표적인 주거 및 상업 지역으로, 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 아파트 단지와 공동주택이 밀집해 있으며, 상업 시설도 잘 갖춰져 있어 상권이 활성화되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 차량 접근 용이, 인근 지하철역 및 버스정류장 이용 편리.

* 편의시설: 주변에 상가, 마트, 병원 등 다양한 편의시설 이용 가능.

* 교육: 수영초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 주변 시세 정보 (최근 6개월 이내)

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 사례 분석 결과, 면적 17.38㎡(약 6.5평)의 다세대주택이 25,000만원 (2026년 7월), 25.25㎡(약 9.5평)는 24,800만원 (2026년 7월), 21.45㎡(약 8.1평)는 26,300만원 (2026년 7월)에 거래되었습니다.

* 분석된 매물들의 평당 평균 시세는 약 2,610만원 ~ 3,846만원 수준입니다.

* 본건은 전용면적 22.70㎡(약 8.5평)으로, 최근 실거래가 기준으로 볼 때 시세는 최소 22,000만원 이상으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 내 복합 용도

본 건물은 공부상 다세대주택 외에 업무시설(오피스텔)이 혼재되어 있습니다. 이는 향후 관리 및 운영 측면에서 소유자 간의 의견 조율 등 복잡성을 야기할 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 미확인

현재 폐문으로 인해 각 호 내부의 이용 상태 및 임대 관계를 정확히 확인하지 못했습니다. 임장 조사를 통해 정확한 현황을 파악하는 것이 중요합니다.

6.3. 공동담보

본 건은 공동담보로 표시되어 있습니다. 이는 해당 물건이 다른 담보물건과 함께 경매에 포함될 수 있음을 의미하며, 관련 정보를 추가적으로 확인해야 합니다.

6.4. 혐오시설 여부

주변 시설에 대한 조사 결과, 본 건 인근에 특별히 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 환경은 지속적으로 변동될 수 있으므로 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동에 위치한 비교적 신축(2018년 사용승인)인 다세대주택으로, 전용면적 22.70㎡(약 8.5평)의 소형 평형입니다. 주거 및 교통 환경이 양호하며, 인근 초등학교와의 접근성도 좋습니다. 권리분석상 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능하며, 최근 실거래가 분석 결과 감정가가 시장 시세 대비 현저히 저평가된 것으로 판단됩니다. 건물 내 업무시설 혼재 및 임대 관계 미확인 등의 사항은 현장 조사 시 반드시 확인해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 현 시세 대비 낮은 감정가: 최근 거래 사례들을 고려할 때, 현재 감정가는 상당히 낮아 상당한 시세 차익이 기대됩니다.

* 우수한 입지 조건: 부산 수영구 광안동이라는 선호도 높은 지역에 위치하여 안정적인 가치 상승 및 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 신축급 건물: 2018년 준공 건물로, 별도의 큰 수리 없이 바로 활용이 가능합니다.

* 실수요 및 투자 수요 확보 용이: 소형 평형으로 1인 가구 등 실수요자에게 인기가 많으며, 낮은 감정가와 시세 차이로 인해 투자자들의 관심도 높을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 168,000,000원

* 주변 시세 분석 결과, 본건의 적정 시세는 최소 22,000만원 이상으로 판단됩니다.

* 감정가와 시세 간의 큰 차이를 고려할 때, 경쟁이 예상됩니다.

* 안정적인 수익 확보 및 경쟁 우위를 점하기 위해, 시세 하단부 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위 : 230,000,000원 ~ 250,000,000원

* 이는 주변 실거래가 하단부 수준을 반영한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 답사를 통한 정확한 물건 상태 확인 및 경쟁 구도 분석을 바탕으로 최종 입찰가를 결정하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.